对一个商品房住宅小区而言，只要它没有成立业主大会，选出业委会，那么哪怕是这个小区已经“入住”了二十年，它依然是处于所谓的“前期物业管理阶段”。在这个阶段，物业公司是依据它与小区开发商之间的《前期物业服务合同》的约定，对小区实施物业管理服务。
而一旦组建业委会后，且业委会又与业主大会会议决议选聘的物业公司之间，签订了《物业服务合同》，那么前期合同自动终止，小区就进入了“正常期”或者叫“普通期”的物业管理阶段。
就是说，小区是否实现了“业主自治”，关键就看是否成立了业委会。有业委会，即便依然是外聘物业实施管理，但由于合同的签约主体发生了本质的变化，是按照“业主的意愿来治理小区”，那么这也是“业主自治”的范畴。
当然，从《物权法》时代开始，业主还可以决定不用专业物业公司，自行管理小区，这就是纯粹的“业主自管”了，这是许多人都青睐的最理想化的管理模式，它让业主们实现当家做主的愿望成为现实，它让那句名言“我的物业我做主”不再只是一句口号。
业主自行管理小区，当然很好，应该是实惠、舒心、自由、安居乐业。近十多年来，各地都涌现出一批敢于吃螃蟹的业委会，去实践、探索、挑战。
但是从最终的数据来看，这些竖起“业主自治自管”大旗的小区，95%的已然以“惨败”收场，4%的小区处在即将“崩溃”的边缘，剩下的1%，看起来似乎是“成功”了，但其本质已然不是真正意义上的业主自治了。
总结失败的经验，业主自管模式基本死于以下几个困局和悖论：
一、费用问题。
这是困扰几乎所有自管小区的“瓶颈”问题。就是说，相当一部分人认为：既然业主自己管了，不用物业公司了，那还要交什么费用？如果再收什么“服务费”、停车费的话，那么自管的意义何在？
此外，那批原本“白嫖”物业费的人也会继续拒交费用，甚至要求将小区公共收益以“红包形式”返还全体业主！在它们眼里，似乎所有小区都是一个“聚宝盆”，取之不尽用之不竭。
所以，这个事情在搞自管之前必须先要“理清”，小区到底每年产生多少公益性收入，这块儿收入能否维系日常管理开支，如果不足，需要向业主再收费的话，收多少，多少人同意。对于那些拒不缴费的人怎么办？有什么针对性措施？
而且要了解当地的法规政策，如果这些自管措施以《规约》《议事规则》的形式得到了业主大会会议的通过，这些约定能否得到人民法院的支持？
因为一旦有人拒不付费，你又拿不出办法刹住，那么这股风儿会愈演愈烈，直至摧毁整个“自管大业”。
二、自我约束。
某些小区的自管措施非常“纯粹”，真正实现了“自我管理自我服务”，就是说让大家伙儿轮流干保洁、秩序维护，懂工程的去负责共用设施的综合维修等等，集体出力，互相监督。
这种做法的优点是，最大程度上的降低了费用难题，因为多数日常工作都是义务性的，不外雇人员，而维修等小来小去的费用可以从公共收益列支解决。
缺点是这股子热情难以持久，好花不常开。最初的几天在微信群中都是晒争相为小区出力的和谐画面，寥寥数日后，取而代之的就是互相指责、推诿、谩骂出工不出力，溜奸耍滑等等“负能量”的内容。
随后便是无人出头，垃圾遍地，秩序混乱，什么“业主自管”，谁愿意管就去自己管吧！
三、名利之争。
自管中的“业委会”，基本都死于“无利不起早”这句千古“名言”。只要你加入了这个业主组织，只要你参与了张罗“业主自治”这项小区大计，你就要有一颗强大的抗压的心脏，要经得住各种各样的非议和质疑。
即便这个事情操作的好了，让业主们受益了，让小区更美了，也必然有人质疑你的“动机”，怀疑你目的“不纯”，造谣你从中得到了多少“好处”。
如果事情办得不好就更麻烦了，必然招得骂声一片，甚至要求你承担“责任和后果”！
所以，那些真正的“热心公益事业，责任心强，有一定组织能力”，而且是真心真意为业主们谋福利的业委会，最终往往落得个心寒落幕的下场！
四、天灾人祸。
小区如果有物业公司在管理，那么似乎所有的“事故是非”都可以朝它身上去“赖”：
什么道闸杆砸人、电梯门夹人、流浪狗伤人、车库地面滑倒、健身器材摔倒、广告牌子刮倒等等，甚至你的媳妇不孕不育，你的孩子没考上清北985，这都可以去和物业公司“有理无理争三分”，谁让它负有“合同约定以及法规规定的双重安全保障义务”呢？
但是如果实行自治自管，可就没有物业公司这个天然的“背锅侠”了。
我们当然希望小区能长治久安，井然有序，但是必要的风险防控意识，在任何时候等不能松懈。一旦出现诸如：高空坠物、安全事故、人身伤害、突发事件等等等等，这些事项导致的责任后果以及天价的巨额赔偿，往往在一瞬间就能击垮整个“自治大业”，而且这类事情带来的法律争议、司法救济等后续问题至今都模糊不清。
