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作者：杨政 沈奇 1.REITs市场不断扩张 根据中证鹏元数据，2023年10月11日，第29只REITs中金山东高速REIT募集资金成功，我国公募REITs市场募集资金规模达到了千亿规模。
目前，REITs资产范围覆盖产业园区、高速公路、仓储物流、污水处理、清洁能源、保障性租赁住房和新能源等多种类型。10月20日，证监会发布了修订后的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，删除了“不含住宅和商业地产”的相关表述，并将“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”及“保障性租赁住房、清洁能源”等明确写入基础设施范围”。REITs已经逐渐向更市场化的领域扩张。 2.REITs二级市场的萎靡
截止10月20日，REITs市场再次向7月时最低点下挫，本年度中证REITs指数下跌达到22.35%。 二级市场的下挫，首先是受宏观经济的冲击，我国REITs主要是由产业园区、交通物流等公用基础设施为主，这些行业受到宏观经济影响很大。部分园区主要企业的退租往往造成收益很大的波动。 其次是流动性过低，二级市场价格发现能力无法发挥，REITs产品实际上失去了定价能力。从Wind数据来看，2021年公募REITs上市初期，全年换手率高达18.99%，到了2022年便下降至1.43%。实际上，目前REITs市场基本上是机构投资者的市场，个人投资者对REITs市场参与十分有限。 3.不动产转向资产运营能力
据国信证券援引彭博社数据，国际REITs市场经过多年发展，由于高杠杆的抵押型REITs逐步被市场抛弃，最终形成了权益型REITs为主的结构。 而我国的REITs起点就在逐步降杠杆的大环境下，这使得我国的REITs一开始就是权益型为主。在降杠杆环境下，不动产市场将由原有的开发商“高杠杆-高周转”的通过开发销售获取回报的方式，转变为对存量资产的运营之上，权益型REITs是顺应这种市场发展的，但当前的REITs的发行主体，可能还未转型到这一步。 4.REITs市场化仍待提升 目前，我国REITs主要是为央企国企服务，仅有两个非央国企的产品（嘉实京东仓储基础设施REIT、国泰君安东久新经济REIT，从图一可以看到这两个产品表现较好）。虽然央企国企与地方政府目前盘活资产压力较重，而这类主体最主要的资产是房产与土地。以保障性租赁住房REITs来说，一方面REITs可以直接募集到资金，另一方面政府与企业对土地与房产均有所有权，等REITs到期，仍可用于再次抵押，获得相应土地和房产增值收益。可能短期看比不上卖地收入，不过整体上更容易获得未来经济发展的溢价，获得超出土地出让收入的资金，但这种模式仅限那些未来经济发展有充足保证的区域。所以我们看到相关的REITs往往是一些核心城市的专属。
根据彭博社数据，美国REITs涉及行业多样，传统的REITs更重视住宅与零售业，近年来，基础社会与数据中心占据份额也在快速提升。而我国REITs还主要是基础设施领域，刚刚放开的消费基础设施是为数不多的将零售业这一领域纳入试点。 缺乏充足市场化的产品，使得依靠资产运营能力的REITs往往更重地域性，而非发行主体自身的资产运营能力。而缺乏资产运营能力，又使得REITs市场整体竞争力缺失，毕竟对地域性的投资最好的工具显然不是REITs。 5、近年来，REITs市场不断扩张，涉及领域也不断扩大。整体来看，REITs核心资产主要是租金收入和土地增值，因此多作为地方政府及央国企的融资手段，融资规模相对有限，且由于资产运营能力较低，较少获得投资者的青睐。 资产运营能力是REITs的核心竞争力，资产运营能力的提升可以使得通过REITs盘活资产不仅仅是核心城市的专属，使REITs更多布局向市场化的产品。 （全文完）
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