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我国法律体系中，对国家所有土地（以下简称“国有土地”）的规范已经比较健全，但对集体所有土地（以下简称“集体土地”）的规范却倾向于原则化，并表现出极强的政策性与地域性。因缺乏具体的裁判规范，致使司法实践说理困难；因其极强的政策性，致使不同时期的观点差异很大；因其极强的地域性，致使不同法院的观点也大相径庭。因此，尽管涉集体土地的纠纷案件从绝对数量上来说并不庞大，但却成了司法实践中一类非常难处理的纠纷。而这类案件一旦处理不妥当，容易引起后续一系列的问题，导致“案结事不了”。 本文主要讨论宅基地房屋的一些基础法律概念，转让的效力，转让无效的后果，以及在继承和拆迁安置中的一些特殊问题，并将分四期进行推送。
尽管，很多政策已经开始探索宅基地所有权、资格权、使用权的“三权分置”结构，并且也已经有地方开始试点“三权分置”，但法律层面目前仍采用宅基地所有权与宅基地使用权的“二分法”结构。《民法典》第362条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”由此可见，宅基地使用权属于集体土地之上设定的一种用益物权，其使用目的是为了建造住宅及其附属设施。其对应的自物权即集体土地的所有权，归集体经济组织所有。在日常语境中，当我们提到“宅基地”时，绝大多数情况下都是指“宅基地使用权”，甚至很多法律法规中提到的“宅基地”实际上也是指宅基地使用权。（为方便表达，下文如无特别说明，将“宅基地”与“宅基地使用权”通用，当需表达所有权时，则采用“宅基地所有权”的表述）。 土地使用权与房屋所有权是两种不同的物权，从法律上来看这是没有争议的。然而，就本文讨论的问题而言，这种区分有更深一层的意义：根据“房地一体”原则，房、地必须同时转让，故房屋转让与土地转让之间具有极强的牵连性。对于宅基地房屋转让而言，其不仅受民法调整，还受各类土地管理类行政法规范的调整。 在涉农问题上，经常会使用“户”这个概念。“户”是构成涉农法律关系上的一个重要概念。《民法典》对“户”没有进行定义，其中与本文讨论的“户”有关的两个词分别是“户籍”“农村承包经营户”。“经营户”是一个商主体的概念，显然与本文所要讨论的“户”不同。户籍的“户”与农户的“户”是一个非常相似的概念。《中华人民共和国户口登记条例》第5条规定：“户口登记以户为单位。同主管人共同居住一处的立为一户，以主管人为户主。”显然，两者存在很重要的关联，并且很多时候两者确实是统一的，于是很多时候把这两个概念画上等号。然而，两者在某些情况下还是会存在一定的差异。例如，一个农户的女儿嫁给了另一农户的儿子，这种情况下，该女儿的户籍“户”仍可以保留在父母的户中，但一般认为其已经属于丈夫所在的农户中。再比如，一个农户的儿子娶了儿媳妇，儿子和儿媳妇的户口在这个农户的公安户中，但儿子和儿媳妇仍然可以认定为一个独立的“户”。通过上述比较可以发现，如果不追求精准的定义，可以理解为“户”是一个与“共同居住”相关联的概念，而农户的“户”与公安户的“户”大致可以类比为实质和形式的关系，农户的“户”更偏向于实质性的共同生活居住，公安户的“户”虽然也考虑共同居住，但以登记作为标准。在十几年前，司法实践很少接受合同有效但不能履行这种情形。很多判决经常将合同在法律上无法履行的情况认定为合同无效的情况。近些年，这种裁判观点逐渐发生转变，司法实践基本上已经接受合同无效与合同有效但不能履行是存在区别的。合同无效的判断需要根据《民法典》关于合同无效的具体规定，在不符合无效规定的情况下，不能随意认定合同无效。然而，除了有可能导致合同无效的法律、行政法规以外，另有很多规范仍然会影响到合同的履行，对于这一类规定，其会导致合同不能履行，构成合同不适宜强制履行中的一种情形，也即法律上不能履行。其法律上的后果在于，任何一方都有权利终止合同权利义务关系。置之本文所讨论的问题，房屋买卖合同是否有效与行为人能不能取得房屋所有权是两个相对独立的问题。不能因为行为人无法取得房屋所有权为由来认定房屋买卖合同无效。在其他很多的法律问题上，司法实践基本上已经采纳了上述理念，但在涉农房屋买卖的问题上，这两者的区分仍然非常模糊，因此有必要作特别说明。根据民法典第209条规定，不动产物权原则上是以登记作为物权变动的生效要件的。宅基地使用权与房屋所有权都是不动产物权，因此我们很容易理解成其也需要经登记才发生物权变动的效力。然而，在涉及集体土地的物权变动上，其实很多的不动产物权都不以登记作为生效要件。例如，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，登记产生对抗效力；再比如，在农村中更容易出现的地役权，其也是自地役权合同生效时设立，登记产生对抗效力。相反的，同样的作为用益物权，与国有土地有关的建设用地使用权则以登记作为生效要件，在国有土地上更容易出现的居住权也是以登记作为生效要件。这样处理的原因在于，物权是一种对世权，故其需要通过公示公信的方式实现对世性。登记的优势在于其结果更为确定，登记本身会产生社会成本，但相对人获取权属状态的成本则较低；占有的优势在于结果存在一定偏差，占有本身几乎不产生社会成本，但相对人获取权属状态的成本则相对较高。对于国有土地有关的不动产而言，由于其面临的相对人是全部民事主体，故更应当考虑获取成本低的方案——登记；对于集体土地而言，由于其面临的相对人几乎是同一集体经济组织成员，而农村的特点在于他是一个熟人社会，大家相互之间都很了解，其信息获取成本很低，相对而言，其登记成本则会更为显著。因此，在涉及集体土地不动产的物权变动上，往往不以登记作为生效要件。从实体法上看，尽管宅基地使用权并没有像土地承包经营权和地役权那样明确规定自合同生效时设立，但仍然可以从相关条文中寻找到上述结论的端倪。《民法典》第365条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”从立法逻辑上来看，宅基地使用权转让或者消灭的应当登记，说明宅基地使用权先发生转让或消灭的法律效果，在发生这种法律效果后应当办理相应的登记。与此情形类似的，例如《公司法》第32条关于股权变更的规定，其规定“登记事项发生变更的，应当办理变更登记”，而其后一句即为“未经登记或者变更登记的，不得对抗第三人。”因此，尽管该条文未明确规定无需登记就可以生效，但从其表述来看，宅基地使用权尽管作为一种不动产物权，但其变动并不以登记作为生效要件。
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