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房地产行业“增值税疑难问题”案例实操

 whoyzz 2023-11-06 发表于湖北

一、 土地使用权被政府收回,收到补偿款是否需要缴纳增值税?

在实际工作中,时常由于政府的用地规划,土地使用权被政府收回,当然企业也会收到政策性搬迁补偿或收储补偿。

房地产行业“增值税疑难问题”案例实操

那么,收到政府的土地补偿款,是否需要缴纳增值税呢?

(一)政策依据

根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号 )《附件3:营业税改征增值税试点过渡政策的规定 》第一条第(三十七)项规定,土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者,免征增值税。

(二)政策解析

通过对以上政策的解析,土地使用权被政府收回,收到补偿款免征增值税。

二、 房地产公司接手开发“烂尾楼”,增值税如何处理?

房地产企业在项目开发的过程中,由于资金断裂、违规建设等原因,造成“烂尾楼:的现象非常多,为此,也会产生大量的经济纠纷。那么,房地产公司接手开发“烂尾楼”,增值税如何处理呢?

【案例】通过法院拍卖,取得“烂尾楼”断续开发,增值税如何缴纳?

嘉诚房地产开发公司因债务纠纷,造成资金断裂,在建商住两用楼盘停止建设施工3年,形成“烂尾楼”,法院将其土地使用权及未完工的地上建筑物能行拍卖。

鑫鑫房地产开发公司通过公开拍卖取得该“烂尾楼”项目,支付2.4亿元人民币给法院,由法院支付给债务方。鑫鑫房地产开发公司要将取得的土地及地上建筑物继续开发,增值税如何缴纳?

(一)政策依据

根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第18号)第三条规定:

房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的,属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

(二)政策解析

通过对国家税务总局公告2016年第18号文的解析,房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的,属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目,《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目,一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

很显然,鑫鑫房地产开发公司如果接手的是2016年4月30日前开工的项目,可以选择简易计税方法缴纳增值税,一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款。相对来说没有太大的影响。

如果,鑫鑫房地产开发公司如果接手的是2016年4月30日之后开工的项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。可是,在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。因该土地当初是由嘉诚房地产开发公司取得的,相关财政票据名头为嘉诚房地产开发公司,鑫鑫房地产开发公司无法取得名头为自己的土地价款的财政票据。很有可能造成无法扣除土地价款,当然,在实际工作中,通过法院拍卖程序取得的“烂尾楼”税金一般都是由接手方承担,由接手方去税务机关代开增值税专用发票,这样的话,鑫鑫房地产开发公司可凭取得的增值税专用发票按规定,抵扣进项税额。

三、 购房业主向开发商支付的购房违约金,开发商是否需要缴纳增值税?

在房产销售过程中,因购房业主的原因,最终未能达成购房协议,向购房业主收取的“违约金”,或因未能按期付款等原因向购房业主收取的“违约金”,时有发生,那么,购房业主向开发商支付的购房“违约金”,开发商是否需要缴纳增值税?

【案例】开发商销售房产的过程中收取的“违约金”如何缴纳增值税?

在房产销售过程中,购房业主未及时办理交房手续,根据合同约定,嘉诚公司需向购房业主收取“违约金”3万,那么,购房业主向开发商支付的购房“违约金”,开发商是否需要缴纳增值税并开具发票?

(一)政策依据

1、根据《发票管理办法实施细则》第二十六条规定,填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。

2、根据《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定,条例第六条第一款所称价外费用,包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

(二)政策解析

通过对以上政策的分析,如果销售行为成立,开发商向购房业主收取的购房“违约金”,属于价外费用,需要缴纳增值税并开具发票。如果,房产最终未销售,也就是没有发生销售行为,则“违约金”属于赔偿金,属于营业外收入,不需要缴纳增值税。

四、 “直接”转让土地,增值税如何缴?

土地转让在实际工作中也是非常普遍的一种现象,那么,不同时段取得的土地使用权,在转让时,如何缴纳增值税呢?

【案例】不同时段取得的土地使用权如何缴纳增值税?

2019年10月,A公司直接转让一块土地给B公司,面积100亩,该土地未进行前期开发,取得该土地时价款1000万元,转让价为1800万元。

那么,土地转让如何缴纳增值税呢?

