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最近几天，楼市频传大消息： 在深圳，全国首批配售型保障房（1万套）动工。1月5日，深圳公布了“推进”城中村改造实施意见”的征求意见稿，官媒称：城中村改造新政，涉及“全市约40%建面”！ 1月5日，广州在石围塘旧改项目中发放了全市首张“房票”， 这是一线城市第一次在旧改或城中村改造中推出房票安置。广州的城中村改造方案，也在公示中。
央行在刚刚结束的年度工作会议上，突然说了一句非常罕见的话：确保社会融资规模全年（2024年）可持续较快增长。 暂停了一段时间的PSL（抵押补充贷款）重启，2023年12月央行给三大政策性银行发放了3500亿的PSL。 三大政策性银行是：国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行。一个月新增3500亿PSL，这个大手笔的资金投放，创出了历史第三高。而新一轮PSL主要用于“三大工程”：保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。 本文想重点探讨的是：“城中村改造+房票安置+PSL低息贷款”，构成了2024年稳增长、拉动房地产投资的重要政策组合，也将成为楼市的新里程碑。 当前楼市正处于冬天。在连续救市了2年零3个月之后，只有一线城市、几个强二线城市，楼市成交量略有反弹，能否持续尚未可知。 2023年房地产行业产生的GDP占全部GDP的比重，将首次跌破6%，预计2024年也将维持在6%左右。这个比重，大约只有美国房地产行业占美国GDP比重的一半左右。 要让经济回暖，房地产是最重要的单一行业，它的“带动大哥”地位和效应非常明显。 怎样在人口红利终结、新增城镇人口减少的情况下，稳住房地产投资和需求？ 最近官方频繁提及的三大工程，就是“解药”，这就是上文提到的：保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。 这就是新一轮大基建的核心内容。 但问题是：这些大基建有实际需求吗？投入的资金可以产生效应吗？ 如果在三四五线城市推进，肯定有问题。因为这些城市外来人口少，本地人口大多买了房子，缺少实际需求。 所以国家明确：新一轮城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，主要在城区常住人口超过500万的特大城市和超过1000万的超大城市进行，这类城市大约有20来个。 新一轮保障性住房建设，主要在城区常住人口超过300万的城市推进，这类城市大约有40来个。 根据官方的定义：“平急两用”公共基础设施是集隔离、应急医疗和物资保障为一体的重要应急保障设施，“平时”可用作旅游、康养、休闲等，“急时”可转换为隔离场所，满足应急隔离、临时安置、物资保障等需求。 平急两用”公共基础设施建设，跟房地产关联度不大。但保障房建设和城中村改造，则跟房地产息息相关。 新一轮保障房的最大变局是：配售型保障房未来要全封闭管理。也就是说，出售给个人的保障房，最终无法获得100%产权、变成商品房自由上市交易，而只能封闭管理。 所谓封闭管理，就是购房人要么永远住下去；要么政府回购，或者转让给符合购买保障房条件的人。后两种情况下，原来的购房人只能获得相当于银行存款利息的回报。这意味着，配售型保障房的金融属性、升值能力等，都被大幅取消了。 这对于低收入阶层是利好，因为想通过购买配售型商品房套利的人少了，轮候期可以大幅缩短。 对商品房也构成利好，这相当于禁止法人股流通，跟商品房竞争的房子减少了。 对政府也构成利好：手里的保障房越建越多（之前配售型保障房在若干年后将私有化，脱离了政府控制），调控楼市的能力、引进城市需要人员的能力都会增强。 接下来说说本文的重点：“城中村改造+房票+PSL”的精巧政策组合。 套用自媒体常用的说法：政府里有高人，这个政策组合太巧妙了！ 当前的市场，大家都在观望，楼市的各种需求被延后。而政府调控的目标，是把需求提前、变现。 城中村改造，尤其是拆除重建类型，最容易做到这一点。拆了你的房子，不采取就地安置等回迁房的方式，而是给你一个有效期不太长的房票，让你去置换商品房，可以迅速创造出购房需求，给楼市去库存。 老式的城中村拆除重建，一般是这样的：开发商跟村集体、村民谈判，达成拆除重建协议，政府批准，然后启动。对于村民来说，他们能立即拿到手的是很少的现金补偿（含租房补贴），真正的“大头”是几年后获得回迁房。