一方婚前贷款买房并登记在自己名下，婚后用夫妻共同财产还贷的，离婚时法院可以判决该房产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，归夫妻共同所有。实务中，涉及的婚内共同还贷增值部分的计算，各地法院做法不一，计算结果也存在较大差异。对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，通常是分步计算法。第一步是计算不动产升值率，不动产升值率=不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用。第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。为了更好的理解上述计算公式，小编分享一个案例给大家学习总结。
【上海案例】上海市浦东新区人民法院 | (2019)沪0115民初18524号 | 2019.09.04裁判本案中法院认为：“婚内共同还贷及其相应增值部分的数额，等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价除以不动产成本，不动产成本包括结婚时不动产的价格+共同还贷的利息部分+其他费用(比如契税、印花税。营业税、评估费等)。”原、被告于2012年12月经人介绍相识恋爱，2014年5月14日登记结婚，2016年6月27日生育女儿陈某。原告于2019年1月10日(递交诉状日期)提起离婚诉讼，引发本案。争议焦点：民耀路房屋为原告婚前所有，产权登记在原告一人名下，婚后被告参与了还贷。涉及的婚内共同还贷增值部分怎么分？审理中，因原、被告持有以下争议致本院调解未成：1、被告在上海市浦东新区曹路镇民耀路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称民耀路房屋)中的婚后还贷及其增值部分。民耀路房屋为原告婚前所有，产权登记在原告一人名下，婚后被告参与了还贷。婚后原、被告共计归还了贷款本金92,671.39元、利息113,326.78元，合计205,998.17元。审理中，经本院委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司评估，民耀路房屋在2014年5月1日(原、被告登记结婚的当月)时的市场价值为167万元，2019年5月10日(评估的时间节点)的市场价值为346万元。另：原告在购房时支付了中介费32,000元、税费15,900元、交易手续费516元、评估费1,272元、公积金贷款担保费1,624元，合计51,312元。原、被告一致确认被告婚后还贷及其增值部分应为194,249元，同意评估费15,000元(原告已预交)由双方各半负担。① 本案中不动产升值率为：不动产现价格3460000元÷（结婚时不动产价格167000元＋中介费32,000元+税费15,900元+交易手续费516元+评估费1,272元+公积金贷款担保费1,624元+利息113,326.78元）；②夫妻共同还贷款项及其对应增值部分的数额为：205,998.17元（婚后原被告共计归还了贷款本金92,671.39元+利息113,326.78元）×不动产升值率（将上述①中的计算结果代入）＝388,498元，该款项的一半由原告补偿给被告，故被告应分得补偿款194,249元。
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