政企协同的“P EPC O”园区定制工业厂房

来源：建息汇

“P+EPC+O”的全流程轻资产代建模式

政企协同的“P+EPC+O”是以策划(P-Planning)为切入点，设计采购建造(EPC-Engineering Procurement Construction)一体化交付为落脚点，以专业化的运营(O-Operations)来配合投资主体共同完成产业服务的工作，构成“三位一体”的责任主体架构，此模式以精准规划先行、跨区域协同、全链条服务、数字化引领、智能化运营为显著特征。P+EPC+O”模式可以充分发挥咨询策划业务的龙头牵引和战略前哨功能，将设计、采购、施工相结合以缩短工程建设周期、提高工程建设质量，载体建成投运后，各业务单元可以相互协同赋能，共享资源，形成产业生态，提升空间品质，创造新的价值。

产业运营服务的第一个方向是“做全”，要系统化构建产业运营服务体系。尤其是在产业发展的大背景下，为地方政府构建一套系统化能力，提供地方产业发展的综合解决方案正在成为不少产业运营服务商的选择。这种提供全价值链条的模式，一般包含了从前端咨询规划到中端设计建造，再到后端的招商运营的全流程服务。全流程轻资产业务模式“P+EPC+O”模式，即为业主方提供“策划（Plan）、全流程代建（EPC）、运营（Operate）”全流程体系服务。在“三位一体”的架构中，以终为始的全流程打通思维是致胜关键。在前端的策划环节（P），就要有运营视角，一体化指导后续各阶段的服务相继落地。

P+EPC+O模式中，为业主方提供“策划、设计、运营”全流程体系服务。该模式是由P端，即整体的产业发展规划来驱动，从顶层设计角度切入园区开发运营业务，后续引导各阶段的服务相继落地。P(Plan)是项目策划服务、EPC是全流程代建服务、O(operate)是招商运营服务。

前端的“P”（咨询）是类似触点型的业务

园区每年有一些咨询服务预算，区域有十四五规划预算，争取咨询合同逐步轻资产切入，乃至发展重资产项目，都是模型下可以考虑的内容；同时“P”也是统领型业务，可以实现在业主方高能级领导层面更多的话语权、主动权，而不是与中低能级工作人员“反复拉锯阵地战”。

后端“O”（运营）是基于中电光谷本身的多元化业务基础

在提出“P+EPC+O”之前，中电光谷在行业内园区运营模块最为完整的企业。据官网，目前中电光谷已发展出以数字园区系统为基础，整合园区项目策划、空间规划、建筑设计、工程总承包、装饰工程、不动产代理、区域能源服务、物业管理、联合办公、长租公寓、园区金融服务、餐饮、酒店等15类业务能力。

EPC（代建）是利润较高又操作简单的业务

该业务实际上不容易获得，因此在一些P+EPC+O模式的服务中，中电光谷真正获得的往往是P+O业务。“模式核心：政企互补，相互解决对方受限于身份和体制而无法施展的短板。

在园区工业地产开发的轻资产代建“P+EPC+O”模式中，全产业链综合服务业主方（主要为政府平台）提供“策划（Plan）、全流程代建（EPC）、招商运营（Operate）”全流程体系服务。在“三位一体”的架构中，打通全流程的产业思维是致胜关键。在前端的策划环节（P），就要有运营视角，一体化指导后续各阶段的服务相继落地。在“三位一体”的基础上，对运营服务进行升级延展，推出数字经开服务系统。该系统集合了辖区内所有工业园和企业，是产业集聚的平台，同时也吸引了大量的服务型企业，所有云数字园区的汇合形成了产业一体化的生态，形成园区中央数字大脑，为园区和企业创新、服务和管理赋能。

高质量的建设模式设计，才能带来高质量的招商；精准的产业定位及产业规划，才是产业园区得以成功开发建设以及运营的关键。本文倡导以产业资源整合模式进行新型、创新性产业园区开发，在园区开发建设初期进行招商前置，同时在特许经营等以政府为主导的开发模式当中，提倡建设方和产业方同时介入前期开发，为园区开发提供强有力的产业支持，增加园区全生命周期。

