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问 集体经营性建设用地的定义： 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地。（《土地管理法》第63条） 问 集体经营性建设用地的来源： 1、就地入市（存量） 现状登记为经营性用途的集体建设用地，如以前的乡镇企业用地，集体三产留用地。 现状为存量建设用地，且在国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途的集体土地，如闲置空闲乡村学校、卫生院、宅基地。 2、就地入市（新增） 现状为农用地、未利用地，在国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途的集体土地，依据规划、计划办理农用地转用手续、履行耕地占补义务后，转为集体经营性建设用地。 3、零星分散集体经营性建设用地整治调整入市。 零星分散的存量集体建设用地，经过整治复垦后，将腾退出来的建设用地指标，整合集中调整到符合入市条件的区域入市。如：将零星分散的废弃集体采矿用地、闲置宅基地等整治复垦后，集中指标安排到产业园区、集镇周边入市。 问 土地征收与入市范围的界定： 土地征收范围： 依据《土地管理法》第45条、自然资规〔2020〕5号。 通过“项目类型列表”+“空间范围”来界定。 入市范围： 土地征收范围以外的。  问 入市主体： 农村集体经营性建设用地使用权入市主体应为代表其所有权的农民集体组织，包括：镇农民集体组织、村农民集体组织或者村民小组。 问 实施主体： 集体经济组织或者村民委员会依法取得法人资格的，可以作为入市的实施主体； 尚未依法取得法人资格的，可委托授权具有市场法人资格的土地股份合作社、土地专营公司等作为入市实施主体，代理实施入市事务，并就授权或者委托事项明确双方权利义务关系。 问 入市条件： 1、集体经营性建设用地入市需产权明晰，并依法登记； 2、符合所在地的国土空间规划； 3、经代表其所有权的农民集体组织民主决议（议事）同意或依法授权同意； 4、完成土地前期开发工作，形成建设用地条件可以直接用于建设。 问 纳入计划： 《土地管理法》第二十三条“土地利用年度计划，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地作出合理安排。” 1、统筹集体经营性建设用地入市计划。（供地计划） 2、新增集体经营性建设用地转用计划。（农转用计划） 3、零星分散集体经营性建设用地整治计划。（整治计划） 问 入市程序 1、集体经营性建设用地入市申请。 2、入市初审。 3、入市方案编制。 4、入市方案表决。 5、入市方案批准。 6、入市公告及交易。 7、签订交易合同和领取规划许可。 8、申请土地使用权登记。  问 交易规则： 土地所有权人可以通过出让、出租等方式（将集体经营性建设用地）交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。（《土地管理法》第63条） 关键词： 出让、出租（入市的方式——出让（招拍挂、协议）、出租。其中作价出资、入股在新法第六十条另行规定。） 集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。（《土地管理法》第63条） 农村集体经营性建设用地和国有建设用地入市采用统一的交易规则，即国有建设用地出让怎么做，集体经营性建设用地出让就怎么做。  问 土地增值收益调节金内涵 法理依据：入市的农村集体经营性建设用地应履行与国有建设用地同等义务，承担相应的基础设施建设，并按规定缴纳相关费用。 征收方式：市、县人民政府根据集体经营性建设用地的不同入市途径、用途，按不同的比例从入市收益中收取土地增值收益调节金。 收益类型：农村集体经营性建设用地出让、租赁、作价入股所取得的出让金、租金和作价入股股权收益。 |
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