(一)政策依据

根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)第三条规定,纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算缴纳增值税。

(二)政策解析

1.如果该土地为2016年4月30日前取得的

1.1如果A公司为一般纳税人

一般计税方法下

A公司计算销项税额:1800÷(1+9%)×9%=148.62万元

简易计税方法下

A公司计算销项税额:(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1万元

1.2如果A公司为小规模纳税人

全额计税方法下

A公司计算销项税额:1800÷(1+5%)×5%=52.43万元

简易计税方法下

A公司计算销项税额:(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1万元

根据以上政策我们分析得出,如果A公司取得的土地为2016年4月30日前取得的,既可以选择一般计税方法也可以选择简易计税,当然,如果A公司为小规模纳税人,只能选择全额或差额计税。

2.如果该土地为2016年4月30日后取得的

2.1如果A公司为一般纳税人

A公司计算销项税额:1800÷(1+9%)×9%=148.62万元

2.2如果A公司为小规模纳税人

A公司计算销项税额:1800÷(1+5%)×5%=52.43万元

通过对营改增后相关政策的梳理,截止到目前,国家并未出台针对土地使用权转让,计算销售额能否扣除取得土地原价的相关规定。

如:《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)相关规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

国家税务总局公告2016年第18号文也只是针对房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,并未规定转让土地使用权也可以扣除土地价款计算销售额。

因此,从目前的政策来看,2016年4月30日后取得的土地,转让时,计算销项税额,不得扣除取得土地的价款,应全额计算应税销售额。

五、房地产公司销售“精装房”,增值税怎么缴?

随着房地产市场的不断发展,房产公司在进行商品房销售时也形式多样,如:销售精装房、购房送车位、购房送家电等等,为了促进销售,开发商也是绞尽脑汁。

下面就来同大家讲一讲,房地产公司销售“精装房”增值税怎么处理?

【案例】销售“精装房”增值税如何缴纳?

嘉诚房地产公司在某市开发一楼盘,2018年7月份动工建设,预计2020年5月对外开始对外预售。为了促进销售,公司决定将商品房打造成精装房,精装房包含部份家电及家具,如:厨柜、热水器、油烟机等

精装房在销售时,《商品房买卖合同》中注明的装修费用(含装饰、家具、家电等费用),已经包含在房价中。那么与商品房销售有关的增值税怎么缴纳?

(一)政策依据

根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号 )《附件1:营业税改征增值税试点实施办法 》第十四条条规定,下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:

1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

3、财政部和国家税务总局规定的其他情形。

(二)政策解析

根据以上规定,嘉诚房地产公司销售精装修房,已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用(含装饰、设备等费用),已包含在房价中。因此,不属于税法中所称的无偿赠送,无需视同销售,不单独计价,与销售房地产一并按照9%税率计算缴纳增值税。

但是,如果嘉诚房地产公司将销售精装修房和房中的家具、家电等分别进行开票的,则精装修房按销售不动产适用9%的税率,房中的家具、家电等按销售货物适用13%的税率。

六、 房地产企业配套建设的“廉租房”,增值税如何缴纳

房地产开发公司在取得土地使用权的过程中,都需要建设一定比例的廉租房或经济适用房,那么,建设的廉租房或经济适用房,如何缴纳增值税呢?

【案例】建设的廉租房或经济适用房,如何缴纳增值税呢?

2017年5月,A房地产开发公司参与B市国有土地使用权竞拍,取得一宗住宅用地的土地使用权,该宗地的容积率为4,面积为180000平方米,拍卖成交价为8亿元,当月按合同约定办理了土地交接手续。

该宗地土地使用权出让公告及拍卖成交后签订的《国有土地使用权出让合同》均明确,A公司取得该宗地的土地使用权,除支付拍卖确认的土地价款外,还须在开发的住宅项目内按开发住宅总建筑面积的18%配套建设一批单套面积不超过60平方米的房屋,并于建成后无偿移交政府部门,用于补充该市廉租房房源。

2020年10月,该住宅项目竣工备案,开发的住宅总建筑面积为700000平方米。A公司当月将其配套建设的廉租房2000套(总建筑面积90000平方米)移交政府部门。廉租房包含地价的建造成本为4000元/平方米(不含增值税)。B市所在省确定的“销售不动产”成本利润率为20%。

(一)政策依据

1、根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号 )《附件1:营业税改征增值税试点实施办法 》相关规定:

第十四条规定,下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:

......

2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

第四十四条规定,纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的,或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的,主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额:

1、按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

2、按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

3、按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:

组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

成本利润率由国家税务总局确定。

(二)政策解析

1、A公司将其建造的开发产品(廉租房)无偿移交(赠送)给政府部门,其实质为取得该宗土地所应支付的价款的一部分,应作为视同销售处理。

2、A公司该住宅项目中没有建造与廉租房相同类型的开发产品,也没有其他纳税人开发类似廉租房的平均销售价格作参考,应按组成计税价格确定无偿移交廉租房营业税的计税依据。

A公司无偿移交廉租房应确认销售额为4752万元[4000×90000×(1+20%)]。

七、收到“土地返还款”用于“拆迁补偿”,如何纳税?

