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一、物权和物权法的概念及基本原则
（一）物权和物权法的概念
1．物权。
物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
物权的分类：
（1）完全物权和限制物权。完全物权（自物权），如财有所有权。限制物权（他物权），如捍保物权、用益物权
（2）动产物权和不动产物权。动产物权，如动产所有权、留置权等。不动产物权，如不动产所有权、地上权、房屋典权等
2．物权法。
物权法是调整因物的归属和利用而产生的民事关系的律规范的总称，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。
《中华人民共和国物权法》由第十届全国人大常委会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。
（二）物权法的基本原则
1．从我国国情和实际出发，全面准确地体现和坚持社会主义基本经济制度。
第3条：国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
2．依据宪法和法律规定，对国家、集体和私人的物权实行平等保护。
第4条：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
3．物权的取得行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。
4．不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依据法律规定交付。
二、物权的设立、变更、转让和消灭
（一）不动产物权登记
1．不动产物权登记的效力。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
2．不动产物权登记的实施。
当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
国家对不动产实行统一登记制度。
不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。不动产物权的设立、变更、转让，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
不动产登记权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
（二）动产物权交付
动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
动产物权设立让前，权利人已经储法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
动产物权转让时，双方约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
(三)所有权取得的特别规定
1．所有权的善意取得。
所有权的善意取得是指所有权是合法取得的，具有合法性。
无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：
（1）受让人受让该不动产或动产时是善意的；
（2）以合理的价格转让；
（3）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人因此取得不动产或动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
2、拾得遗失物。
拾得遗失物应当返还权利人。
拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等部门。
拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物，因故意或重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
权利人领取遗失物时，应当向拾得人或有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
遗失物自发招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。
3．主物转让的，从物随主物转让。
天然孳息由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得，当事人另有约定的，按照约定。
法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得，没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
三、占有
（一）有权占有与无权占有
1．有权占有是指基于法律的规定或合同的约定对物的占有。
基于合同关系等产生的占有，有关不动产或动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定，合同没有约定或约定不明确的，依照有关法律规定。
2．无权占有是指没有法律规定或合同的约定为根据而对物的占有。
（1）善意占有：无权占有人不知道或者不应当知道自己没有合法根据而从事的无权占有。
（2）恶意占有：无权占有人知道或应当知道自己没有合法根据而从事的无权占有。
（二）占有的行使与保护
1．不动产或动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或动产支出的必要费用。
2．占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起1年内未行使的，该请求权消灭。
3．占有人因使用占有的不动产或动产，致使该不动产或动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。
4．占有的不动产或动产毁损、灭失，该不动产或动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金钷补偿金等返还给权利人；权利人的未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。
四、业主的建筑物区分所有权
（一）业主的建筑物区分所有权的概念
1．业主的建筑物区分所有权是指业主对其建筑的住宅、经营性用房等专有部分享有单独的占有、使用、收益和处分的权利，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
2．建筑区内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇化共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。
占用业主共有的道路或者其他场地用天停放汽车的车位，属于业主共有。
建筑物及其附属设施的维修资金饷于业主共有。
（二）业主的建筑物区分所有权的行使
1．业主应当遵守法律、法规以及管理规约，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
2．业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
3．业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
4．建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
（三）业主大会及业主委员会
1．业主可以设立业主大会，并选举业主委员会。
2．业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物等损害他人合法权益的行为，有权要求行为人停止侵害、顾全、排除妨害、赔偿损失。
3．业主对分割自己合法权益的行为，可以依法向人民法院起诉。
4．业务可以自行管理建筑物有其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。
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