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老旧小区加装电梯需求大、呼声高，但加装率却很低。西安市2000年前的老旧小区加装电梯比例不足3%。 为了鼓励老旧小区加装电梯，西安市早在2017年就曾出台补贴政策，为2000年前建成的老旧住宅加装电梯提供每部15万元的补贴。尽管如此，老旧小区加装电梯仍然面临着高底层业主诉求相悖、补贴后费用分摊意见不统一等诸多限制。  8月4日，西安市住房和城乡建设局发布通知，就《西安市既有住宅加装电梯工作实施意见（征求意见稿）》（以下简称意见稿）公开征求意见建议。征求意见稿扩大了支持范围、扩宽了资金来源，甚至明确无需全体业主同意，一楼业主并没有一票否决权。 这次，能否解决老旧小区电梯加装率过低的问题？ 老旧小区居民想装电梯 空间受限制、意见难统一 老旧住宅电梯加装补贴政策已出台多年，却仍有不少业主为此事发愁。 近日，家住莲湖区柴家什字省农行家属院的白先生告诉华商报记者，小区从去年就开始筹划电梯加装的事情，但一年多过去了，还是没有动静。  该小区业主代表付先生介绍，小区建于1996年，房龄较老，没有电梯。“在这儿住的人年龄都比较大了，腿脚不方便，大家都想装个电梯。”付先生说，小区一共两栋楼，其中一栋因为楼间距问题，没有安装条件。另一栋符合要求，计划为6个单元分别安装一台电梯。“小区里住的大多是单位的熟人，大家意见比较统一，很快就定了下来。” 确定好要装电梯，2022年初，业主们开始准备各种材料，前期都很顺利。去年8月公示安装方案后，却一直没有开工。付先生说，前期材料由业主准备，后续工作由物业公司一手操办，和电梯公司进行对接。 随后，华商报记者联系到该小区物业负责人田先生，他表示电梯公司内部出现纠纷，电梯安装工作被暂停。“如果再拖下去，我们会考虑换一家公司来做。但电梯公司的负责人说，已经向相关部门递交材料，月底前会给我们答复。” 与柴家什字省农行家属院顺利开启电梯加装流程不同，莲湖区新华书店家属院的业主却难盼来电梯。业主程女士说，这个小区同样也是上世纪90年代的家属院，但因为楼间距较窄，预留停车区域后，就无法再加装电梯。“我们附近不少家属院都存在这样的问题，而且小区里不少老业主已经搬走，住进了电梯房，他们对于装电梯的积极性不高，住在这里的新租户也不可能来分摊电梯费用，这些老小区都很难装上电梯。”  西安市2000年前的老旧小区 加装电梯比例不足3% 8月12日，华商报记者从西安市住建局了解到，据不完全统计，目前西安市2000年前建成的老旧小区数量约为3645个，普遍存在建筑体量小、公共区域面积小等问题。其中，楼栋数在3栋及3栋以下的老旧小区数量，占全市老旧小区数量的80%以上，大部分楼体四周为道路或不同产权所有人的单位、家属院围墙，空间上不具备加建电梯条件，因此目前总体加装电梯的小区比例不到3%。 除了小区环境的客观因素，老旧小区无法加装电梯还受到多种限制，工作人员介绍，由于电梯加装费用较高，根据楼层数量以及入户方式，加建电梯需花费40万至80万元，扣除政府15万元/部的补贴后，剩余资金需由业主分摊，部分业主难以承受或无法达成一致意见，导致电梯无法顺利加装。 而按照《民法典》相关规定，加装电梯为业主根据房屋所有权，决定改建、重建建筑物极其附属设施的行为，因房屋出租形成房屋所有权和使用权分离、婚丧嫁娶形成房屋所有权转移、高层业主和低层业主利益诉求不同等情况，往往也导致同一单元的业主难以依法形成有效决策。 支持范围不再局限于老旧小区 在建项目仍按原政策执行 这次的发布的意见稿，是否能解决2000年前老旧小区电梯加装率过低的问题？ 据了解，此前老旧小区电梯加装执行的是2022年5月19日印发的《西安市老旧住宅小区加建电梯工作实施方案》(市建发〔2022〕87号)。 对比两份方案（意见），华商报记者注意到，最显著的区别是将文件名称中的“老旧住宅小区加建电梯”变为了“既有住宅加建电梯”，文件的适用范围从“全市范围内 2000 年以前建成，具有合法产权，5 年内未列入拆迁和棚户区改造计划，4 层及以上无电梯住宅小区”，变为“本市行政区域内国有土地上，合法建造，意见印发之日前已竣工验收合格投入使用且未安装电梯的二层及以上（不含地下室）多业主住宅类建筑”，政策支持范围明显扩大，但未对2000年以前的老旧住宅电梯加装增加额外扶持。 意见稿指出，新实施意见自印发之日起实施，原方案同时废止，已下达老旧住宅小区加装电梯计划的在建项目仍按原政策执行。 西安市住建局工作人员表示，该意见稿的适用范围，包含《西安市老旧住宅小区加建电梯工作实施方案》所指的老旧小区范围。如《西安市既有住宅加装电梯工作的实施意见》决定实施，老旧小区加装电梯工作的实施条件、实施主体、职责分工、资金来源、支持政策、实施程序、保障措施等，将按照新的既有住宅加装电梯相关要求实施。 加装电梯可使用住房公积金 和住宅维修资金 意见稿指出，加装电梯应以住宅单元（或楼幢）为单位提出申请，本住宅单元（或楼幢）的全体业主是加装电梯的实施主体，共同决定提出申请、资金筹集、设备采购、工程施工、安全管理、维护管理等相关工作。 从现实情况来看，部分老旧小区虽有加建条件，却卡在了资金筹集这一步。