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不少小区的结构、设备管道转换层被开发商封闭改建为房屋，用于办公或出租。小区的结构、设备管道转换层真的属于开发商所有吗？小区业委会如何主张权利？ 近日，湖南红雨律师事务所刘西菁小区治理律师团队成功代理了了一起小区结构、设备管道转换层使用权管理权纠纷，为湖南省相似小区纠纷的解决提供了导引。
——————————————————————— 案件经过 湖南省某置业有限公司系长沙市岳麓区某小区的开发商。该小区1#栋房屋的三层与四层之间原设计修建有结构、设备管道转换层，3#栋房屋的二层与三层之间原也设计修建有结构、设备管道转换层。2015年后，开发商将上述1#栋与3#栋房屋的结构、设备管道转换层改建为办公室用于办公。小区业主委员会多次要求开发商交还，后又通过社区、街道协调，但未果。于是，业主委员会委托湖南红雨律师事务所刘西菁小区治理律师团队一纸诉状将开发商告上了法庭。
——————————————————————— 业主和开发商各有说法，谁有使用、管理权？ 原告某小区业主委员会诉称： 小区结构、设备管道转换层属于全体业主所有，且根据法律法规的规定不得擅自占用、改建，但2015年后被告违法将上述1#栋与3#栋房屋的结构、设备管道转换层改建为办公室用于办公。被告应将小区1#栋与3#栋房屋的结构、设备管道转换层腾空并交还原告管理。 被告开发商辩称： 原告无权要求被告腾空并交付l栋及2、3栋的结构转换层。结构转换层没有作为公用部分由全体业主分摊面积，其建设成本也没有计入房价。 被告与业主签订的房屋买卖合同已明确诉争结构转换层为被告所有。诉争的结构转换层系开发商一次性合法投资建造取得，且其建造成本未列入房价成本、未作为公用部分分摊给业主。 结构转换层由开发商占有使用系房地产行业的普遍做法，属于行业惯例。 因此，原告要求被告腾房并交付1栋及2、3栋的结构转换层既缺乏法律依据，也无合同约定，更违背了行业惯例。 ——————————————————————— 法 院 判 决 一、一审长沙市岳麓区人民法院认为： 本案中，首先，当事人诉争标的为建筑物的结构转换层，在上述法律规定中，并未明确结构转换层是否应属业主共有。其次，根据相关证据显示，案涉结构转换层的面积并未作为业主的分摊面积，即案涉结构转换层的建设成本未列入业主购房的房价成本。而根据业主与开发商签订的《商品房买卖合同》及其附件的约定，由出卖人投资建设未列入房价成本的设施、设备、用房所有权（占有、使用、收益、处分）归出卖人享有。综上，原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 据此，长沙市岳麓区人民法院判决： 驳回原告某小区第业主委员会的全部诉讼请求。 一审判决后，湖南红雨律师事务所刘西菁小区治理律师团队认为一审法院认定结构转换层不属于全体业主所有错误，并代理小区业主委员会进行了上诉。 二、二审长沙市中级人民法院认为： 本案的争议焦点为案涉转换层的所有权归属： 第一,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定,避难层、设备层或者设备间等结构部分,以及其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所,均应当认定为共有部分。同时,该解释第二条规定:“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”本案中,首先,从设计的功能看,案涉转换层是对所在楼字的结构和主管道进行转换,属于所在楼宇的设备及结构转换层;其次,从规划报建情况看,案涉转换层未进行封闭,也未划定特定空间,业主可以通过公共通道自由进出该楼层,因此该楼层在构造上和利用上均缺乏独立性特征;再次,从产权登记情况看,案涉转换层不能登记由特定业主享有所有权,开发商亦未提供证据证明其对案涉转换层的改建行为经过了相关行政主管部门的审批同意并能够办理产权登记。因此,本院认为,案涉转换层在性质上不属于专有部分,而属于共有部分； 第二,关于开发商称由于案涉转换层的面积未计入业主的分摊面积而不能认定系业主共有的主张。本院认为,物权法及相关司法解释均未以面积计入业主分摊作为判断共有部分的条件,例如部分楼宇屋面虽未作为建筑面积计入业主分摊,但仍属业主共有的部分。本案中,案涉转换层除了楼梯部分外并不具备建筑面积的测绘条件,并未计入建筑面积,因而不可能计入业主分摊面积,但地华公司据此主张案涉转换层不属于共有部分,缺乏法律依据。 第三,关于开发商称由于案涉转换层的建设成本未列入房价成本而不能认定系业主共有的主张。本院认为,《中华人民共和国民法典》第二百七十三条第二款规定:“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”据此, 开发商在销售案涉小区商品房时,其对共有部分的权利必然随着商品房的出售一并转让给了全体买受人,依法不能在出售商品房的同时保留对共有部分的权利。同时,案涉转换层属于所在楼宇不可分割的组成部分,无法单独计算该楼层的建设成本, 开发商亦未提供充分证据证明该楼层的建设成本未计入商品房销售成本,故开发商的上述主张,亦缺乏法律依据。 综上,案涉转换层属于小区共有部分,其所有权归小区全体业主共有, 开发商占有使用该转换层缺乏法律依据,故对小区业委会要求开发商将案涉转换层腾空并交还小区业委会管理的诉讼请求,本院予以支持。 据此,长沙市中级人民法院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第二百七十三条第款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决： 一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院(2021)湘0104民初4723号民事判决; 二、湖南省某置业有限公司在本判决生效之日起30日内将位于长沙市岳麓区枫林三路某小区的1#栋连体商住楼三至四层间的结构、设备管道转换层(物理位置为第四层)与3#栋连体商住楼二至三层间的结构、设备管道转换层(物理位置为第三层)腾空并移交给某小区业主委员会管理。
红雨律所刘西菁主任助理 小钟 编辑
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