园区工业厂房全生命周期适配的P+EPC+O模块

目前在业内，宏观产业分析和微观园区策划相对较多，如何将二者较好的结合起来，解读区域产业定位、梳理当地产业资源，拟定园区发展目标，设计园区功能结构是规划能力拉开距离的关键。而在后端运营阶段，需要以结果为导向的横向整合和拉通各项资源和服务，实现对业主方负责、对项目负责、对入园企业负责。产业园区不仅是先进产业聚集发展的重要载体、招商引资的重要平台，还是对外开放是经济窗口、经济发展和城市化进程的推进器。但我国传统产业园结构单一，且多由园区所在地政府派出机构园区管委会及其下属开发公司主导，市场化成都不高，已无法适应环境的变化，故需探索一条新的道路，设计具有针对性的开发方案及灵活的开发建设模式，提升园区开发效率，焕发城市活力，实现园区可持续发展。

基础设施投资、建设、运营全生命周期协同的理念伴随着PPP模式的普及深入人心，EPC+O模式是这一理念下的地方业主方和社会资本的最新实践。EPC+O即设计、采购、施工及运营一体化的总承包模式，是在EPC总承包模式基础上向后端运营环节的延伸，通过该种整合方式提高项目的运营效率，降低全生命周期的成本。

园区工业厂房P+EPC+O模式的特点

P+EPC+O模式并非一个法定的概念，在我国国家政策文件层面，最早提及类似概念的文件是2005年年底国务院发布的《关于落实科学发展观加强环境保护的决定》（国发〔2005〕39号），文中要求“推行污染治理工程的设计、施工和运营一体化模式，鼓励排污单位委托专业化公司承担污染治理或设施运营”。此后国务院陆续出台的《关于加快发展节能环保产业的意见》（国发〔2013〕30号）、《关于加快发展生产性服务业促进产业结构调整升级的指导意见》（国发〔2014〕26号）中均提到了要在环保领域鼓励发展包括系统设计、设备成套、工程施工、调试运行、维护管理在内的环保服务总承包。

在上述政策的引导下，设计、施工和运营一体化总承包模式最早开始在国内的环保领域运用，适用范围也最为广泛。园区工业厂房P+EPC+O模式的特点主要有：

1、降低成本，节约投资，缩短工期，对业主方方来说EPC+O模式的流程快，监管少，比较灵活，结算不大于预算，预算不高于概算，适用于工期紧见效快的项目。对承包商来说该类项目周期短，无需考虑资本金投入和融资问题，对企业现金流要求不高。

值得一提的是降低成本、节约投资是管控了项目全周期寿命成本，不一定是降低工程造价，如采取好的设备或好的施工工艺，尽管工程造价高一些，后期运营维护成本会大幅度下降，而不是简单的从传统意义上进行节约成本。

2、发挥各版块间的协同作用

EPC+O通过将设计、施工和运营等环节融合集成，将运营的需求前置到设计阶段，让便于施工节省成本的建议反映到设计师那里，可以解决设计和运营脱节、设计和施工脱节的问题，强化承包商单一主体责任，使得承包商在设计和施工阶段就必须考虑运营策划、运营收益问题，促进设计、施工和运营各个环节的有效衔接，从而实现项目全生命周期的高效管理。

P+EPC+O模式下拓展的项目对城市能级要求不高，轻资产投拓方向宽泛，三四线城市均可进入，主要服务对象是业主方、城投公司、地方国资等业主。因此在优质重资产较为稀缺的行业环境下，该模式成为一个新的且较为理想的探索方向。投拓项目类型以科技研发型物业为主（工业厂房和研发办公），这是擅长的产品类型。从客户需求来看，该模式主体是一种下沉的代建+招商运营（EPC+O）服务。

从项目本身的盈利模式来看，如果执行较为顺利，则该项目收费上能够获取较高利润，达到目前行业轻资产运营业务中较高的水平，但同时也受到较为严格的考核。该模式对服务提供方来说，主要优势如下：

（1）收费高：从设计咨询到园区开业的阶段（5年左右），收取咨询费、品牌冠名费和运营费、营销推广费、高于市场水平的招商佣金（品牌加持）、设计费、EPC管理费等。但同时业主方对招商运营服务的考核也较为严格。

（2）成本控制得较好：整个阶段主要成本是人工成本，P（策划）阶段会配置咨询规划人员、人数较多、大约10人左右，O（招商运营）阶段人数稍少一点、大部分为招商人员。

（3）具有持续性：从片区角度看，通过承接片区的咨询业务切入，可以逐渐推进和承包该片区一系列其他物业的轻资产业务。从项目角度看，到了后期的园区运营流程中，发展完备的多元化运营业务正好可以有用武之地，包括数字园区等订单金额较高的业务。

国内政企协同的“P+EPC+O”园区工业厂房实践

产业园区服务于企业生产生活，只有通用性和适用性兼备的空间产品才能让企业安心入驻、安心生产生活。而标准厂房建设按照通用的层高、宽度、承重来设计，虽然建造相对简单，但并不能满足生产企业对厂房的特定需求。有些企业在入驻时，往往要根据自身需求重新进行二次改造，在人力、物力和时间上造成很大浪费。

