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11月4日晚，临平区东湖新城板块的最新规划草案公示了。 立即获取详细规划草案~ 网络上为此争论的声音不少，因为在这份最新的规划中，涉及“商改住”的项目甚至多达9宗。 主要分布在顺意路两侧，以及此前盛传的“杭州北站”附近。 这么多商业地块“被砍”，也让大家不禁对东湖新城的未来发展感到担忧，同时这篇规划中，又透露了新的发展爆发点，一起来看看~
新增9宗涉宅地 11月4日，《杭州市临平区东湖新城单元详细规划(草案)》项目发布。（目前还处于公示期，因此还不是最终版方案，一切以最终版方案为准） 相比于3年前，2020年10月发布的余杭经济技术开发区中心区单元（即东湖新城）规划草案有了巨大的变化。 首先范围进行了变更，根据最新规划草案，东湖新城单元规划四至为东至禾丰港，南至(320国道)临平大道，西至望梅路、五洲路，北至宁桥大道，总用地面积约13.9平方公里。
而2020年那版的总用地面积仅为6.14平方千米，新方案足足大了约2.3倍！
2020年规划草案 观察发现，新方案将星河路西至望梅路，以及望梅路以西部分区域都囊括了进来，其中就包括老板电器、浙江春风动力股份有限公司、诺贝尔集团公司等等总部经济项目。 其次，变动较大的就是用地功能规划，大家最为关注的就是不少商业用地变成了住宅或商住用地。 秒懂对比2020年、2023年两版草案后发现，共有12宗地块发生了“商业-住宅”变化，其中有3宗地块此前已经变更，也就是说，有9宗涉宅地是在这次规划中最新出现的，一一来看看：   左右滑动查看对比图 ①②：荷禹路与临平大道交汇东北侧两宗地块，即江南国际丝绸城西侧。由商业商务用地改为住宅用地。 ③④：五洲路与顺意路交汇西北侧两宗地块，即规划市民广场西侧地块，由商业用地改为商住用地。 ⑤⑥：宏达路与星河路交汇东北两地块，由商业、一类工业用地调整为商住用地。 ⑦⑧：宏达路与荷禹路交汇东侧两块地，即地铁9号线龙安站东侧两宗商业、一类工业用地调整为住宅用地。 ⑨：在⑦地块北面还有一块体量较小的商业、一类工业用地调整为商住用地。 除了以上9宗，规划草案中还有3宗涉宅地变化。 两宗位于顺达路和昌达路交汇处东侧，2020年版规划显示分别为商业以及文化、商业用地，早在今年3月已经作为宅地出让，目前新房还有房源在售。
另外一宗就是此前闹得纷纷扬扬的“东湖新城地标”地块，位于五洲路站西北侧。 点击图片进入小程序，立即获取详细规划草案~
2021年该地块规划首次公布，文件中高度200米，45层的商务办公楼，被视为东湖新城地标性建筑，但此后经过两轮控规调整，今年的最新控规中，地标大楼最终“消失不见”。 并且这两宗地于2023年9月作为宅地成功出让，精装限价22600元/㎡。至此，东湖新城地标改住宅事件尘埃落定。
杭州北站来了！ 位置有变化 除了以上商改住之外，实际上这份规划中还有不少亮点。 1.临平北站区块变化。 变化比较大的区块就是临平北站，也就是此前传说中的杭州北站。 根据此前规划，即将升级为杭州北站的临平北站，位于东湖新城板块，宁桥大道与荷禹路交叉口附近，靠近地铁9号线龙安站。 而在最新规划里明显可以看到核心的交通运输用地，从荷禹路一侧转移到了顺意路一侧，此外增加了较大的商业面积和绿地面积，同时商业地块变得更加分散。
此变化或许是为了未来高铁枢纽与地铁9号线以及规划地铁18号线北延更好连接做准备。 从最新规划中，我们可以感受到，杭州北站涉及的范围或更加广，高铁枢纽 商业 公园绿地 文化设施 商住的配置，有望成为一座一体化的高复合高铁TOD。 延伸阅读：剧透！官方连夜发文：杭州北站来了？！ 2.学校用地增加。 比如宏达路与顺达路交叉口东北侧，以及长宁路与昌达路东北侧等多宗地块都明确为中小学用地和幼儿园用地。 根据公共服务设施规划图，东湖新城范围内教育设施超12所，规模比较大的一部分集中在临平三小、第五中学；另外还有昌达路45班的九年一贯制学校。
3.原文化中心地块强调商业性质。 对比发现，位于五洲路和顺意路东北侧，原文化中心地块，由原先的文化设施、商业选择性用地转变为了商业商务兼容文化用地，商业属性更明显，同时也是新规划里体量较大的商业用地，不妨期待一下“消失”的地标商业是否会出现在这里。
4.三甲医院没有变化。 令人庆幸的是，一直被担心是否会取消落地的东湖新城三甲医院项目，此次稳稳当当出现在规划中。 虽然进程较为缓慢，但是可以松口气了，东湖新城还是有希望迎来三甲医院。
商改住层出不穷 需要加快现有商业落地 总之，此轮商改住产生的影响或体现在两个方面： 一、对未来周边居民的生活便捷性或有所影响。 二、未来住宅库存进一步加大，对二手房市场、房价或产生影响。 至于商改住的原由，或许有以下两个方面： 其一，考虑到东湖新城目前的人口和发展状态，是否能够支撑大体量的商业体消费、以及超高层写字楼使用率。 适时调整，或能减少未来商业体经营不善而停摆的困境。 其二，增加住宅用地。如果不进行商改住调整的话，接下来东湖新城宅地确实十分有限了，而本次规划草案一出，也意味着接下来一段时间，东湖新城不缺新房供应。 诚然，大面积的商改住对于“原住民”以及已经在板块内已买房的人来说，确实是一种遗憾，尤其是当时买房时冲着规划去的。 毕竟收到住宅的同时，大家也都希望能够同步收获一个繁荣、完善的居住新城。 眼下东湖新城确实缺少大型商业的加持，目前能称得上综合体的有往南的万达广场（原万宝城）、第三城商业（在建）以及复创云城（在建）。 不过目前，万达广场还在改造中，第三城商业、复创云城进度也不明朗，板块内商业远不能满足板块居民的消费需求，相比于遥远的规划，把现有的商业先落地，更是重中之重。 而现有商业的不明确，也进一步加剧了板块居民们对于“商改住”的抵触。 从最新的规划来看，未来商业体基本集中在荷禹路一线，此外还有市民广场旁以及北站周边商业体，对于杭州北站规划定位的期待，有所拔高，不妨等等下一步的规划。 实际上，今年以来，“商改住”的案例层出不穷，此前金沙湖、市北、甚至奥体都有过先例。 在高库存以及拉动楼市的基调之下，之后或还有更多“商改住”案例，对此你怎么看？评论区说一说~ |
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来自： 龙在飞op4opwes > 《买房》
