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所以如果你是购房者，你会怎么做 有一些建议是今天作为我本人特别想和大家分享的 事先声明，非常主观，你占到便宜了不用来谢我，你觉得没道理的也忍住放肚子里 好了，我弄的差不多了，让我们开始吧 01 上海楼市最大的变量是什么 毫无疑问是政策，对不对 政策没有的时候，大家都焦虑 政策来了全部人都像打了鸡血一样 但是政策的目的，对市场的反应，持续的周期，这些都成为了变量 因为不知道变量是什么 所以很多购房者、房东、地产人都持续在非常焦虑的状态 但是能够看透政策本身，也就在这个行业内利于冷静客观 关于政策的解读，前几天已经写过了，十万加爆文大家辛苦翻阅历史记录查看 但是关于后续走势如何，其实核心就是关注一个元素 就是是否还有足够的需求进入楼市 不论是被抑制的需求还是创造的需求，只要真实房住不炒需求的，都会在这一轮的调控中被考虑是否释放 但是释放与否和顺序，核心还是要看动态的市场变化，所以未来政策走势如何，本质上也看市场反馈如何 有几个关键变量是需要我们长期动态留意的 1、上海中产改善到底有多少量 这是核心的核心 因为本质上认房不认贷的根本就是让中产更好的借杠杆换房 这个效果如何直接影响了这个政策会持续多久以及要不要跟新政策 换句话来说认房不认贷这个政策能不能激活足够多的改善用户进入到楼市里，这个就是关键 上海楼市有两条线值得关注 一条是1.5万套，这是整个市场保持流动性的基准线，也是很多人谈论的荣枯线 很多的信心判断都是基于这个数据 第二条是2万套，这一条是市场活跃线 这种活跃是大家都最期待看到的，房源能够正常流动，但是市场也不会过热 是各个层面都期待上海楼市保持的水准 所以大家这两个月可以观察下9月和10月的数据，其实还比较微妙 2、一二手的利差到底持续多久 这其实是需要大家关注二手房的房价波动，本质上也决定了上海楼市的需求变化 如今一手房的火热，很大程度就是因为一手房在提供杠杆提供品质的同时，也提供了价差 特别是市中心区域相比较周边二手房都有很大的空间 这件事也就创造了很多需求 这件事在未来的变数也决定着一手房的空间 而后因为政策的进入也带来了一个变数，认房不认贷当然第一反应是市场的挂牌量的增加 二手房挂牌的增加对于二手房的价格是否会影响，这也是需要持续关注的 如果二手房价格继续滑落，到一定阶段一手房的需求也会受价差的改变而有影响 3、上海城市更新的力度和落地程度 一个城市的房地产发展脱离不了城市建设，当下城市建设的趋势就是城市更新 老城区的地块更新以及未来区域内产生的地段能级如今来看至关重要 上海未来一年同样需要足够多关于板块的热点消息，从而支持楼市的下一轮发展 某种程度上来说利好的兑现比利好的释放要更加重要 换句话来说，我认为关于区域升级和发展的落地程度，也决定了上海楼市的信心和基本盘 不论你是房东还是购房者，还是地产人或者什么身份 这三件事可能会成为未来你需要留意的要素，这些决定了楼市后市的走势 特别是政策的走势 02 然后其实我们也要试着去解读政策背后的用意 我特别不喜欢我们的读者看到什么就听风就是雨 不同的政策背后针对的人群以及调控的方向都是不一样的 而且各位需要明白一件事，如今再也没有当年那种一揽子解决方案了 调控也是微雕式调控，不要期待一次性给一个重大猛药 也是因为调控的侧重点不同，所以要看调控的侧重点 激活楼市也分人群的不同和阶段的不同 一种在激活流动性 就是希望大家的房子能够流通 比如这一次典型的认房不认贷就是，希望大家可以更好的借用金融杠杆卖房和买房 市场上的总需求量没有太大变化，但是房子在人群中轮转 房子在轮转意味着大家都在换更好的房子，单位个人借用杠杆然后让自己的生活品质在变好 当然银行也因为流动性的增加更好的开发房贷业务，这一点也是事实 另一种调控是在拓展总量 就是希望进入楼市的购房人群的总量变多 我们经常看到的政策有两个方向，第一就是降低外来人群的购房门槛从而增加刚需，第二是提升单位家庭的购买套数从而增加频次 这两个政策也要分开来看 第一条本质上可以完成楼市的基层架构，也是比较容易在后续如果政策跟进的时候会启动的政策 但是第二条政策会增加一个家庭的负债情况，也容易带来金融风向，反而被认为是最不会落地的政策 我们可以想想，一个城市如果敞开来让你买了，是不是感觉也有点吓人 第三种就是关于限价的事 一手房限价这事有点复杂，不太适合展开来聊 但是需要明确的是，很多事情启动之后如果突然停止，那背后的隐患可能会大过利好 除非有其他辅助手段结合来使用 很多时候调控和中药一样，组合在一起才会有结果 所以限价取消这事，我觉得短期内也不会作为考虑的方向 明白这三件事，也就明白整体的先后逻辑以及你可以预判未来政策市场的走向会如何 03 所以不同的人现在应该做哪些决定 如果你是房东想要卖房 比较理性的决定就是，最近三个月趁着市场热度，把自己的房子挂牌了 当下卖房是你的核心，窗口期是你最需要抓住的 所以在价格上不要纠结，到你心理价位了就果断卖掉 三个月后的二手房市场一定没有现在好，过完年之后就更不知道了 今年上海楼市出现多次的好一个月就瞬间消失的场景，本质上也就说明了需求不稳定 不要被狂躁的氛围影响，合适就卖了吧 如果你相信我，三个月后我们可以再来看看结果 如果你是置换的 想借着这个周期换一套好的房子，现在确实也不错 但是也建议大家适度用杠杆 特别是千万以上的房产，就是杠杆一定要拉足吗 这件事大家一定想清楚，未来房产的流动性一定是越来越慢的 如果没办法太快变现，非常紧绷的杠杆对于一个家庭的生活运转不是好事情 如果是刚需 且现在可以用到杠杆的 特别是本来总价在四五百万的小伙伴们 如果这次可以因为贷款的拉长提升到700万以上，那么我建议各位试试提升一下总价空间 因为上海这两个总价段之间存在一条明显的鸿沟 500万以下的产品未来同质化竞争会非常严重，新房都是90平米小三房，二手房都是地段有明确短板的 你迈过去，整个产品力和地段能级都会有本质性提升，也能保证你未来房子的流动 这一点切记切记 另外针对一些顶级有钱的朋友们 我知道咱们的后台这样的客群也不少 本来就已经住的不错了现在又有点跃跃欲试了，这一次换房或者买房 大家记住一点，去买稀缺，去买那些真稀缺有独特标签，没有办法被取代的资产 当然这句话展开来聊又是一篇文章，今天我有点忙，就一句话和大家说：就是稀缺是看得到的 不用去想的，去买那些眼前看到就很不错很不错的好房子 04 好了，总而言之言而总之，回到今天的标题，确实是非常非常主观的建议 归根到底，没有人可以完整的预判走势 但是话说回来，你真的预判准确了又怎么样，在时代的浪潮里个体都是渺小的 看准周期但又纹丝不动的人也有可能是大多数 如果你正在楼市里挣扎，可以先清晰的看看自己的身位，再看看行业周期，做一点对自己有利的事情 当然除此之外，记得努力工作好好赚钱，这事最体面 以上为正文，来自真叫卢俊 |
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