相对于标准厂房，敏捷定制通过交互设计，从设计源头听取企业意见，形成了从“假设需求——对接需求——修正需求——满足需求”环环相扣的服务链，为企业量身定做建筑空间，包括层高、柱距、荷载、供电、供水、排水、通信等硬件基础设施及园区配套服务全维度定制，充分满足企业研发、生产、仓储、办公、生活等需求，为企业省去后期改造，帮助企业节约成本。东泰精密模具（香港）继苏州新区、天津之后，落地鄂州光谷联合科技城，成为园区首家敏捷定制企业。

在动态设计环节，企业提出消防水池参考天津厂房300㎡容积计算，而项目所在D4消防水池有效容积为870㎡，客户成本陡增。为降低客户成本，经过双方充分沟通交流，鄂州公司委托设计单位整合园区资源，对D4消防设计施工图纸进行优化。最终，该项为客户节省成本近80%。整体1万8千多的用地面积，提前2个月完成定制交房。

位于武汉市蔡甸区的中电光谷数字产业园，作为中德国际产业园核心启动区重点示范项目，在项目定位初期预设空间定位设计时，精准聚焦于智能制造、新能源与智能网联汽车及电子信息三大产业，在综合调研行业发展趋势后，充分考虑产品功能、安全耐用、美观舒适、成本合理的基础上，设计上贴近企业需求，在精准测算企业生产设备尺寸以及生产工艺的需要，根据企业实际生产需求设计产线排布，量身定做生产物流相公的工艺空间参数。并导入西门子专业团队与企业共同商讨最优产线布局，参考国际企业的产线布局案例，引领客户提升空间利用率，起到降本增效的作用，并且根据客户经营发展需要进行调整，有效实现动态规划、获得了定制企业的一致认可。

从2008年，中电光谷在武汉光谷软件园初次探索敏捷定制，为交通银行打造武汉金融服务中心，到如今敏捷定制在各项目实践中广泛应用，这一创新理念逐渐成为了系统规划和综合运营之外，中电光谷另一项重要的园区运营方法论。敏捷定制的核心在于以客户为中心，高效响应需求，为其量身打造专属空间。

中电光谷以中国电子网信产业资源为依托，以全生命周期园区运营服务为基础，积极响应“创新驱动、制造强国、区域经济协调、生态文明、文化强国”等国家战略，全力支撑中国电子集团信创产业生态和数字中国建设战略，坚持产业服务的战略方向，致力于推动构建“央企带动，大中小微企业联合创新”的产业体系；打造以产业集群化、服务智能化、投资网络化为特征的产业资源共享平台。中电光谷业务格局为园区开发、园区运营、产业投资三位一体，收入来源主要有园区开发服务收入与园区运营服务收入，其中园区运营服务包括：设计与建造服务、物业管理服务、园区物业租赁、能源服务、园区餐饮及酒店服务、园区金融服务及其他服务。

中电光谷以园区运营为主体，园区开发为支撑，产业投资为引擎，构建“一体两翼”业务格局，在全国35个城市开发运营各类主题产业园50个，运营园区面积3000万平方米，服务企业及各类技术创新机构逾8000家，其中世界500强企业50+，上市公司170+，园区就业人群45万+。其中，建成1个国家级示范基地、6个国家级科技企业孵化器、10个国家级众创空间、1个国家级广告产业孵化基地。中电光谷是国内产业园区转型的先锋，已经从传统民营产业地产开发走向产业服务运营，逐步形成包含“策划、设计、运营”全流程体系的P+EPC+O模式，自身从重资产转型轻资产。

中电光谷的通过品牌加持，实现高固费与高佣金，用优秀的人，进而形成好的结果。注重品牌包装和形象展示，擅长方法论的概括和观念输出，做大领导（总裁黄立平先生）的个人IP。强大的品牌影响力、极强的业主方关系黏性、过硬的专业能力、平台思维和共享精神。这一轻资产服务模式的优势，一是业务拓展面更广，二是使企业自身的发展和资产风险隔离，三是创造的服务价值与需求的适配性较高。目前来看，这一模式能够形成中国产业园区领域未来可发展可复制的标杆模式。

在园区工业厂房的开发中，高度的标准化可以带来高度的敏捷，而定制的敏捷如何保障？中电光谷充分激发内部协同的组织活力，项目开发团队、设计院、总承包等单位在责任明确的前提下简化流程，根据客户需求建立快速反应机制，并通过数字化提高管理效率。在不同的城市公司，敏捷定制采取跨部门协同方式运行。

