企企合作的“P EPC O”园区代建模式

在谈企企合作的“P EPC O”园区代建模式之前，我们先要理解下EPC，EPC（Engineering Procurement Construction 工程 采购 施工）总承包模式起源于20世纪60年代的美国，最早应用在油化工行业的大型工程项目。在EPC模式下，企业把工程项目的设计、采购、施工等环节一并交予总包商负责，以期控制项目成本的同时保证工期。

在EPC模式传入中国前，我国工程建设大都采取施工总承包模式（GC），这一模式的特点是设计与施工分离，工程项目必须按照“设计-招标-建造”的顺序来进行，建设单位先委托设计院进行图纸设计，设计完成后，根据设计图纸组织招投标选定施工单位。

EPC O是传统EPC的衍生模式，是指总承包方按照合同约定对工程建设项目的设计、采购、施工及后期运营等实行全过程承包。该模式下，规划设计、工程建设与运营管理无缝对接，保证项目建成后全面满足运营需求；而在优质重资产较为稀缺的行业环境下，将工程建设与产业带入相融合，提供项目全流程服务，或将成为园区行业一种新的业务模式。

其中，EPC是设计牵头的设计施工总包，O（operate）是指招商运营服务。在EPC O模式下，总承包商除了要去承担传统意义上的设计、采购、施工任务以外，还要去包揽项目所有的运营管理任务。在此基础上，还衍生了P（Plan，园区策划与规划咨询） EPC O、Financing（融资）EPC O等模式。

P EPC O”是以策划(P-Planning)为切入点，设计采购建造(EPC-Engineering Procurement Construction)一体化交付为落脚点，以专业化的运营(O-Operations)来配合投资主体共同完成产业服务的工作，构成“三位一体”的责任主体架构，此模式以精准规划先行、跨区域协同、全链条服务、数字化引领、智能化运营为显著特征。P EPC O”模式可以充分发挥咨询策划业务的龙头牵引和战略前哨功能，将设计、采购、施工相结合以缩短工程建设周期、提高工程建设质量，载体建成投运后，各业务单元可以相互协同赋能，共享资源，形成产业生态，提升空间品质，创造新的价值。

由此不难看出，EPC O本质上是一项轻资产业务。园区EPC为什么要 O呢？严格意义上来说，产业园区作为产业培育、产业孵化的主平台，并不属于传统意义上的公共基础设施范畴。相应的，园区的设计和施工并非项目的难点，后续的产业策划、项目招引、平台搭建、产业服务、氛围营造、产业投资则更为关键。作为一个整体工程，园区投资建设与运营管理一起，形成了EPC完整的工作链。

EPC O并非一个法定的概念，在我国国家政策文件层面，最早提及类似概念的文件是2005年年底国务院发布的《关于落实科学发展观加强环境保护的决定》（国发〔2005〕39号），文中要求“推行污染治理工程的设计、施工和运营一体化模式，鼓励排污单位委托专业化公司承担污染治理或设施运营”。此后国务院陆续出台的《关于加快发展节能环保产业的意见》（国发〔2013〕30号）、《关于加快发展生产性服务业促进产业结构调整升级的指导意见》（国发〔2014〕26号）中均提到了要在环保领域鼓励发展包括系统设计、设备成套、工程施工、调试运行、维护管理在内的环保服务总承包。在上述政策的引导下，设计、施工和运营一体化总承包模式最早开始在国内的环保领域运用，适用范围也最为广泛。

目前在业内，宏观产业分析和微观园区策划相对较多，如何将二者较好的结合起来，解读区域产业定位、梳理当地产业资源，拟定园区发展目标，设计园区功能结构是规划能力拉开距离的关键。而在后端运营阶段，需要以结果为导向的横向整合和拉通各项资源和服务，实现对业主方负责、对项目负责、对入园企业负责。

