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但那会儿大家也在吐槽房价高，韩寒在很多文章里自嘲拿了奖金没去买房，而是跑去搞车子。 当时郭锦程还在上大学，聊到这个话题时，他也是先一顿抱怨，然后说，相对于买房，租房更好，可以这里住一阵，那里住一阵，突出一个自由，丰富，多元，世界这么大，为什么要把人生局限在一套水泥盒子里呢？ 他爹立刻露出恨铁不成钢的脸色，给他好一顿说教，这想法太儿戏，现实没那么简单，房子也不是只有居住功能。 首先，你在一个城市买房安家，是你settle down 的开始，然后你恋爱结婚，以家庭为单位，稳定且持续地经营人际网络和各种社会资源。 其次，你每月交的租金是消费，交出去就没有了，但你每月交的房贷是在供养资产，钱只是内化到房产价值上了，它还在那里，到时候你把房子一卖，它还会变多。 以前这套逻辑没问题，甚至还挺有说服力，但现在情况变了，最近我又帮郭锦程算了一回，证实了租比买更划算。 郭锦程最近谈起了恋爱，小两口情投意合么，很快就进入到谈婚论嫁的章程，自然要纠结买房的事情，就跑来问我的建议。 起初，我没说该买还是不该买，只是让他们跟中介到处看看，了解下合意的房子大概都是什么样子，具体什么价位。 他们看了之后，结合自身财务状况，还真有一套相中的，总价约600w，首付200w，贷款400w，30年期，等额本息每月大概要还2.1w。 小两口收入加一起，到手大概是50w/年，他俩虽然都有点躺平的意思，但因为学历不错，手上也有点硬东西，即便是大环境不好，但维持在那个数目之上，问题不大。 我这是这么给他们算的： 1）我看了下，同类型的房子如果出租，租金约是8w/年； 2）刨开居住成本，他俩的其他开支，比如水电、交通、吃饭、娱乐、购物之类的加总，约是12w/年； 3）如果租房，每年可得存款=50-12-8=30w； 4）如果买房，每年可得存款=50-12-25.2=12.8w； 5）假设他们长期看我文章，因为我提倡的投资风格比较保守，从不主张抓妖股、追热点，只会踩着宏观周期的趋势，去追逐那些高确定性的资产，所以很自信可以在扣除通胀因素的前提下，保持正4.25%以上的收益率。 这个4.25%是国外比较流行的“财务自由收益率”。 指的是当你存够一定数量的钱，这些钱的被动收益能够覆盖你的日常开销时，那么你就是财务自由的。 存钱的目标应该是多少呢？计算方式是先算出你目标生活状态的开支，用它除以4.25%就行了。 注意，4.25%=真实收益率=名义收益率-通胀率。 6）如果租房，30年后，他俩的资产=200w*（1+4.25%）^29 +30*（1-1.0425^29）/1-1.0429 = 2329w； 7）如果买房，30年后，他俩的资产=一套住了30年的房+1005w； 觉得数字很夸张是不是？别以为4.25%很低，这就是复利的魔力，现实中很多人存不下这么多钱，完全是因为瞎jb跟风乱投，偶尔看似赚了，实际上要么输给通胀，要么错失复利机会，还搞乱心态，整天患得患失。 Dalio说过，越长的周期，就越容易被预测，所以我的宗旨是追逐符合长周期走势的确定性资产。 8）这套题现在就变得简单了，由于两者的现金差异是1323w，那么请问在30年后，一套住了30年的老房子，还能以购买时价格的2.2倍卖出么？ 又或者说，30年后，他们把租的房子退掉，手持1323w，能否买到更好的房子？ 答案显然是租房更划算。 注意，这里已经排除了通胀因素的干扰，你可以认为30年后的1323w，就相当于现在的1323w。 有人觉得没这么简单，通胀因素是排除不了的，货币是长期贬值的。 但未来若是发生通胀，一定是收入先通胀，这和过去20多年的通胀不同，以前是资产通胀，而且是工薪阶层加杠杆推动的，现在杠杆加不动，进入去杠杆周期，要么被动去杠杆，要么通过增加收入，降低债务收入比。 所以未来只可能出现两种情况，一种是资产价格下跌，整体通缩；另一种是工资通胀。 如果工资通胀的话，郭锦程存的钱会更多。 你可能还会觉得房租不会30年不变，会不断上涨，但我要告诉你的是——房租是完全市场化的，而且是跟着工资形势走的，一个地方的高房租，一定对应着高工资。 