在绵阳，产业合作部确定客户需求，成本部、财务部进行多方案成本与测算与一对一金融方案，给客户更多选择，工程部提出“10个月交付定制产品”的服务标准，打消客户顾虑；在刚刚签约首家敏捷定制企业的中国电子东部智谷，“招商-设计-工程-产服”全流程专业团队，化身企业服务员，通过实地走访企业车间、询问生产情况、共商解决方案，从输出第一版方案到正式签约，仅用时2个月。

可以看出，产业园区的设计和运营是一体的，一个好的园区，既需要好的设计，也需要有好的运营，好的设计是运营的基础，只有通过不断的优化设计，使产品日臻完善，才能使园区后期运营有一个比较好的物理平台。中电光谷采用P+EPC+O的服务模式，在设计之初便明确对运营的负责的全过程、全生命周期服务。

丰富的产业园区建设实践经验，长期积累的形成的装饰工程、物业管理、区域能源、团体餐饮、公寓等多元运营资源，能够提升企业入驻后的产品体验。在黄冈，美格科技两万多平的企业空间带来了较大的员工数量，在配套设置上，定制方案中设置了3千平的员工宿舍与食堂，为员工生活提供便利；在重庆青凤，产业空间、独立（专属）空间的布局，基于政务商务的人流车流和基于生产的物流区分，会根据企业需求进行设计，基本实现了总图、交通、厂房平面和厂房立面全方位的可定制。

目前业主方在园区建设运营方面，主要诉求有:一是功能发挥方面，产业用地有待高效利用；二是债务风险方面，化解力度有待加大；三是转型升级方面，产业集聚层次有待提升。

P+EPC+O模式如何解决业主方的诉求？相对业主方来说，产业地产企业主要有以下比较优势：

（1）园区策划定位的专业程度高。在P（咨询）端，中电光谷可以充分发挥产业咨询、规划咨询作用，为区域提供战略规划、产业规划、综合规划等咨询服务，并且由于园区的科学定位决定了后续的招商运营成绩，因此企业会非常重视做好园区定位。

（2）执行时间快，能做到各个阶段的服务效率都较高。

而且这种模式类似于将业主方和运营方组成合伙人，双方共同为项目的成功与否负责，因此也能够对轻资产服务提供方构成有效激励。

P+EPC+O模式下拓展的项目对城市能级要求不高，中电光谷的轻资产投拓方向宽泛，三四线城市均可进入，主要服务对象是业主方、城投公司、地方国资等业主。因此在优质重资产较为稀缺的行业环境下，该模式成为一个新的且较为理想的探索方向。投拓项目类型以科技研发型物业为主（工业厂房和研发办公），这是中电光谷擅长的产品类型。从客户需求来看，该模式主体是一种下沉的代建+招商运营（EPC+O）服务。

从项目本身的盈利模式来看，如果执行较为顺利，则该项目收费上能够获取较高利润，达到目前行业轻资产运营业务中较高的水平，但同时也受到较为严格的考核。该模式对服务提供方来说，主要优势如下：

（1）收费高：从设计咨询到园区开业的阶段（5年左右），收取咨询费、品牌冠名费和运营费、营销推广费、高于市场水平的招商佣金（中电光谷品牌加持）、设计费、EPC管理费等。但同时业主方对招商运营服务的考核也较为严格。

（2）成本控制得较好：整个阶段主要成本是人工成本，P（策划）阶段会配置咨询规划人员、人数较多、大约10人左右，O（招商运营）阶段人数稍少一点、大部分为招商人员。

（3）具有持续性：从片区角度看，通过承接片区的咨询业务切入，中电光谷可以逐渐推进和承包该片区一系列其他物业的轻资产业务。从项目角度看，到了后期的园区运营流程中，中电光谷发展完备的多元化运营业务正好可以有用武之地，包括数字园区等订单金额较高的业务。

（4）从中电光谷本身特征来看，在此类项目获取上有很大优势

（5）中电光谷有央企中国电子背书和优质产业地产商双重身份，给项目获取带来如下优势：

（1）品牌背书：中国电子品牌背书、项目资源，面对地方业主方时能以央地合作、世界500强资源导入的旗帜来获取信任感；（2）业务架构体系：同业中最全面的业务架构体系，在专业能力方面足以背书；（3）业绩及案例：过往的标杆项目案例和业绩，加上一定程度的包装，能够打动地方业主方。