按此前政策要求，老旧住宅小区加建电梯投资资金宜以业主（房屋所有权人）自筹为主，鼓励房屋管理单位、物业服务企业、行业企业及社会其他投资主体积极参与，形成的资产由各类出资主体按出资份额共有。 意见稿扩大了资金来源的范围。其中提出，加装电梯所需建设、运行、维护资金全部由实施主体承担，可通过共同出资、使用住房公积金、使用住宅维修资金、引入社会资本以及其他合法资金等方式筹集。 如该意见决定实施，在加装电梯取得使用登记证后，业主可以申请提取使用本人及配偶的住房公积金，或可按规定申请使用业主分账户中的住宅维修资金，用于支付加装电梯个人支付出资部分。 除此之外，此次意见稿延续此前政策中，对2000年前建成的非单一产权既有住宅加装电梯给予财政资金支持，采取事后补助形式，即加装电梯工程竣工验收合格、取得使用登记后，给予15万元/部的财政补贴。 华商报记者梳理了近年来西安市老旧住宅小区加装电梯的相关规定，发现这一补贴政策在2017年4月印发的《西安市老旧住宅小区加建电梯试点工作实施方案》（市建发〔2017〕25号）中就已提到；2022年5月发布的《西安市老旧住宅小区加建电梯工作实施方案》(市建发〔2022〕87号)中延续该政策，但对于补贴范围进行了限定，只对城六区列入老旧住宅小区加建电梯计划、且在2023 年 12 月 31 日前完成加建的项目才能给予15万元/部的财政补贴。 对比此次发布的意见稿，这一时间限制被删除。西安市住建局工作人员表示，因目前还处于征求意见阶段，如果该方案能够落地实施，那么在未来更新的政策发布之前，符合相关规定的电梯加装项目都可申请补贴，没有具体时间限制。 花费多少？ 6层住宅楼加装电梯40万元以上 西安市住建局在对西安市政协十五届一次会议第541号提案的复函中曾提到，截至2022年5月24日，西安市共加建电梯293部，累计补贴4395万元。华商报记者从西安市住建局获悉，2022 至 2023 年，西安市住建局共下达加建电梯计划126部，完成加建178部，核拨市级财政补助1020万元（68部）、1650万元（110部）待核拨。 加装一台电梯能补贴15万元，剩余部分还需要花多少钱？ 8月12日，华商报记者联系到一家进口品牌电梯代理商负责人陆先生，他表示，6层老旧小区单元楼如果安装半层入户电梯，花费约为45万元；如果安装平层入户电梯，则需花费50万元以上。 另一家西安本地的电梯销售公司负责人李女士表示，以西安一栋6层老旧小区单元楼为例，加装一部国产电梯需花费约40万元。其中电梯费用为15至20万元，其余主要为电梯井道建设、人行通道建设、安装验收等费用，如果选择进口电梯，费用还需增加约10万元。 “如果是2000年以前的老旧小区，电梯建好后政府每台能给补贴15万元，但需要提前准备好土地证、规划许可证、竣工备案表等材料。”陆先生说，“大部分没能申领补贴的项目往往都是因为资料不齐，政府那边的申请流程基本都很顺利。” 对于此次发布的意见稿，陆先生表示，当前限制2000年以前老旧小区的加装电梯的最主要的原因是环境因素，而非政策支持。“很多小区都是业主统一了意见，但等我们的技术员实地查看后，却发现缺乏加装的条件。所以即使政策优化，也很难让2000前老旧小区加装电梯的比例获得大幅度提升。” 陆先生建议，增加西安小区的电梯拥有率需要对2000年后的一批老小区进行针对性的补贴支持。”这些小区建设条件优于2000年前的老小区，往往因为资金问题至今没有用上电梯，此次政策中提出的可以用住房公积金和住宅维修资金来加建，对于这些小区也是好消息。” 意见如何统一？ 加装电梯并非必须一楼业主同意 除了资金问题，不少业主反映，自己小区里无法安装电梯是受到了一楼业主阻拦。 不使用电梯的一楼业主反对是否有效？是否加装电梯需要多少业主同意？意见稿中也进行了说明。 意见稿中提出，加装电梯应当经本住宅单元（或楼幢）专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。 业内人士对此进行了解释：这一表决方式遵循《民法典》第二百七十八条规定，因为电梯所占区域一般为建筑物共有部分，表决同意人数符合相关规定后，就有权改变共有部分的用途进行电梯加装，并不需要全体业主同意，一楼业主也没有一票否决权，低楼层业主对此有适度的容忍义务。“如果加装电梯给低楼层的居住环境造成较大破坏，比如影响采光和通风，业主也可以寻求法律途径要求适当补偿。” 意见稿对于加装电梯占用本住宅单元（或楼幢）业主专有部分的情况也进行了说明：应征得该专有部分业主的书面同意，且利害关系人在公示期间对加建电梯方案无实名制书面反对意见。 有意见咋反馈？ 可通过这些途径反馈意见 《西安市既有住宅加装电梯工作实施意见（征求意见稿）》具体内容可前往西安市住房和城乡建设局查询，有关单位和公众可在9月4日前，通过以下途径和方式反馈意见： 一、电子邮箱表达建议意见请反馈至xazjj_cjc@xa.gov.cn，邮件主题请标明“公开征求意见”。 二、电话请反馈至市住建局城市建设处029-89662971。 三、信函请邮寄至西安市住房和城乡建设局（西安市雁塔南路300-9号西安建设大厦A座2101室），并在信封注明“公开征求意见”。 华商报记者 白仲夏 |
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