目前业主方在园区建设运营方面，主要诉求有:一是功能发挥方面，产业用地有待高效利用；二是债务风险方面，化解力度有待加大；三是转型升级方面，产业集聚层次有待提升。

P EPC O模式如何解决业主方的诉求？相对业主方来说，产业地产企业主要有以下比较优势：

（1）园区策划定位的专业程度高。在P（咨询）端，中电光谷可以充分发挥产业咨询、规划咨询作用，为区域提供战略规划、产业规划、综合规划等咨询服务，并且由于园区的科学定位决定了后续的招商运营成绩，因此企业会非常重视做好园区定位。

（2）执行时间快，能做到各个阶段的服务效率都较高。而且这种模式类似于将业主方和运营方组成合伙人，双方共同为项目的成功与否负责，因此也能够对轻资产服务提供方构成有效激励。

对产业地产商来说，该模式是优质重资产资源稀缺背景下的一个新出路

P EPC O模式下拓展的项目对城市能级要求不高，中电光谷的轻资产投拓方向宽泛，三四线城市均可进入，主要服务对象是业主方、城投公司、地方国资等业主。因此在优质重资产较为稀缺的行业环境下，该模式成为一个新的且较为理想的探索方向。投拓项目类型以科技研发型物业为主（工业厂房和研发办公），这是中电光谷擅长的产品类型。从客户需求来看，该模式主体是一种下沉的代建 招商运营（EPC O）服务。

从项目本身的盈利模式来看，如果执行较为顺利，则该项目收费上能够获取较高利润，达到目前行业轻资产运营业务中较高的水平，但同时也受到较为严格的考核。该模式对服务提供方来说，主要优势如下：

（1）收费高：从设计咨询到园区开业的阶段（5年左右），收取咨询费、品牌冠名费和运营费、营销推广费、高于市场水平的招商佣金（中电光谷品牌加持）、设计费、EPC管理费等。但同时业主方对招商运营服务的考核也较为严格。

（2）成本控制得较好：整个阶段主要成本是人工成本，P（策划）阶段会配置咨询规划人员、人数较多、大约10人左右，O（招商运营）阶段人数稍少一点、大部分为招商人员。

（3）具有持续性：从片区角度看，通过承接片区的咨询业务切入，中电光谷可以逐渐推进和承包该片区一系列其他物业的轻资产业务。从项目角度看，到了后期的园区运营流程中，发展完备的多元化运营业务正好可以有用武之地，包括数字园区等订单金额较高的业务。

产业运营服务的第一个方向是“做全”，要系统化构建产业运营服务体系。尤其是在产业发展的大背景下，为地方政府构建一套系统化能力，提供地方产业发展的综合解决方案正在成为不少产业运营服务商的选择。这种提供全价值链条的模式，一般包含了从前端咨询规划到中端设计建造，再到后端的招商运营的全流程服务。

P EPC O模式中，为业主方提供“策划、设计、运营”全流程体系服务。该模式是由P端，即整体的产业发展规划来驱动，从顶层设计角度切入园区开发运营业务，后续引导各阶段的服务相继落地。P(Plan)是项目策划服务、EPC是全流程代建服务、O(operate)是招商运营服务。

在园区工业地产开发的轻资产代建“P EPC O”模式中，全产业链综合服务业主方（主要为政府平台）提供“策划（Plan）、全流程代建（EPC）、招商运营（Operate）”全流程体系服务。在“三位一体”的架构中，打通全流程的产业思维是致胜关键。在前端的策划环节（P），就要有运营视角，一体化指导后续各阶段的服务相继落地。在“三位一体”的基础上，对运营服务进行升级延展，推出数字经开服务系统。该系统集合了辖区内所有工业园和企业，是产业集聚的平台，同时也吸引了大量的服务型企业，所有云数字园区的汇合形成了产业一体化的生态，形成园区中央数字大脑，为园区和企业创新、服务和管理赋能。

在EPC O模式下，工程总承包承担了大部分的工作内容和风险，而回报也相应较高。另外，由于业主介入具体组织实施程度较低，承包方更能发挥其主观能动性，从而创造更多效益。园区EPC O模式的主要优势包括：

