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1 上周五，住建部、中国人民银行、金融监管总局三部门联合发文：《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套“认房不认贷”的政策措施。 文件下发当天，深圳到处流传认房不认贷已经放开，部分银行已经确认。 虽然流言传的很真，但所有银行都矢口否认，这件事变成了罗生门，真真假假，云山雾绕。 今天，广州正式官宣，优化个人住房贷款中的住房套数认定，执行认房不认贷。
新政之前，广州购买首套房，如果外地有房有贷，不论是否还清，都按四成首付，广州本地置换，卖旧买新也是四成首付。 认房不认贷之后，统统只要三成首付。 深圳的房贷政策比广州更严格，首套非首贷首付五成，750万以上的非普首付六成。 认房认贷影响最大的是刚需，多出来的两到三成首付，对很多人来说是一座跨不过去的大山。 以前有一个流行词叫首套首贷，都知道首套首贷资格宝贵，不能浪费，如果第一套买在了临深或老家，失去了首套首贷资格，上车一线的难度会大大增加。 认房认贷放开之后，首套首贷将变成历史名词。 2 住建部发文推动，广州已经官宣，接下来深圳执行认房不认贷，基本板上钉钉，惟一不确定的是放开方式，官宣还是悄悄执行。 认房不认贷一旦执行，对深圳楼市影响有多大？ 我的看法是：既不像某些自媒体吹的立竿见影，也不像某些人说的毫无用处，它的作用是潜移默化的。 大家都知道，当下楼市的症结是信心而非政策。 房子是个天然自带投资属性的商品，和普通商品不同。、 大家会因为需要购买普通商品，不需要就不购买。但大家购买房子的原因是预判它会涨，而不简单是需要。 这就决定了大家买房的基础逻辑是预期，看涨的预期。 以前稍微给点阳光就灿烂，是因为看涨的预期一直在，政策只是加了一点助推剂。现在看涨变成了看跌，预期逆转了，政策的魔力自然就消失了。 在楼市病入膏肓之际，开这么个不痛不痒的药方，不可能有立竿见影的效果，就像4月份的指导价放松如同泥牛入海一样。 但它又不会毫无用处？因为还有两个硬逻辑。 一是房子既是投资品，又是生活必需品，它有一定的必买属性，无论房子是否看涨，都有一部分人必须买它。 认房不认贷降低了首付，确实能推动一部分刚需上车，带动成交。 二是通过信心的注入，预期可以慢慢改变。 看涨可以变成看跌，看跌也能变成看涨。 预期再强，都能通过政策和经济的变化慢慢改变，房价永远涨这种生了根的预期都能被生生拔除，何况房价可能跌这种不确定的预期。 但是以当下低迷的信心和经济，靠认房不认贷这种开胃小菜，远不足以让预期改变，需要后期有一道道硬菜端上桌才行。 3 再说认房不认贷落地之后，楼市一些细微的变化预判。 1、 有利于新房销售 对二手房来说，全款抵押可以破解认房认贷，着急买二手房钱又不够的，早就用全款抵押破解了。 但是新房破解不了，想买新房的凑不够首付就是没办法，现在这部分人解开了束缚，可以冲新房了。 2、 有利于中低总价房源去化 放开前多出的两成首付，限制的是中低收入人群，而非富裕人群。 中低收入人群对应的房源多在400-800万，这个价位段的供应量充足，量在价先，想要价涨，需要销量大幅增长。 在深圳，只有二手房的价格变化才能影响楼市走向。二手房涨，则楼市看涨；二手房跌，则楼市看跌。 新房影响不了，是因为新房被政府的无形之手控制，不能随意涨价，价格不变的商品，预期很难改变。 重新捋一遍这个逻辑：认房不认贷的落地，有利于新房销售，对二手房影响相对有限。 影响的二手房多在400-800万区间，这个价位段的房源供应充足，这个政策难以带来足够的销量，以量带价比较困难。 最后的结论是： 1、 深圳的认房不认贷肯定会执行 2、 但是难有立竿见影的效果 3、 这个政策能止跌，但不能带来上涨 4、决定楼市走向的，是后续给药的持续性，和力度。 |
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