营改增后,房地产行业相关税收细节政策在逐步的过渡阶段,因此,部分业务在政策执行与理解上,只有深入的分析之后才能全面、准确的掌握。

下面就来和大家讲讲这收到的“土地返还款”用于“拆迁补偿”,该如何纳税?

【案例】收到的“土地返还款”用于“拆迁补偿”,如何缴纳增值税?

嘉诚房地产开发公司2018年10月以招拍挂取得土地使用权,面积为100亩,一次性支付土地出让金12000万元。

2018年11月在与当地政府签订土地出让合同时约定,一次性返还嘉诚公司土地出让金4000万元,全部用于征地拆迁补偿(其中1000万用于建筑物拆除,3000万用于动迁补偿),如果实际发生拆迁补偿费用低于4000万,则作为嘉诚公司代理拆迁补偿收入,如果实际发生拆迁补偿费用超过4000万,则由嘉诚房地产公司承担。

(一)政策依据

1、根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税函〔2009〕520号)第二条规定:纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中,其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为,应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。

2、根据根据财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税(2016)36)号附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》

第一条第(三)项第4点:经纪代理服务,以取得的全部价款和价外费用,扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费,不得开具增值税专用发票。

第一条第(七)项第1点:一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税。

以清包工方式提供建筑服务,是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料,并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

3、根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》财税〔2016〕140号第七规定:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

(二)政策解析

结合以上案例,根据以上相关政策的规定分析,我们可以得出以下纳税结论:

1、嘉诚房地产公司将建筑物拆除劳务外包给建筑公司,构筑物拆除属于以清包工方式提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税。

如果外包金额低于1000万元,则嘉诚房地产公司按扣除支付给建筑公司分包款后的余额为销售额,采用简易计税方法,按3%的征收率缴纳建筑服务增值税;

如果外包金额超过1000万元,由于1000万元扣除支付给建筑公司分包款后的余额销售额为负数,所以嘉诚房地产公司则无需缴纳建筑服务增值税。

2、嘉诚房地产公司代政府部门支付的拆迁补偿费行为属于“经纪代理服务”,按经纪代理服务缴纳增值税;

如果嘉诚房地产公司实际发生动迁补偿费用低于3000万,则按扣除代付的动迁补偿费用后的余额为销售额,按6%的税率缴纳代理服务增值税;

如果嘉诚房地产公司实际发生动迁补偿费用超过3000万,扣除代付的动迁补偿费用后的余额为负数,则嘉诚房地产公司无需缴纳代理服务增值税。

3、针对房地产开发企业在销售其房地产开发项目时,可以扣除的土地价款金额确认问题。

首先,嘉诚房地产公司实际支付的土地价款为12000万元,可以作为向政府部门支付的土地价款,计算销售额时可以在全部价款和价外费用中按规定期限扣除,土地返还款无需冲减土地价款,因为土地返还款为受托代理服务,已全部代付;

其次,如果嘉诚房地产公司实际发生的拆迁补偿费超过4000万元,超过部分则属于在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除

最后,如果嘉诚房地产公司实际发生的拆迁补偿费低于4000万元,差额部分也无需冲减土地价款,因为差额部分已经确认了建筑服务与代理服务收入。

八、 房地产公司购房送“车位”,增值税怎么缴

随着国家对房地产调控力度的不断加大,去库存越来越成为房企关注的问题,促销力度也在不断的加大,买房“送车位”“送汽车”“送家电”等层出不穷。

下面就来同大家讲一讲,买房“送车位”增值税如何缴纳?

【案例】买房送“无产权车位”增值税如何缴纳?

房地产企业在促销活动中,为促进销售推出“买房送车位” (车位为无产权的地下车位)活动。

房产对外销售价格为80万元(不含税价格,下同),车位对外销售价格为8万元,在促销活动中,房产销售价格为85万元,同时赠送一个车位给购房业主。企业与业主签订的合同及房产部门网签备案的是房产成交价款85万元,在开具的增值税发票上企业的销售项目只有房产,那么,增值税如何缴纳?

(一)政策依据

根据财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》

第十四条第规定:下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:

单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二)政策解析

买一赠一的前提,有“买”才有“送”,在购房送车位的促销活动中,所谓的送其实是一个噱头,实际上是有偿赠送,另外,由于“无产权车位”,建成后产权属于全体业主所有,无法办理产权过户,其收入在房产销售收入中体现,其成本、费用属于公共配套设施费已经扣除。

因此,买房送“无产权车位”无需单独体现在财务核算或发票开具中。

【案例】买房送“有产权车位”增值税如何缴纳?

房地产企业在促销活动中,为促进销售推出“买房送车位” (车位为有产权的地下车位)活动。

房产对外销售价格为80万元(不含税价格,下同),车位对外销售价格为8万元,在促销活动中,房产销售价格为85万元,同时赠送一个车位给购房业主。企业与业主签订的合同及房产部门网签备案中有产房与车位,那么,增值税如何缴纳?