1、顶层规划指导开发建设，利于项目后续经营

在园区建设和管理中，先规划、后建设是一个重要经验。缺乏顶层设计的园区，后期的运营将会十分困难。在EPC O模式下，承包方能够将运营需求前置到设计阶段，在对区域环境、产业结构进行详细分析与全面研究的基础上，从项目运营的角度导入前期规划设计，确保设计、施工和运营各个环节有效衔接，实现项目全生命周期的高效管理。

2、各环节合理交叉、充分协调，提升项目效能

在EPC O模式下，政府的监管对象集中在承包方，可减少政府直接对多个参建单位的管理工作内容；另一方面，承包方手里的权力增加，由承包方全链条统筹，通过整体优化项目的实施方案实现设计、采购和施工各阶段的科学合理交叉与充分协调，能够有效节省管理成本、缩短工期，甚至提前完成建设工作。

3、承包方的预期收益与前期开发绑定，倒逼工程质量升级

在EPC模式中，施工方做完项目就甩手不管。而在EPC O模式下，承包方不仅要对整个项目的成本工期和质量负责，还要对后期运营负责。为了达到预期运营效果，承包方必须从项目全生命周期角度算总账，通过设计优化、管理提升等手段，在降低整个工程的建造成本的同时提升建筑产品的质量。

4、政府付款节点更加清晰

2017年5月，财政部发布《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》提出，严禁将建设工程与服务打包作为政府购买服务项目。而EPC O作为一种工程建设行为，在建设期需按工程节点支付工程款，运营期则要按绩效水平支付运营费用，政府不能像PPP一样采取逐年支付可行性缺口补助的方式来购买服务，否则就要承担违规举债被问责的风险。

代建业务作为地产商轻资产输出的主要模式之一，已经成为一些企业的核心竞争力。现实中，龙头地产商拥有强大的品牌力、成熟的产品线和相对充裕的资金，并已经形成成熟的模式。但在当前市场情况下，集团企业的首要任务应是尽快摆脱高杠杆可能带来的债务危机；而对很多中小企业来说，地产融资政策收紧让其很难取得外部融资，这时候选择由品牌产业地产商代建，既可以解决资金问题，又能让项目得到大企业的品牌加持，尤其是生物医药、电子信息、物流仓储等行业，对产业载体的专业性有许多特殊需求，有相关载体代建经验的地产商，将专业载体代建业务进行输出，有很多潜在的机会。

具体到实践中，园区代建分为两种，一种是有土地所有方自己有钱，但缺乏项目操盘经验的，这种情况下，代建方只需要根据项目需要派驻专业开发团队，承担开发任务（同时为符合要求的部分项目提供融资服务），通过输出产品和品牌为项目赋能，并按项目销售收入的一定比例（一般为5%以下）收取代建费；另一种是土地所有方没钱，需要代建方融资 代建（DBFO）的。由于这类合作涉及到出资，一般是代建选择优质项目，各方共同设立SPV，代建方作为LP认缴少量合伙企业份额，资金方作为LP认缴大部分合伙企业份额，业主方以股权作价出资。

不过，从商业模式看，代建业务并不好做。在产业地产行情好的时候，土地所有方往往会选择自己干，只有自己实在干不动，或者项目有问题的才会找代建来做；而在行情较差的时候，代建基本都要承担融资或垫资的任务，算下来风险也不小在国际工程中，相比于EPC O，在项目实践中被更多使用的是DBO的概念，在2008年发布的FIDIC《设计—建造与运营合同》（金皮书）中，将DBO表述为一种“有别于传统的设计施工承包合同与运营合同相互独立的方式，而是通过把设计、施工和长期运营整合到一个合同中授予一个承包商（通常为联合体或联营体），从而获得更优的创新、质量与性能的组合”。