短期来看，这对于经济帮助不大，政府能获得的收益也不多。 新一轮城中村拆除重建要求采取“净地出让”模式：地方政府成为征地、拆迁的主体，直接跟村民谈判，然后达成协议启动。村民拿到现金补偿和房票，所谓房票就是在一定期限内使用的购房现金抵用券。 假设一个村拆除，产生了1000张房票，每张价值300万。政府提供一个商品房库，里面有全市100个项目，保证交付。村民看中的房子，可以用房票支付给开发商，买下房子。开发商拿到房票，找政府兑付现金，或者在下次买地的时候抵消地价。 政府限定房票的使用期限（比如1年），使用越早、奖励越多（比如在3个月内使用，可以按照票面金额获赠3%奖励，或者购房契税减免等）。 在这种“玩法”下，政府只用支付少量现金，就可以成功撬动成千上万套商品房的需求。而这些商品房卖出后，可以让开发商回笼资金，政府拿到税收，有利于下一轮卖地；村民拿到房子后，要装修、配置家具家电，可以刺激相关产业。 对于地方政府来说，可能有资金上的困难。这时候，PSL就发挥作用了。 所谓“抵押补充贷款”，是指三大政策性银行拿着高等级债券，到央行质押获得长期低息贷款，目前利率是2.4%。然后由三大政策性银行，向地方政府贷款。 3500亿，看起来不多，但它相当于基础货币投放，目前货币乘数是8，可以最多衍生出2.8万亿的广义货币M2。其实质，是央行印钞给城中村改造。 地方政府还可以发行专项债来做这件事。城中村改造的专项债，加上PSL贷款，合计有望达到8000亿以上。 熟悉房地产市场的朋友应该记得，2016年到2017年，三四线城市曾出现了一轮房价大涨。撬动它的力量，就是货币棚改。而货币棚改的核心资金，就是PSL。 新一轮城中村改造如果搭配房票安置，其实质就是“新一轮货币棚改”。只不过，这次主要在超大、特大城市进行，着眼于实际需求。 另外，在城中村拆除重建中强调“净地出让”，其实就是政府强势介入。政府介入后，城中村改造的扯皮现象将大幅减少，有利于改造的推进；其次，政府先征地、后出让，可以获得一些土地差价，有利于补充地方财政的不足。 其结果，将抬升大城市中心城区的地价，帮助楼市回暖。 目前，越来越多的城市发布了房票实施办法，房票安置正在全国推进。而广州，则是第一个推出房票安置的城市，并把它运用到城中村改造中。 未来北、上、深在城中村改造中，是否会推出房票安置，尚有待观察。 跟其他城市相比，深圳显得更为特殊一些。因为在深圳，城中村住房是这座城市主要的居住形态，而不是“配角”。 据中国（深圳）综合开发研究院2023年9月《深圳城中村楼栋字典2022》数据，截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿平方米（平均每套37.2平方米），占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。辖区建面和栋数前三名为龙岗、宝安、龙华三区。 这说明：深圳虽然是一线城市，但其居住的主流形态仍然是工业区模式、城中村模式。 深圳全市成套商品房（有独立卫生间、厨房、阳台、充足采光）的房子只有220万套左右（包括上市的房改房）。深圳面临着居住形态全面升级的艰巨任务，而城中村改造的量将非常大。 深圳原村民习惯了“就地安置（回迁）”的方式，所以在深圳新发布的城中村改造方案中，4次出现了“回迁”，广州方案中1次都没有。 这可能意味着：深圳推出房票安置的可能性不太大，即便推出也是“点缀”，很难全面推广，因为村民不习惯。 深圳城中村还有另外一个特殊性：深圳原特区内早在1992年就实现了全部土地国有化；原特区外，2003年实现了全部土地国有化。深圳城中村的土地100%是国有土地。其他城市，则一部分是国有土地，一部分是集体土地。 目前在全国20来个超大、特大城市，城中村到底有多少个，建筑体量有多大，没有看到官方的数据。我查阅了几份研究机构的报告，一般估算在9到10亿平方米。 这很有可能是低估的。仅深圳、广州、东莞、佛山的城中村住房建面就可能超过7亿平方米。全国超大、特大城市估计在12亿平方米以上。如果4分之一拆除重建，拆除重建过程中建筑面积翻倍，则可以新增6亿平方米新建房（同时减少3亿平方米低档村民住房）。 城中村改造很难一蹴而就，谈判周期比较长，所以很难估算每年的新增建设面积。 改造要投入资金，所以改造后的租金和售价，以及地价，都将是上涨的。 |
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