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A公司有钱没地，B公司有地没钱，两家公司一拍即合，决定一起合作搞房地产开发，但这次合作的方式不是通过两家合资成立子公司来开发，主要是考虑B公司将地块放入子公司的时候要先缴纳一笔土增税，同时裸地也禁止直接转让，所以这个方式就行不通。 有大师给两家公司支了招，形式上不成立公司，通过合作协议的方式来进行开发，双方约定B公司出地，A公司出钱，在B公司内部设立一个项目部，独立运营这个项目，事后A和B再按一定的比例分享收益。 对于这种形式该如何缴税呢？主要是A公司取得的这个收益应该怎么界定，界定的性质决定了征税的方式。
这里就需要界定A公司的行为了，虽然A公司形式上没有取得股权，但是与B公司是共担风险、共享收益的行为，与投资行为并无区分，所以分回的收益应该属于投资所得，投资所得也就不存在征收增值税。 （备注：对于该种行为不征收增值税，此前营改增前总局有文件明确不征收营业税，现在虽然营改增，但原理是一样的）
那A公司取得的收益企业所得税如何界定呢？ 有两种说法：一个是视为股息红利所得，享受免税待遇；另一个是视为利息所得，需要征税，但是B公司可以税前扣除。 其实国税发[2009]31号文第36条有明确规定： “企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理: ........... (二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。” 所以这里还是按照实质重于形式的处理方式，视同股息红利处理，所以A公司分回的收益也不需要缴纳企业所得税。 小结 对于上述你出地我出钱不成立公司开发房地产项目的行为，税务这块的处理遵循了实质重于形式，认为出钱方属于投资行为，按照投资的规定进行税务处理。 |
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