由此可见，DBO模式（如无特别说明，以下均指FIDIC金皮书所指的DBO模式）的内涵，与我们通常所称的EPC O模式非常接近，主要表现在：项目投融资责任均由政府方业主承担；资产所有权归业主所有；承包商均需承担设计、施工和运营维护职责等。但两种模式之间仍然存在差别。

EPC O中业主方方一般对运营收益要求有考核，业主方方也会对项目的运营绩效进行考核：新洋港项目业主方方每年根据运营评分标准进行打分，满分为100分，如果绩效低于80分，则绩效考核扣款按（80分-当年考核打分）/100×当年应付租金去计算。无论是运营收益还是运营绩效考核，这些经济型指标都需要运营方测算校核，从项目全生命周期角度“算账”。

前端的“P”（咨询）是类似触点型的业务

园区每年有一些咨询服务预算，区域有十四五规划预算，争取咨询合同逐步轻资产切入，乃至发展重资产项目，都是模型下可以考虑的内容；同时“P”也是统领型业务，可以实现在业主方高能级领导层面更多的话语权、主动权，而不是与中低能级工作人员“反复拉锯阵地战”。

EPC（代建）是利润较高又操作简单的业务

该业务实际上不容易获得，因此在一些P EPC O模式的服务中，真正获得的往往是P O业务。“模式核心：政企互补，相互解决对方受限于身份和体制而无法施展的短板。对业主方来说，专业性强、效率高的运营商能够解决业主方的痛点

目前业主方在园区建设运营方面，主要诉求有:一是功能发挥方面，产业用地有待高效利用；二是债务风险方面，化解力度有待加大；三是转型升级方面，产业集聚层次有待提升。

后端“O”（运营）是基于多元化业务基础

在提出“P EPC O”之前，在行业内园区运营模块最为完整的企业。据官网，目前已发展出以数字园区系统为基础，整合园区项目策划、空间规划、建筑设计、工程总承包、装饰工程、不动产代理、区域能源服务、物业管理、联合办公、长租公寓、园区金融服务、餐饮、酒店等15类业务能力。

P EPC O模式如何解决业主方的诉求？

相对业主方来说，产业地产企业主要有以下比较优势：

（1）园区策划定位的专业程度高。在P（咨询）端，可以充分发挥产业咨询、规划咨询作用，为区域提供战略规划、产业规划、综合规划等咨询服务，并且由于园区的科学定位决定了后续的招商运营成绩，因此企业会非常重视做好园区定位。

（2）执行时间快，能做到各个阶段的服务效率都较高。

而且这种模式类似于将业主方和运营方组成合伙人，双方共同为项目的成功与否负责，因此也能够对轻资产服务提供方构成有效激励。

产业园区不仅是先进产业聚集发展的重要载体、招商引资的重要平台，还是对外开放是经济窗口、经济发展和城市化进程的推进器。但我国传统产业园结构单一，且多由园区所在地政府派出机构园区管委会及其下属开发公司主导，市场化成都不高，已无法适应环境的变化，故需探索一条新的道路，设计具有针对性的开发方案及灵活的开发建设模式，提升园区开发效率，焕发城市活力，实现园区可持续发展。

从园区代建的角度看，以运营思维引领EPC的EPC O将是园区EPC未来的趋势。该模式下，规划设计、工程建设与运营管理无缝对接，保证项目建成后全面满足运营需求；而在优质重资产较为稀缺的行业环境下，将工程建设与产业带入相融合，提供项目全流程服务，或将成为园区行业一种新的业务模式。

企企合作的联合体公司对园区统一规划、统一设计、统一建设，委托有资质建设公司联合投资建设。项目建设竣工后，按照联合竞投协议、土地使用权出让合同及建设方案，由国土资源局分割办理不动产权证。在合作开发模式中，各利益方之间难免出现矛盾，而且合作越深入，矛盾越大。但从长远来看，在G进M退的大背景下，民企单打独斗的模式已经难以为继，合作开发，利益共享一定是大势所趋。