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房地产开发项目，尤其是大型房地产企业的开发项目，土地增值税清算涉及政策变化多、涉税金额大，税务人员要想做好相应的审核工作会面临不小的挑战。并且房地产行业土地增值税清算工作具有项目多、周期长、时间紧、任务重等特征，审核人员若能够准确把握这些特征，并采取有针对性的管理措施逐一突破，将有助于化解审核难题，提高房地产开发项目土地增值税清算管理质效。 环节多，周期长：实行分角色分段管理 结合当前土地增值税清算审核工作审核的各工作环节，税务人员在进行土地增值税清算审核时，可将项目划分为清算资料归纳整理、清算项目审核分析、企业意见交换、清算审核结论初审、清算审核结论复审五个环节，将清算项目人员划分为清算小组、第三方辅助团队、房地产企业、税政审核组四大角色，实行分段分角色管理。  各个环节下所花费的时间及产生的风险，根据不同的客观原因提出对应解决方案。 管理部门多，外部数据杂：加强数据分析及可视化应用 为保证多维数据分析成果，在项目提交清算申请后，清算小组需进行纳税人项目数据、三方监管数据、项目纳税人历史申报数据、项目相关互联网数据等相关数据的采集、清洗、整理工作。 通过企业申报数据，对经营逻辑管理、财务记账凭证、账务合同凭证流向进行预警分析；通过征管数据对房地产项目过程数据资料的梳理，与各个环节下的税收情况进行对比分析，实施有针对性的税收管理；通过三方部门信息，对企业申报资料的真实性、时效性、区域工程造价的阈值标准预警等起到验证作用；通过互联网数据对项目进行项目画像。  实现清算资料数据化，为下一步的审核分析做好数据准备。 开发形式多，专业化程度高：运用好工程造价模型 房地产行业横跨生产和流通两个领域，产品种类多，成本组成项目复杂，核算时间跨度长，对成本核算、税收管理专业性要求高。 依托房地产行业与经济运行规律，运用逻辑校验模型及行为分析模型，对项目数据反映的销售、付款、工程等经营行为进行合理性分析。  依托一体化清算报告数据库、传统造价数据库、互联网造价数据库等，运行两级参数体系的建筑工程模型，根据好用的物料数量结合当地当时的售价，对房地产项目建筑工程成本的单方造价及分部分项工程进行分析，获取总体建筑工程成本与具体工程类型单位成本的合理性、真实性情况。 涉税票据多、分摊方法活：明确计算规则和方法 房地产项目分类、普通住宅标准、土地成本分摊、建筑成本分摊等主管因素影响较大的计算过程可借助清算数字化平台的标准化程序自动处理，避免清算结果受人为主管因素及对政策的理解造成偏差。 分摊标准包括土地分摊标准设定与成本费用分摊标准设定。部分省（市）税务机关对土地增值税清算时土地成本的分摊方法也给予了选择的空间，在合理合法范围内保持与主管税务机关有效沟通，择优选择对自身经济利益最大化的成本分摊方法即可。  在成本分摊范围上，包括地上车位是否分摊土地成本、地下是否分摊土地成本、地上车位是否分摊开发成本，这类主观因素较大，首先要对区域内保持统一，通过本地化区域配置实现执行口径统一、执行政策统一、消除主观因素，防范税收执法风险、保障税收公平，营造良好的税收环境。 |
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