这是庐山面目的真面目第839篇原创内容，2023年第60篇。本篇的主题是：地产救市政策很及时，但丝毫不会逆转市场趋势。难怪这篇文章会获得公众号官方大量推荐：关于当前经济的认识和思考，文中对7.24高层会议的政策意图解读，逐渐被证实。随着股市利好的一一上演，稳定房地产市场的政策也终于来了。8月31日，央行与国家金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，其中最重要的举措包括：1.贷政策重大调整。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例统一为不低于3%。2.首套住房商业个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。这个政策调整，短期主要会对一线城市的房地产市场有明显影响。主要因为之前一线城市首付比例全国最高。首付比例下降，购房门槛就大大降低了。
对二、三线城市，作用会比较有限。对三线以下城市，应该基本上发挥不了什么作用。
对房地产企业，一定是有帮助作用的。尤其是头部房企，至少能够短期内促进销售。尤其政策发布时间正好赶上过去房地产企业销售旺季金九银十。现在房企最大的问题，就是资金链非常紧张。
政策调整对整体市场实际上能够起到的作用只是有限的，房地产市场总体趋势不会有任何根本性改变。只会促进原本更多被政策限制的需求，比如有条件无法购买二套房、或首付比例太高。也会包括少部分刚需。但改善需求能不能促进，都很难说。现在的经济形势下，大部分人面临的是收入下降、甚至被裁员、失业的风险。首付下降了，就算能支付起，后续的贷款没有稳定的收入支撑，是无法承担的。
也正因为这样的原因，现在出台这样的政策，是非常合适的，也很及时。至少能够延缓地产企业暴雷的可能性。只要地产企业不暴雷，发生系统性金融风险的可能性就大大降低。然后另外一边，股市如果能够涨起来，会慢慢产生财富效应，让很多人的资产变多了，于是资产负债表得以慢慢修复，也就有了消费的动力和能力。然后靠股市带动的新消费，来促进整体经济恢复元气。这样的恢复元气，也很难最终大面积恢复到房地产头上。前段时间看了一个段子，我觉得说得非常有道理。房地产归根结底，是银行的好生意。除了住房贷款，银行很难还有其他更好的、风险可控且分散、客户众多的生意。房贷对银行来说，一来有房子作为抵押物，二来客户数量众多所以风险分散，三来期限长达20年、30年。对于租房市场很成熟的城市来说，租房子的租金远远低于买房的房贷，甚至只有三分之一。如果房价基本上不会再上涨，而个人收入又有限，为什么要去背负巨大压力还贷，而不是轻松租房生活呢？
越年轻的一代，越能想明白这个道理。尤其对于单身人群来说，再合适不过了。
这个政策可能五到十年之后，也会调整。最好的学区，还是稀缺资源。但一般的学校，已经随着人口大幅下降，开始出现生源规模下降。到学生招不满，老师用不完的时候，上学还会难吗？还一定需要有房子吗？最后欢迎在地产行业工作的朋友，来补充下这几天市场的变化。希望还是能有一些变化的。
作者简介：原国企员工；现公众号作者，跨学科终身学习者，独立管理咨询顾问，原创音乐人、词曲作者、吉他手、庐山面目乐队主唱。
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