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小丁一直想买套大点的房子,让老婆孩子有更好的生活环境。可看了几套房,要么地段不好,要么面积小。去年,小丁的朋友小赵通过法拍房,只花了60万就买了套价值100万的二手房!小丁一听,心动不已。 小丁原本对法拍房充满美好幻想,想着能占便宜,结果后来打听下来,吓得他一身冷汗。 原来法拍房也是藏着坑的,可能房子的产权有问题,或者业主不配合过户,要是收房后发现装修做得差强人意,那不就亏大了!这些未知数太多,小丁都有些犹豫了。
好在现如今已经有专业的法拍公司致力于解决购房疑虑。针对法拍房交易过程中的种种风险点,象拍房推出了专项购房攻略,详细介绍每一个环节需要注意的要点,让参与者可以全面规避风险,放心入手选中的房产。 我们的服务贯穿其中每个细节,确保您的权益。 【第一步】选择优质房源 １、分清房源两大类型 法拍房的来源主要有两种，一种是法院的司法拍卖，另一种是国资拍卖。 司法拍卖是由法院依法对被执行人的房产进行拍卖，通常是因为被执行人欠债、违约、犯罪等原因，导致房屋被查封或扣押。 国资拍卖就是国有资产拍卖，其拍品来自于国有机构。为了防止国有资产被低价变现而产生流失，国有资产的处置必须通过拍卖，以价高者得的方式进行变现。拍品也各不相同，可能属于闲置资产、破产清算资产、罚没资产或涉案资产等。值得注意的是，拍卖保留价最低不能低于评估值的80%（首次拍卖通常以评估值作为保留价）。 因此，司法拍卖的房屋更容易出现产权不清、债务未清、占用难清等问题，而国资拍卖的房屋相对更安全，但也不排除有隐患的可能。 ２、多管齐下找房源 利用专业平台：现在有很多专业的法拍房小程序，比如“象拍房小程序”，可以提供北京、上海、广州、深圳各地的法拍房信息，包括房屋的基本情况、重大瑕疵、房屋欠费及税费，租赁情况等。还可以提供房屋的现场图片、现场视频、地图、周边配套等，方便用户进行查看和比较。专业平台更新也更及时，操作更方便，可以根据自己的需求进行筛选和排序，找到自己感兴趣的法拍房源。 利用专业机构：当然除了线上网络平台，还有一些专业的法拍房机构，可以提供更专业的法拍房服务，包括法拍房的咨询、推荐、参拍、过户、腾房等，帮助用户解决法拍房的各种问题。利用专业机构的优势，丰富的经验，能够根据房屋的具体情况，提供专业的腾房方案，避免用户在法拍房的过程中遇到困难和风险。 无论是利用线上平台还是委托线下专业机构，查找和筛选法拍房源的原则是，要综合考虑房屋的位置、面积、户型、朝向、装修、年限、产权、债务、占用、租赁、税费等因素，选择符合自己的需求和预算的法拍房源，同时要注意排除那些有明显缺陷或隐患的法拍房源，避免买到烂尾楼、违建房、黑户房、纠纷房等。
【第二步】如何进行法拍房的尽职调查 查找和筛选合适的法拍房源后，下一步就是要进行法拍房的尽职调查，也就是对法拍房的各方面情况进行详细的了解和核实，以确保法拍房的真实性和合法性，避免买到有隐患的房子。 法拍房的尽职调查主要包括以下几个方面： 首先是产权调查。这是最关键的一环。要查清房屋的权属人、产权性质、来源渠道、登记记录、相关规划批件、抵押信息、相关案件及纠纷情况等,确认产权清晰、可过户,没有发生纠纷或违法违规行为。 产权调查需要查看的主要材料包括: 法拍房的拍卖公告、拍卖须知、标的物清单,了解基本信息和拍卖条件;房产证、土地证、不动产登记证等权属证明,核实权利状况;查封裁定书、执行通知书、执行裁定书等法律文书,了解执行程序和结果;产权登记簿、不动产登记簿,查明登记情况和变更情况;土地使用权证、建设许可证、竣工验收证,确认土地使用权和建设规划合法性;抵押登记证、债权债务合同和清单,清楚抵押和债务情况;占用通知书、占用裁定书、占用清单,明确占用情况和占用人;租赁合同、租赁清单、租赁收据等,了解租赁情况和租赁人;税务登记证、税务清单、税务收据等,清楚税费情况。 除了查看各种文件，还要尽量亲自到法拍房的所在地，进行实地勘察，与当地的法院、银行、物业、邻居等进行沟通，核实法拍房的真实情况，避免被虚假的信息所误导。 评估调查。评估调查的方法有多种，比如查看法拍房的评估报告、评估机构、评估方法、评估依据等，了解法拍房的评估价和评估过程，注意评估报告的有效期和真实性；查看法拍房的历史成交记录、历史拍卖记录、历史价格走势等，了解法拍房的市场行情和竞争情况，注意历史数据的时效性和可靠性；查看法拍房的周边房源、周边价格、周边配套等，了解法拍房的区域特点和区域价值，注意周边环境的变化和影响；查看法拍房的内部结构、内部装修、内部设施等，了解法拍房的居住品质和居住成本，注意内部状况的损耗和维护。 除了查看各种数据，还要尽量亲自到法拍房的所在地，进行实地考察，与当地的房产中介、房产评估师、房产律师等进行咨询，获取法拍房的专业评估，避免被高估或低估的价格所诱惑。 报名调查。确认清楚竞拍的报名时间范围、资料清单、保证金标准、流程步骤等,确保可以顺利完成报名,有资格进入实际拍卖流程,争取心仪房源。 【第三步】制定个性化竞拍策略 想在法拍房竞拍中拿下心仪房源,制定合理的竞拍策略至关重要。 具体来说,要考量的有以下三个关键要素： 制定竞拍策略。根据法拍房的市场价和起拍价，计算法拍房的折扣率和溢价率，确定自己的心理价位和最高价位，以及是否有必要参与竞拍；根据法拍房的竞拍人数和竞拍热度，分析法拍房的供求关系和竞争程度，确定自己的竞争优势和竞争劣势，以及是否有机会获得竞拍；
比如根据法拍房的恶意抬价、流拍、悔拍、二次拍卖等，判断法拍房的真实价值和竞拍意愿，确定自己的出价策略和退出策略，注意恶意抬价的风险和流拍的机会； 完成竞拍手续。拍卖成交后按照拍卖公告规定时间内支付余款，办理过户登记等，以确保法拍房的权利转移和权利保障，避免出现后续的纠纷和问题。
【第四步】收房和入住 经过前期的选择、竞拍,终于将心仪房源拍到手,但要顺利入住还有最后一关——收房。 首先,需联系原业主或承租人,根据拍卖合同约定的日期,双方确定具体的搬家时间,并最终交割房屋钥匙。如果原住户不配合,可以找身边朋友给予施压或请求法院协助。 其次,及时处理法拍房的欠费问题，根据法拍房的欠费清单，核实法拍房的欠费金额和欠费时间，注意欠费清单的真实性和合理性；根据法拍房的欠费责任，与物业公司进行协商。
不管什么阶段,只要您遵循我们的指导,从选房—参拍—贷款—过户—收房，确保您的法拍房过程安全顺利,无后顾之忧! |
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