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前两天，房产君的好友老李兴冲冲的告诉我，他找到了一条发家致富的新路子。 “有人给我推荐了一套天河金融城的住宅，建面有约81平，总价只要137万 。就在中山大道旁，出门就是黄村BRT，介绍人说，除了旧一点，楼龄老一点，外面看着破一点，其他的没问题，之前业主出租，租金都能收3500元/月，买了包赚。”
老李这憨憨，不会被人忽悠了吧？ 总价137万，买新塘三房都够呛，何况在天河？就算是老破小，这个价格也过于便宜了？ 老李口中的“包赚”项目，成功的引起了房产君的兴趣，主要是好奇，天河金融城耶，啥样的老破小能卖这么便宜？
丨传说中的天河金融城老破小 当天，房产君就请了个假，和老李一起来到传闻中“包赚”的项目，看房。 不看不知道，一看吓一跳。 说什么天河金融城的高性价比二手老破小，结果中介带我们看的是天河大名鼎鼎的烂尾小区——龙怡苑。
这个楼盘可不兴买啊，再便宜也不兴买。 虽然看上去现在龙怡苑1.5—1.8万/平的售价，香的没边，算下来，你在天河随便买一套的价格，这里可以买好几套。
房产君从附近中介门店了解，目前，龙怡苑小户型单价约为1.5-1.6万/平，大户型单价约为1.7-1.8万/平。 但其购买门槛不算低。
“挂牌的业主很多，不过因为是集资建房，做不了贷款，买这里都是要一次性付款的。” “单间、一房、两房、三房都有，建面约30平的单间，总价45万左右；建面约40平的一房一厅，总价60万左右，建面106平的三房，总价约190万左右。”
按目前的售价，如果能成功售出，当年那些一手业主，还是能回血不少的。 比如，中介给老李推荐的那套建面约81平的三房，目前业主卖价137万，而业主此前购买总价也就约16万，翻了近9倍。 “不用担心产权问题，这房子是可以卖给私人，虽然没有房产证，但之前天河区公证处给了公证书，放一百个心。”
“交易的话，是按正常流程走的，买方、卖方、中介三方会签一个买卖协议，然后也会把之前买房一手资料给你，公证书原件、购房原始收据这些，业主都会给你的。” 为了让老李安心，中介还给我们看了此前天河区公证处开具的《公证书》复印件。PS:如果你想看公证书全部内容，可以关注账号，发送关键词【合同】获取。
丨龙怡苑公证书复印件
丨龙怡苑公证书复印件 看上去合法合规，但要是贪便宜买龙怡苑的话，后续可能会有问题找上门来。 首先，是违建问题。 虽然龙怡苑目前居住氛围十分浓厚，一楼的街铺，人来人往，菜鸟驿站，小吃店，美宜佳一应俱全。
丨龙怡苑一楼街铺
丨龙怡苑一楼街铺
丨龙怡苑一楼街铺 但拆除危机，是永远悬着的“达摩克利斯之剑”。 中介说的再怎么天花乱坠，也改变不了龙怡苑本身是小产权+烂尾楼的客观事实。
早在2004年，龙怡苑就被天河区政府钉死在违规建筑上了。 此前，《关于“龙怡苑”违法建设问题的公告》显示，龙怡苑9栋建筑全属“未经城市规划部门审批擅自兴建的违章建筑。
虽然幸运地苟活了19年尚未被拆除，但违建始终是违建，一声令下，那是说拆就拆。 业主一没房产证，二没网签证明，光凭一纸单薄的公证书，很难维护自己合法权益，极容易“房”财两空。
丨龙怡苑三期烂尾楼 如果你做好房子随时被拆，要不回购房款的准备的话，那可以任性买。 其次，是购买后的居住环境和居住安全问题。 2013年之前的龙怡苑小区很漂亮，绿化很好，有花园，有鱼塘，有喷泉，有小山，有亭子，有老人活动中心。
丨之前的龙怡苑小区园林，来源百度贴吧 小区的中间有个很大的鱼塘，据说，里面有几百条鲤鱼，黄色红色的，小朋友很喜欢在这边拿馒头喂鱼的。 后面开发商，将小区中间的绿化全部铲光改成了收费停车场。
丨目前的龙怡苑小区园林，来源百度贴吧 现在只剩下了光秃秃的瓷砖地。 而且，因为物业的问题，业主和广州市东浩物业管理有限公司还闹上过法庭。
主要矛盾是，物业费从之前0.6元/平方米涨到了1.6元/月，还强制收垃圾费、电梯维修费、门铃费、水电共摊费等等。 房产君现场看，小区一二期的1-6号楼里，大堂停满了电瓶车、自行车。 小区基本没有门禁，外来人员随便可以出入。
小区内部的人行道，堆满了杂物、有便利店摆出来的座椅，也有随心停放的电动车。 甚至可以看到布满岁月痕迹的摇摇椅和游戏机。
目前，物业公司将小区三期东侧的烂尾楼装修好对外出租。 鲜红的招租广告贴得整个小区都是。
中国裁判文书网显示，小区此前租住人员，发生过不少事。
那要是不买，租住在这里呢？ 如果你在附近上班，这边是不错的选择。
丨龙怡苑三期烂尾楼租赁合同 虽然是小产权+烂尾楼，但龙怡苑好歹是个小区。 环境再怎么差，比城中村来说，还是好很多的。
丨龙怡苑街铺实拍 而且，这边的租金还很便宜，和周边动辄3000-5000元/月的小区比，性价比相当不错。 目前整个小区租金最便宜的是由烂尾楼改建的德兴楼A3栋。
丨龙怡苑三期烂尾楼实拍 据介绍，该栋楼是村集体用地，目前由物业直接出租，可以免中介费。 房产君特别去物业咨询了下，德兴楼A3栋目前主要有三个房型出租。
丨龙怡苑三期烂尾楼实拍 其中，一房一厅租金1500元/月，两房一厅2500元/月，三房一厅3000元/月。 家电还算齐全，对生活品质要求不高的话，基本可以拎包入住。
丨龙怡苑三期烂尾楼一房一厅实拍
丨龙怡苑三期烂尾楼一房一厅实拍
丨龙怡苑三期烂尾楼一房一厅实拍 而且，和龙怡苑一二期业主房源对比，德兴楼A3栋的租金便宜，管理费也便宜，免除了大量杂费，只需要缴纳管理费和垃圾费。 不好的是，水电是按商用水电标准缴纳的，比民用贵，然后，户型结构一般，大量户型没有阳台，采光够呛。
龙怡苑一二期业主房源，房产君也看了下，租金会更高些。 单间租金就要1500元/月，一房一厅2200元/月，两房3000元/月，三房4000元/月。
丨龙怡苑一二期单间实拍
丨龙怡苑一二期单间实拍 不过装修和采光，明显比烂尾楼改建的德兴楼A3栋好很多，基本做到了户户有阳台。 而且因为是业主房源，租客需要缴纳的杂费比较多。 什么管理费、门铃费、电梯费都要给，算下光是杂费就比烂尾楼多200多块。
但总结来看，在天河，花1500元/月租这样一个小区房，性价比还是可以的。 |
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