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建设用地批后监管工作涉及面广，情况复杂，因此各级政府要切实加强组织领导，理顺工作关系，实行统筹协调，尽量避免部门多头监管而导致的行政成本过高、监管失灵的局面。 建设用地供应审批之后，加强对其开发利用情况的跟踪监管，是落实节约集约用地政策、遏制违法违规用地的重要途径。尽管国家一再强调批后监管工作的重要性，并制订了相关政策，但不少地方政府及部门对该项工作在认识上还没有引起足够的重视，存在“重审批、轻监管”的思想误区，加上批后监管的相关法律制度尚不完善，部门协作不够，建设用地批后监管中存在着一系列问题，亟待加以解决。 批后监管问题突出 建设用地批后监管存在的首要问题是没有将监管工作落到实处。一些地区在工业用地批后监管不到位，未能及时掌握企业开工、竣工情况，没有实施工业用地专项验收制度，导致工业用地不能如期开工、竣工等违反土地出让合同的情况在一定程度上存在。在对农村宅基地批后的监督管理方面存在缺位现象，导致农村宅基地批少占多、批甲占乙、建新不拆旧等问题较为普遍。对经营性建设用地的批后监管也没有到位。由于没有严格执行经营性建设用地竣工验收制度，经营性建设用地在使用过程中擅自转让、改变土地用途、随意改变容积率等问题较为突出。 从上世纪80年代开始，随着我国城市化进程的不断加快，大量批后使用土地中引起的土地闲置问题就已开始暴露，近年来，土地闲置问题越来越突出。以湖南省为例，据国土资源部门统计，2007 年 7 月至 2008 年 3 月，湖南省 14 个市（州） 122 个县（市、区）共清理出闲置土地 526 宗，总面积 1974 . 5573 公顷。2009年8月底，中原地产研究中心了一项研究报告：万科、保利、金地等40家开发商2003年至2009年上半年间获得的住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应，其中27%的土地“待开发”，30%的土地“规划在建”。建设用地的大量闲置，引起了国家的高度重视，国务院、省、市关于闲置土地处置的文件相继出台，国家不断加大对闲置土地的处置力度。但由于闲置土地成因复杂，处置工作政策性、利益性强，稍有不当，有可能会引发行政复议，甚至行政诉讼，影响社会稳定，因此处置难度较大。 到期国有住宅建设用地使用权续期难以操作，这也是当前批后监管工作中存在的又一个重要难题。1990年，国务院实施《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号），标志着我国开始实施国有土地出让制度。近20年时间过去了，各地在办理国有土地出让过程中，如果按照国务院55号令规定的土地使用权出让最高年限办理，目前为止应该还不存在国有建设用地使用权续期的问题。但由于国务院并未规定土地使用权出让的最低年限，各地在办理土地使用权出让的实际操作中，往往是按低于规定的最高年限办理，有的只有20年、10多年，有的甚至只有几年，这样，现在就会有出让国有土地使用权陆续到期。到期国有建设用地使用权究竟如何续期？实际上，这里面包括非住宅用地续期和住宅用地续期两种情况。对于前者，《物权法》和《土地登记办法》有具体的规定，只需对照操作执行。而对于住宅建设用地使用权到期后如何续期，我国法律还没有具体的规定，到期国有住宅建设用地使用权续期难以操作，给续期管理工作带来了障碍。 完善考核机制 建设用地批后监管事关土地资源的科学合理利用，针对建设用地批后监管过程中存在的问题，必须多管齐下解决存在的问题。 充分认识加强批后监管工作，不仅是推进节约集约用地、缓解土地供需矛盾、制止土地违法行为、解决“保护与保障”关系的必然选择，也是规范行政权力公开运行、强化土地供应宏观调控、实现阳光政务的根本要求。因此，各级政府和相关职能部门必须要提高认识，进一步增强责任意识，真正把建设用地批后监管工作摆上重要位置，强化建设用地批后监管，做到报批和监管两手抓、两手都要硬。 可以将建设用地批后监管工作纳入对国土资源、建设、规划等相关部门的工作考核内容，进行定期考核、通报，并作为干部任用、提拔的重要依据。对未按要求开展建设用地批后监管工作的，对相关部门主要负责人实行诫勉谈话，情节严重造成重大后果的要依法追究相关责任人员的责任。 完善具体工作机制 建设用地批后监管工作涉及面广，情况复杂，因此各级政府要切实加强组织领导，理顺工作关系，实行统筹协调，尽量避免部门多头监管而导致的行政成本过高、监管失灵的局面。 其次，要完善闲置土地处置办法，对已形成的闲置土地，要加大处置力度，要逐一查明闲置原因、闲置时间并拟定处置方案，按照闲置土地形成的不同原因分别予以处置。对于开发商自身原因造成土地闲置的，采取征收闲置费、无偿收回土地使用权的方式进行处置。对由政府或政府有关部门原因造成土地闲置的，在协调解决相关问题后，与土地使用者签订限期动工建设协议书，重新约定动工建设时间和建设期限，期满后仍未动工建设的，作无偿收回处理。对土地使用者自身无力完成闲置土地开发建设，且达不到法定收回条件的闲置土地，可由土地储备中心予以收储，待条件成熟或有新的建设项目时，重新安排使用。除经营性用地项目外，对土地使用者自身无力完成闲置土地开发建设，且达不到法定收回条件的闲置土地，可另选合适地块对闲置土地进行置换。 对到期国有住宅建设用地使用权续期要明确规定。对住宅建设用地使用权的续期方式、程序等要明确规定，以便于操作。对于住宅建设用地使用权出让未满70年且出让合同期限届满的，土地使用者在出让期限届满前1年，持国有土地使用证、使用权出让合同、身份证复印件等资料到当地国土资源管理部门依法申请办理剩余年限续期手续。经地价评估后，土地使用者重新缴纳土地出让金，国土资源管理部门与土地使用者重新签订土地出让合同，换发新的国有土地使用证。对于国有建设用地使用权到期后应续期而不申请续期的用户，要加大查处力度，在核查准确后，由国土资源管理部门收回该宗土地的国有土地使用权证，并依法办理注销登记。确实无法收回的，对其国有建设用地使用权证依法予以注销，并通过电视、报纸、网站等媒体注销公告。 对已批的项目用地，结合动态巡查，对其土地用途是否发生改变、是否超批准面积用地、是否符合建筑容积率标准、是否形成土地闲置、是否如期开（竣）工等进行跟踪检查，确保项目用地不出现违反土地出让合同现象。对建设用地（包括村民建房）坚持做到批后四个到场，即选址到场，打桩放样到场，开工建设到场，竣工验收到场。 此外，要建立健全竣工验收制度。国土资源、发改、规划、建设、房产等部门要按照各自的职责，开展项目竣工验收工作，对用地面积、用途、出让金收缴、项目性质、投资额、投资强度、项目规划控制指标等进行复核。对不符合用地合同条款或违反土地出让合同的，国土部门不发放土地使用权证，房产部门不发放房产所有权证。 （作者单位：湖南省常德市桃源县国土资源局） |
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