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我们必须要更新一个观念，中国楼市是明显的政策市。 这就意味着你要重点关注两点： 1、你所在的城市，有没有足够高的政策关注度。 2、政策落地的速度足不足够快。 简单理解，就是有没有，和快不快。 由于直接点城市，敏感度有些高，大家可以思考下，你的城市应该或多或少也有来自国家级、省级的政策倾斜，但是落地的速度快不快呢？带着这个标准，大家自省下自己所在的城市。 我也带着这个标准，在全国收罗了下我认为高级别政策支撑和以及落地速度最快的片区。 毫无疑问，粤港澳大湾区就是其一。  这几年，不知道大家有没有发现： 粤港澳大湾区的名号，越来越响亮。 从央视的晚会、到各大卫视的综艺节目，大湾区哥哥、湾区之夜等称呼和概念越来越多。 这背后，不仅仅是娱乐，更承载着我国对标世界级湾区的野心。 2019年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。 在这份纲要中明确提出，要将粤港澳大湾打造成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内陆与港澳深度合作示范区，还要打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。 随着这项《纲要》落地，大湾区政策落地速度是非常快的。 比如最近的港车北上； 比如串联整个大湾区的十八号线地铁批复； 比如深港河套和广珠澳科技创新走廊规划的快速出台等等。 无一不验证，大湾区对标世界级湾区野心的落地。 很多人不理解为什么是大湾区？ 不仅仅是因为政策定位高，大湾区的优势还在于优越的地理条件，占据着东南沿海的重要出海口位置，天生就利于发展经济。 再加上区域内特别行政区与经济特区的存在，使得这片土地自改革开放以来就充满了活力与效率。 除此之外，大湾区还是全国最年轻的湾区。 人口结构无比健康，是4大城市群里老龄化程度最低的城市群。  所以大胡子老师也常说，买房不买大湾区，买遍全国都是虚。 我自己看好大湾区，我也做到了知行合一，我本人和我同事都上车了大湾区几个很核心的城市。 刚好，本周我会亲自带团，前往大湾区我非常看好的一座城市——珠海，之前我自己就在珠海买了好几套，近期我们新入职的同事，也都选择了珠海上车。  当然，湾区很大，是所有城市都有价值吗？所有的板块都有价值吗？ 不见得。 放眼整个湾区，真正值得关注的区域在哪？ 我的答案是黄金内湾。 2022年5月31日，《广东省第十三次党代会报告》正式发布，当中有个非常重要的新提法就是——黄金内湾。  放眼世界级湾区，无论是纽约湾、东京湾还是旧金山湾，都有一个“三面环陆，一面向海”的内湾，这里资金高度集中，科技企业集聚，顶级富豪扎堆，生产要素高效流动。 如何才能让湾区内的生产要素高效流通？ 关键是交通。 相信大家也能发现，自从2019年粤港澳大湾区规划发布之后，整个湾区的资金都在向这条内湾汇聚，整个珠江口整在疯狂地修桥挖隧。 从港珠澳大桥（开通）、深中通道（在建）、虎门大桥（开通）、南沙大桥（开通）、深江铁道（在建）、广深港高铁（开通）、佛莞城际（在建）等跨海通道，再到规划中的深珠通道、深圳至中山城际铁路、深圳经港珠澳大桥至珠海、澳门通道……  可以看到，珠江两岸正在疯狂被缝合之中，整个大湾区紧密得越来越像一座城市。 这座城市的新中心，无疑就是黄金内湾。 很多布局，其实早已悄悄铺开。 比如深圳，2021年前海扩容，整个宝安滨海区域全部升级为“大前海”，深圳在东岸划出未来的中心。 比如广州投入巨额财政，陆续打造了南沙港、南沙湾、明珠湾、莲花湾片区，抢占西岸内湾。 这几年，湾区其他城市也都在抢占两岸内湾，东莞的滨海新区、中山的翠亨新区、珠海高新区等等。 整个大湾区的规划，都在向内湾汇聚，人口也在迅速涌入黄金内湾。 这在其他湾区早已成为现实，比如下图，这是东京湾人口密度示意图，能看到大规模、高密度的人口主要集中在海滨地带，并逐渐向内陆延展。  不仅是东京湾区，纽约湾区和旧金山湾区的海湾地带也都是人口稠密的品质生活区。 随着伶仃洋这道天堑被攻克，黄金内湾将成为城市群内沟通最密切的地方，未来焕发的生机和能量不可估量。 我是非常看好湾区这条内湾价值的，但是这条黄金内湾涉及的城市很多，每座城市的市场情况都不一样，如果你也看好，但如此多城市又不知如何选择？  在这条黄金内湾之上，我有个非常看好的城市，那就是珠海。 7月1日，港车北上政策正式实行，首批获取资格的香港私家车车主，通过港珠澳大桥珠海口岸驾车进入广东。  珠海无疑成为香港、澳门北上的第一站。 港珠澳大桥的开通，已经让珠海成为首个陆地直连香港与澳门的城市，并且目前珠海，还在积极连接深圳。 今年自2月起，深珠通道的好消息一直不断。 6月6日，省公共资源交易平台正式发布《伶仃洋通道珠海侧公路工程方案设计研究项目招标公告》，同时组织召开专家评审会，省厅已完成深珠（伶仃洋）通道方案研究。  目前广东省、深圳和珠海，三方都在积极推进深珠通道的进度，相信好消息很快就要来了。 一旦深珠落地，珠海将进一步夯实西岸中心的位置，串联起三座超级大城，30分钟直达香港、深圳前海与澳门不是梦。 随着交通格局的改变，湾区内部也必将经历一次大洗牌。 很多人对交通的变化不以为意，但是大家思考下，早期深圳、东莞崛起不就是因为这里能最快的承接香港的贸易转移吗？ 深珠一旦落地，珠海将成为直连两个经济老大哥的第一站，产业承接和经济合作上的机遇必然有大幅提升。 再加上，珠海本身手牌就很不错。 作为经济特区，紧挨着澳门，珠海从不缺政策关注度。 12年免费义务教育，优质的海景风光，适宜的温度和气候，珠海光靠宜居就能吸引大批人前来买房。 再加上，珠海也有不错的产业实力，格力、金山、珊拉娜、丽珠药厂、摩天宇等等一众知名的企业。 2022年珠海平均薪酬能排到全国第8，仅次于南京。  哪怕深珠通道还未批复，珠海资产的安全垫也极高，今年楼市寒冬里，珠海部分板块依旧有微涨。 一旦迎来深珠通道确定性批复，珠海30分钟直达深圳前海，最紧密的连接湾区两大经济老大哥，珠海的价值和潜力必然再度腾飞！ 而现在的珠海不仅不限购，房贷利率来到了3.6%的低位，这样的低位里，我仍旧非常看好珠海的价值。 说得再多，不如眼见为实，珠海到底好不好？珠海目前的市场怎么样？珠海的价值到底如何？我建议大家亲自来珠海看看。 |
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