以成都猛追湾为例子，创新政企协同的EPC+O模式，完成城市更新项目，实现共建共治共享。2019年9月，万科中西部区域旗下“万巷更新”战略产品线落地项目成都猛追湾正式启动。该项目运用EPC+O开发建设模式，实现多方共建共治共享。对于该模式的具体操作模式，详见下图：

成华区人民政府及猛追湾街道办在该项目中提供指导支持、制定政策，并在运营期间进行考核评估。锦城华创（平台公司）负责收储资产、签订合约、保障资金，万科则负责规划策划、设计施工、招商运营。在实际操作上，猛追湾项目分三个阶段实现EPC+O模式，具体如下：

第一，筹备阶段。万科会同政府相关部门和区属国有公司大力实施优质资源“收、租、引”，并成立片区运营专业公司（成华区棚改平台公司“锦城华创”，进行前期开发）对收储资产整体实施资产管理、项目招引、业态管控、运营管理等工作，完成收储重要节点收储面积约3.4万平方米。

第二，设计施工阶段。政府负责街面、景观、氛围等非经营性改造，万科则根据商业规划负责建筑内部空间的改造。在规划过程中，万科深度挖掘和传承成华“工业记忆”和猛追湾“城市乡愁”，采取“修旧如旧”手法进行文化传承，对锦江绿道和滨水空间、特色街区进行同步规划，谋划“绿道+休闲配套”、“绿道+新消费场景”等诸多可能性。

第三，招商运营阶段。在招商方面，猛追湾项目引进78个品牌，更新0.68平方公里；在运营方面，万科引入城市物业管理理念，突破原有治理格局，针对街区范围内的物业统筹管理，形成街区共建共治新机制。同时，万科联合猛追湾街道党工委成立“Dream One”街区综合党委、成立猛追湾街区联盟，发布联盟公约，以市民休闲区为聚合点，发挥企业和社会自治力量，共同推进党建引领下的特色街区建设和运营。

EPC+O模式下猛追湾项目的借鉴意义

猛追湾项目具有重大的借鉴意义。万科通过“策划规划、设计建设、招商运营”一体化实施方式以及“文态、业态、形态”三态融合打造了一个新鲜且富有活力的城市。往后产业园区建设可以取其精华，强化“市区联动、政企联手”的高效协作模式，充分发挥政府引导、企业主导、市场化主体的作用，运营主体引入新经济新业态推动城市活化，实现从政府主导、企业参与到政府引导、企业主导的开发模式创新升级，实现政府、企业、居民等多方利益主体和谐共生。

企业是园区有生命力的重要因素，实现产业园区的高质量发展，需要以动态规划为保障。在一个区域内采用统一规划建设的方式组织产业，可以实现空间格局的整体优化和充分提高基础设施应用效率。但是如果不能针对每一个企业的业务内在需求和文化取向来进行针对性空间规划和设计，这样的建设成果很难真正适应企业需求。

中电光谷在园区规划阶段，将用地根据功能布局、规划结构，优化形成相应的定制组团或者定制单体。无论客户何时介入项目，均可运用动态规划的全新建设模式，为客户量身定制。目前集团已形成电子科技、机械制造、汽车零部件、食品加工等类型的“一图一库”产品体系。企业可根据在“一图一库”中的产品进行拉清单式的定制，经过多轮交互设计，最终形成实施规。

如今，不少地方对于标准厂房开发模式的土地供应政策相对谨慎，很大程度上是对这种建设方式带来的区域形象塑造和经济效益承诺存疑。如何真正有效组织空间，为制造业服务成了地方政府和园区开发运营商面临的重要课题。中电光谷的敏捷定制是基于政府信任的、共创的敏捷定制，以高度的社会责任，高标准的规划与建设，在政府“放管服”改革举措下，共同探索的敏捷定制有效化解了项目总体规划或组团规划报批及单体分别修改报建之间的矛盾。

在武汉在蔡甸，中电光谷数字产业园运营团队仅用时90余天，就完成征地拆迁、土地招拍挂、规划报批等各项手续，实现当年签约、当年供地、当年开工、当年引进企业“四个当年”，刷新了中电光谷项目建设、招商运营的“光速”，通过高效组织建设、全生命周期运营服帮助越来越多的区域企业实现跨价值链的服务升级。在湖北黄冈，光合联合科技城与黄冈高新区政府、黄冈高投联合招商，充分发挥政府、平台公司与园区的合力，以优惠政策、定制服务吸引优质企业。在区政府的全力支持下，美格科技从签约到交付耗时不足百天。