如果没有对应的工资去支持他的房租，他就会搬走。 所以在不考虑他们涨工资的情况下，姑且也可以不考虑租金上涨和通胀影响。 以上，如果只考虑经济上合算不合算，对于郭锦程这样的丁克人士来说，租比买更划算。 以前我们要做出买房决策很简单，因为房价一直在涨，而且涨幅大于杠杆成本，加杠杆买房，就相当于用银行的钱给自己赚钱。 那时我们觉得租房是消费，买房才是投资，每个月花八千租房，不如加点钱去供房。 因为前者是喂养房东的资产，后者是喂养自己的资产。 所以你每个季度交房租的时候都肉疼，特别是看到房东那副挂满优越感的嘴脸，更是气不过，暗暗下定决心要买套自己的房子。 但这一切都建立在房价不断上涨的前提下——只要不涨，情况就变了——房租固然还是消费，被房东给赚走了，但你房贷里的利息，难道就不是消费了？不也是被银行给赚走了么？ 即便房价不跌，你后面又按原价卖掉了，但你在供房过程中所支付的利息，照样打水漂？等额本息你算算，前面还的几乎全都是利息。 其实不光是利息，让买房者亏的地方太多了，因为趴在你身上吸血的人就很多，你以为那些拆迁户、炒房客、银行理财等时代电梯里的人，他们的超额收益是哪里来的？就是从你身上吸来的，要不然为啥现在房奴负担那么重？血槽不够厚真的不经吸。 而且不光成本由买房者承担，风险也全由买房者承担了，烂尾楼真的是坑了太多人了。 相对来说，租房还有灵活观望、自由开摆的空间。 我猜有人肯定要说——租房不稳定，动不动被房东赶。 那是过去，未来情况会有变化，我网上看来了一组数据，不一定准确，还需要求证，是说上海今年4月份就推出两百多块只租不售地块，到2025年，会累积向市场供应60w套保租房，要知道上海每年的二手房交易还不到20万套。 如果数据为真，如此巨大的供给，一定会挤压年轻人的购房需求，对二手房交易又是一轮血洗。 既然如此，为什么还要这么干呢？ 我以前在解释任正非老爷子的“寒气论”时曾提到，现在的增长模式，已经从资本型增长，变为了运营型增长。 卖房就相当于资本型增长，因为是一次性把你的6个钱包和未来30年收入全掏光。 而租房就相当于运营型增长，赚的是你细水长流的租金。租金比较稳定，也可以打包成理财产品。 总之，卖房固然来钱快，但是居民杠杆上到尽头了，必须切换思路——从卖房转向租房。 这套逻辑和那个天涯热帖（kkndme）那套还是很大差别的。 首先，他认为zf在整个过程当中都是主动的，先卖房，赚有钱人的钱，然后租房，赚穷人的钱，薅两个阶级的羊毛。 但我认为是被动的，zf是路径依赖走不下去了，才回头找补的。 其次是他觉得垄断地位的租房供给，会让房租变得很高——以前是买不起，以后是租不起。 在2010年的那种社会氛围下，他能有这样的见识是很值得钦佩的，但现在情况明显不同了。 首先是经历过2016年的货币化棚改，住房供给大幅提升，从住房自有率96%+的这个数据看，市场的二手房保有量非常大，zf不可能垄断租房供给。 他最多是给予保租房、公租房以公共服务上的便利，比如小孩就近上学、落户优先等等，但此举又会打压二手租赁住房的价格。 其次是人口下降，2010年的时候还没人能看到这个趋势，但我们现在都知道，人口下降会导致住房供给进一步过剩。 再次是城市间竞争，因为劳动力人口下降得更快，大家都要抢存量人口，而运营型增长的关键，就是得有人去租房、消费、创业，所以各大城市会开足优惠条件，吸引年轻人进驻，前阵子苏州包高铁去武汉抢人，武汉也只能干看着。 这种情况下，你还敢收高租金却不提供高收入岗位的话，无异是给隔壁送人头。 最后，租金是跟着工资走的，你收得太高，年轻人直接连班都不想上了。 你管得了人家上班打卡，还管得了人家不上班么？为啥现在很多年轻人宁愿躺平？就因为那点破工资，这开销那支出之后，根本剩不下什么钱，完了还要被pua，躺平固然也没钱，但生活质量却是肉眼可见的提高。 以上，租房时代大约的确是来了，如果你正和家人争论刚需到底该不该买房，那不妨把这个帖子转给他们看看，把逻辑讲清楚，相信那些过去形成已久的思维惯性，都能被扭转过来。 祝好，希望你收获财富和幸福。 |
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