关于物业服务合同是否无效的实例分析

一、案情简介

A物业公司根据前期物业服务合同为某市某区B小区的全体业主提供物业服务。该小区总户数2517户，建筑物总面积272643.01平米。然而，在2019年3月19日，A物业公司突然收到B小区业委会送交的《限期交接物业撤场函》，告知：业委会已于2018年12月22日决定解除A物业公司与B小区的前期物业服务，业委会已与C公司签订物业服务合同，该合同于2019年3月19日已生效，故要求A物业公司撤场。

于是A物业公司向某市某区人民法院提起诉讼，请求确认：B小区业委会的解除行为无效；B小区业委会与C公司签订的物业服务合同无效。2019年5月5日，某市某区人民法院以民事判决书支持A物业公司的诉讼请求。B小区业委会和C公司提出上诉。某市中级人民法院以民事裁定书撤销一审判决，发回重审。2019年12月11日，某市某区人民法院以民事判决书再次支持A物业公司的诉讼请求。B小区业委会和C公司再次上诉。2020年12月20日，某市中级人民法院以民事判决书撤销一审判决，驳回A物业公司的诉讼请求。

二、分析

本案争执的焦点是：B小区业委会与C公司签订的物业服务合同是否无效？B小区业委会的解除行为是否无效？笔者认为：由于B小区业委会选聘和解聘物业服务企业的行为未经B小区全体业主依法通过业主大会共同决定，故二者皆为无效。具体理由如下：

（一）B小区业委会与C公司签订的物业服务合同依法无效

根据《物业管理条例》第26条规定，只有业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，方发生前期物业服务合同终止之法律效力，物业服务合同生效是前期物业服务合同终止的充分条件。存在已签订物业服务合同事实，不能当然发生前期物业服务合同终止的效力。对业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同是否生效的法律判断，须以《物业管理条例》第34条规定为依据，即业主委员会应当与业主大会依法选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，方为生效。

在本案中，一审法院已对B小区业委会持有的《同意罢免A物业公司，招聘新物业公司签字花名表》、2018年12月22日业主代表临时会议记录及书面投票等关联书证、2019年2月27日业主代表会议记录及书面投票等关联书证采取保全措施。已被保全的证据是认定B小区业主是否按照法定程序通过业主大会以多数决方式成立解聘和选聘决议行为的原始证据，也是人民法院依职权审查B小区业委会与C公司签订的物业服务合同是否无效的原始证据。这些证据充分证明B小区业委会是在未依法召集B小区业主大会，未经B小区业主依法共同决定的情况下，擅自以自己的名义做出选聘和解聘物业服务企业的行为。

1.B小区业委会未按法定程序召集业主大会

根据《物业管理条例》第8条、第12条、第13条、第14条规定，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。召开业主大会应当于会议召开15日以前就会议时间、地点、会议方式、会议议题等事项通知全体业主，同时告知相关的居民委员会与会。业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

而一审法院保全的证据仅证明：2018年12月22日，B小区业委会召开“首届业主代表临时会议”，参会人员：业委会成员、B小区各楼代表以及部分业主；到会27人，授权委托5人（会议记录标明“有授权委托书”，但业委会诉讼中并没有举证）。2019年2月27日，召开“B小区选聘新物业公司评审会”。参会人员：业委会全体成员、业主代表及部分热心业主，到会24人。这充分证实B小区业委会的会议召集程序根本不符合法律规定，且会议根本不是业主大会，因为业主基于建筑物区分所有权所享有的成员管理权是不能被代表的。所以，B小区业委会未依法有效召集B小区业主大会。

2.未经B小区业主依法共同决定，不能成立有效的业主大会决定

根据《物业管理条例》第11条、第12条规定，业主共同决定的事项则须通过业主大会形式按照法定程序由业主共同决定，只有业主达到法定的同意比例，方可谓就待决事项形成有效的业主大会决定，由业主委员会执行之。

由于B小区业委会未依法有效召集B小区业主大会，这必然导致其不能有效成立业主大会决定，这有一审法院保全的B小区业委会2018年12月22日首届业主代表临时会议记录、2019年2月27日B小区选聘新物业公司评审会会议记录予以证实。

3.二审判决对《同意罢免A物业公司，招聘新物业公司签字花名表》（以下简称花名表）的认定错误

根据《物业管理条例》第12条规定，业主大会的决定，应当经达到法定多数决比例的业主同意方可有效成立。所以，讨论业主的有效票是否达到法定多数决的问题，实质是界定业主大会决定是否成立。业主大会决定是业主按照法定程序通过业主大会以多数决方式形成的意思，其性质为决议行为。根据《民法总则》第134条第2款规定，依照法定程序作出业主大会决定的，即为成立。对于业主大会会后的业主追认行为，其对已作出的业主大会决定没有任何法律意义。因为此时的业主大会决定已属于独立于各业主的团体意思，而各业主的意思表示则已丧失其独立性。故业主的事后追认或补签行为不会使业已作出的且独立于业主自身的业主大会决定发生效力上的改变，更不能使没有成立的业主大会决定转化为成立。

