近日,有粉丝向乐居君咨询,位于番禺大石板块的新盘华筑翡翠湾拥有一线江景,单价4字头,究竟买不买得过。 一开始听到这个陌生的名字,乐居君还以为是哪个小开发商“悄悄”拿地建房了,但查了一下才发现,这个盘早于2016年开盘,卖到今时今日,还有十来套未售! 仅两栋楼,约400套房,开盘7年还在卖,它到底经历了什么? 项目最大的卖点是一线江景,但商业配套、学校、交通等着实一般。 乐居君从珠江新城出发,坐地铁三号线到大石站,还需转一趟公交,据百度地图数据,耗时约45分钟。 项目就位于大石大桥桥脚拐弯处,出入要注意来往车辆。其南门正对宾至路,北门正对沿江东路,出门就能一览三支香水道风光,是名正言顺的一线江景盘。 至于周边配套,商业方面,项目一公里范围内有渔人码头商业中心、建华汇商业中心等,不算十分丰富,学校则是对口富丽小学和富丽中学(具体以教育局每年更新的信息为准),幼儿园只能蹭隔壁小区的私立幼儿园。 停车费倒不算贵,小区车位只租不售,租金为450元/月。 此外,熟悉番禺的朋友都知道,这个区常年修路,大石也不例外,从项目到大石地铁站,途中的富石路、群贤路多段路被围蔽施工,上下班高峰期堵得一塌糊涂。 毕竟是2016年开盘,项目的销售中心已经很残旧,里面只有零星几张桌子和两三个销售。 整个小区不大,只有两栋楼,但小区均配备了泳池、康体设施,设备尚算完善,绿化也做得不错。 销售介绍道,项目开发商为广州市盈恒房地产有限公司,主要由番禺区人民政府控股,没有自己的销售团队。 “项目2016年底首推2栋小户型,很快就卖得七七八八,2018年外聘的销售团队撤场,当时整个小区还卖剩30来套,去年3月才重新聘请销售启动卖房,现在还有十来套货量。” 按照销售说法,项目开盘7年都未清货,是因为没有销售团队操控,但个中真假,就难以深究了。 乐居君了解到,2016年项目首开2栋,户型为建面约73-88㎡二至三房,均价约2.7-2.9万元/㎡,在当时来说不算低。 如今项目剩余的十来套货,户型分别是建面约105㎡三房两厅和建面约133㎡四房两厅,均价4-4.3万元/㎡左右(价格仅供参考,以实际为准)。 换言之,卖了7年,项目才涨价1万元/㎡左右。 其中三房户型全为南向,但望城中村景观;四房户型北向,一线望江,还能远眺广州塔。 由于项目已是现房销售,网签、办证整套流程下来,业主最快2个月就可以搬进去住了。 4万出头的江景房,买不买得过? 来,先看看户型。 南向不望江的建面约105㎡三房两厅,经典竖厅设计,厅出阳台,次卧与客厅共用阳台,采光面较大。 厨房入口处略窄,做成推拉门可能会好点。 另外主卧的卫生间正对客厅,有些人也会介意。 从阳台望出去,是北联村的城中村景观,所以尽管南向,但三房户型单价也是会比四房的低一点,比如这套位于23楼的,总价约438万元,单价约4.2万元/㎡(价格仅供参考,以实际为准)。 建面约138㎡四房的景观就好很多了,先来上图感受一下。 美中不足的是这个户型也正对大石大桥,噪音会比南向的三房大得多。 户型也是竖厅设计,与三房不同的是,它的阳台虽然也连通次卧,但却是L型的,增加了不少空间。 但是这个过道真的很狭长,感觉浪费了很多面积。 主卧的卫生间设置在主卧门后,如果有人从厕所出来,又同时有人进房间,从厕所出来的人很容易被门撞到。 而这套位于22楼的建面约133㎡四房,总价570万元,单价约4.3万元/㎡(价格仅供参考,以实际为准)。 这个户型高层就只剩18和22楼了,看不到啥江景的3、4楼价格会稍微便宜一点。 总体看下来,乐居君觉得这个项目配套一般,户型中规中矩,除了高层建面约133㎡四房一线望江这个点比较吸引外,好像也没什么值得拿来说的。 那么4.3万元/㎡的单价买个江景房,值吗? 其实小区已经有房源挂牌,同样能一线望江的二手房,单价约3.7万元/㎡。 再参考周边二手房价格,项目隔壁的富丽家园丽水湾也是一线望江,建面约106.76㎡的三房,单价3.1万元/㎡。 隔了一条新光快速路的锦绣银湾,三房单价也在3-3.3万元/㎡左右。 新房的话,项目周边就只有待售的龙湖·御湖境,项目前身是今年4月南通亚伦摇中的迎宾路地块,楼面价2.4万元/㎡,后由龙湖实际操盘,案名定为龙湖·御湖境。 据市场消息,龙湖·御湖境户型包括建面约115到190㎡四房,高层望江户型或去到6字头。 再看得长远一点,番禺大石还有一宗江景地要出让,为大石新光快速西侧地块,总起拍价93882万元,折算楼面地价1.96万元/㎡,2.26万元/㎡可触顶摇号,将于9月8日竞拍。 不难看出,未来大石板块的望江房可谓一抓一大把,但价格会不会比华筑翡翠湾的4-4.3万元/㎡低。 乐居君认为不大可能。 所以吧,对于那些对江景新房有执念,又不介意产权缩水的客户群来说,华筑翡翠湾的北向四房未尝不是一个好选择。 但如果你预算充足,又对小区品质有要求的话,不妨再等等龙湖·御湖境和大石新光快速西侧地块入市。 #乐居买房实用小程序# ▶周末广州五盘齐发,番禺全新江景盘吹风6字头▶毗邻南大干线!番禺创新城一线江景靓地2万/㎡起拍▶番禺创新城两盘“打擂台”!最低300万上车小三房 |
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