(一)政策依据

根据国家税务总局关于印发《增值税若干具体问题的规定》的通知(国税发[1993]154号)第二条第(二)项规定:纳税人采取折扣方式销售货物,如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的,可按折扣后的销售额征收增值税;如果将折扣额另开发票,不论其在财务上如何处理,均不得从销售额中减除折扣额。

(二)政策解析

通过对以上政策的分析,企业在开具增值税发票时,应将房产和地下车位在同一张发票上分别注明,否则,地下车位应按照规定视同销售征收增值税。

九 房地产公司“车位处置”的

4种形式,增值税怎么缴?

在近期的培训中,经常有学员咨询,房产公司车位在不同的形式处理下,税收如何处理,实际上车位的处理归集起来有以下几种形式:“有产权”车位转让、“无产权”车位转让、车位使用收“停车费”、 车位使用“无偿使用”。

那么到底在不同的形式下,增值税应该如何处理呢?

(一)“有产权”车位转让

1、根据财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》附:销售服务、无形资产、不动产注释

第三条规定:转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照销售不动产缴纳增值税。

2、根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第18号)

第四条规定:房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)

第五条规定:当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

通过以上政策规定分析,房地产开发企业销售“有产权”的车位,应按销售不动产缴纳增值税,同时,计算销售额时,该车位所对应的土地价款可以从取得的全部价款和价外费用中扣除。

(二)“无产权”车位转让

1、根据财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》附:销售服务、无形资产、不动产注释

第三条规定:转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照销售不动产缴纳增值税。

2、根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)

第五条规定:《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条中,“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”,是指计容积率地上建筑面积,不包括地下车位建筑面积。

通过以上政策规定分析,房地产开发企业销售“无产权”的车位,实际上为“转让永久使用权”,因此,应按销售不动产缴纳增值税。

但是,如果可供销售的建筑面积“不包括”该车位的建筑面积,那么,计算销售额时,该车位应无对应的“土地价款”,以取得的全部价款和价外费用作为销售额。

(三)车位使用收“停车费”

根据财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》附:销售服务、无形资产、不动产注释。

第一条第(六)项第5点第(2)款规定:车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

如果房地产开发企业建造的与清算项目配套的停车场(库)属于公共设施,产权属于全体业主所有的,房地产开发企业无需视同销售。

物业公司后续根据规定收取车辆停放服务费时,按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

(四)车位使用“无偿使用”

根据财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》

第十条规定:销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。

第十四条规定:下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:

(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

如果房地产开发企业建造的与清算项目配套的停车场(库)属于公共设施,产权属于全体业主所有,车位使用也是无偿使用的,房地产开发企业与物业公司都无需视同销售。

十 房地产公司购房“送家电”、“送家具”、“送汽车”等,增值税怎么缴?

房地产企业在促销活动中,促销形式与手段丰富多彩,促销力度也在不断的加大,买房“送车位”“送汽车”“送家电”等层出不穷。

下面就来同大家讲一讲,买房“送家电”、“送家具”、“送汽车”等促销活动,增值税如何缴纳?

【案例】买房“送家电”、“送家具”、“送汽车”等增值税如何缴纳?

甲公司为房地产企业(一般纳税人),甲房地产公司在2019年为了促进房产销售,打出了“购房有礼”的促销活动,规定只要在要求的时间内签订了购房合同的业主,将赠送某著名品牌的“家电”、“家具”、“汽车”等礼品。

那么,买房“送家电”、“送家具”、“送汽车”等增值税如何缴纳?

(一)政策依据

1、根据《增值税暂行条例实施细则》第四条第(八)项规定:单位或者个体工商户将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人的行为,视同销售货物。

2、根据财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》

第四十条规定,一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物,为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为,按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为,按照销售服务缴纳增值税。

3、根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定,赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予赠人,受赠人表示接受赠与的合同。

(二)政策解析

首先,买一赠一的前提,有“买”才有“送”,在购房送车位的促销活动中,所谓的赠送其实是一个噱头,实际上是有偿赠送;

其次,根据《合同法》规定,在赠与这种民事行为中,赠与人依约无偿转移其赠与物的所有权于受赠人,受赠人取得赠与物的所有权不必向赠与人支付相关的对价。如果,买房“送家电”、“送家具”、“送汽车”等促销活动属于赠予的话,则与赠与合同要求的无偿转移与物要求明显不符。

再次,一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物,为混合销售。房地产公司销售的是不动产,既不是货物也不是服务,明显也不属于混合销售;

因此,买房“送家电”、“送家具”、“送汽车”等促销活动,实质上是房产公司的促销费用。

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