在本案中，一审法院保全的花名表是在2018年12月22日“首届业主代表临时会议”结束后实施的征询B小区业主意见表格。业主在花名表上的签字行为不是发生在依法召集的业主大会会议召开期间，其不是业主在业主大会中的投票表决行为，不能有效形成业主大会决定。只有业主通过业主大会形成的业主大会决定才具有将业主大会成员业主的意思转化为业主大会决定的法律意义。该决定在性质上不属于业主的共同行为，业主大会决定未必与每一名业主的意思表示一致。即使未参加业主大会的业主，甚至反对业主大会决定的业主，亦须受业主大会决定的约束。这也是在法律上明确业主大会的意义所在。然而，二审判决却无视B小区业主大会的缺失来谈论业主的多数决问题，甚至将B小区业委会于二审中提交的追认和补签（276人）予以采信。这是以业主的意思表示取代业主大会决定，已明显违反《物业管理条例》第12条所体现的程序正义原则，以及《物业管理条例》第34条规定，即业委会与业主大会选聘的物业服务企业签订合同，而不是业委会与业主共同选聘的物业服务企业签订合同。

另外，花名表中既没有业主授权意思表示，也没有明确征询业主是否同意选聘C公司为新的物业服务企业的意见内容，即使同意招聘新物业公司的业主超过“双一半”，也不能得出业主大会决定选聘C公司的结论。更何况，通过两次一审对一审法院保全之花名册上的1445名业主的认真核查，均得出有效表决业主的专有部分之和占建筑物总面积未过半数且有效表决业主占总人数未过半数的结论。可是，二审判决不仅对1445名业主的真实性、合法性未予审查即予以采信，而且对B小区业委会于二审中提交的追认和补签（276人）一并予以采信，甚至不予审查专有部分之和占建筑物总面积是否过半数。二审判决在查明事实上如此傲慢与偏见，令人不可理喻。

现有证据充分证实B小区业主大会未作出选聘C公司的决定，B小区业主业委会与C公司签订的物业服务合同违反《物业管理条例》第34条规定，依法无效。

（二）B小区业委会解除物业服务行为无效

《物权法》第76条规定是以业主共同决定事项及决定成立要件为内容，该条适用于以业主共同决定事项为内容的业主大会决定。B小区业委会解除A物业公司对B小区的前期物业服务，这一解聘事项涉及小区业主的合法权益，属于业主共同决定事项，依据《物权法》第76条规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可。但在本案中，A小区业委会既未有效召集小区业主大会，又未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，擅自以自己名义作出解除物业服务行为，显然违反《物权法》第76条规定，属于无效行为。

在此需要重申一下物业服务合同生效、前期物业服务合同终止、解除前期物业服务行为三者之间的关系。物业服务合同生效，即使不存在解除前期物业服务行为，亦发生前期物业服务合同终止。在此情形下，若前期物业服务企业以《物权法》第76条规定为依据，主张因未作出解除前期物业服务行为而前期物业服务合同未终止，则该主张依法不能成立。因为作出解除前期物业服务行为不是前期物业服务合同终止的必要条件，这是《物业管理条例》第26条规定使然。但在本案中，不仅存在B小区业委会与C公司签订物业服务合同事实，而且存在B小区业委会解除行为事实，二者皆可发生前期物业服务合同终止。既然B小区业委会已经作出解除前期物业服务行为，那么，该行为的性质决定其必须依据《物权法》第76条规定作出。作为该行为的相对人，A物业公司当然以《物权法》第76条规定为法律依据，请求确认该解除物业服务行为无效。

（三）二审判决可能导致的不良社会效应和风险

法院审理每一起案件，不仅是关涉每一名当事人的合法权益是否能够得到法律的保护，而且亦会对社会产生一定的引导效应。尤其在信息化社会，这种社会效应愈加明显。对于本案，同样如此，不仅物业服务企业关注本案，而且住宅小区业主亦关注本案。

按照二审判决，业委会不仅可以不遵守国家法律、法规关于业主大会的程序规定，而且在发现票数不够，业委会可重新组织二次签字投票，直到业委会需要的结果出现！甚至在诉讼中，业委会亦可按缺补票。二审判决竟然在业主大会决定中创造出补票和追认规则。在这样的判决中，物业管理法律制度中规范业主行使权利的程序规则已失去法律意义。

王兴敏，北京市京师律师事务所律师。主要从事民商事案件，尤其专注房地产、建设工程领域。出版《房地产法实务问题解析：热点与难点》《不动产登记概论》等专著。曾获得中国政法大学第四届优秀硕士学位论文奖励。

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