长三角生态绿色一体化发展示范区先行启动; 长三角十大古镇之一; 第一批中国特色小镇; 华为上海研发中心; 这些标签, 都指向了上海西部由淀山湖大道周边+朱家角镇+金泽镇组成的区域。 因为其中朱家角镇名气最大,大家便以“朱家角”代称。 去年安联湖山悦触发积分,让小伙伴们都吃了一惊。 这鸟不拉屎的地方,前辈大名城和后辈同润都没做到的事儿,它怎么做到的? 难道朱家角又行了?就靠一个华为? 1 时隔6年,再访朱家角及淀山湖大道片区,确实大不相同。 朱家角街景 古镇干净整洁,房屋错落有致,就连之前匮乏的商业也逐渐丰富起来。 淀山湖大道街景 淀山湖大道地铁站附近的万达茂,以及众多的次新房,构建起了干净、崭新的街道。 确实发生了翻天覆地的变化,曾经承诺的商业和地铁也都兑现了。 2016年卫星图 2022年俯瞰图 从感性回归理性,再看价格涨幅的时候,十郎又清醒了。 2016年上半年首创一期2.8-3W,下半年加推,直接跑到4-4.5W。 2022年首创一期,挂牌价5-5.5W,成交价4.8-5.1W。 而这里的次新房,大多都是2016年下半年开盘的,也就是大多数业主,6年只涨了1W块。 你觉得当年开发商提前透支了多少涨幅? 即便是2016年的大热盘-中南君悦府,当年开盘即售罄的88平复式,如今也要180天才能卖掉。 商业体量能排进上海前10的万达茂,也一直是不愠不火的状态。 就连万达引以为傲的小吃街,也是常年招租。 为什么没人? 论房龄,这里最新; 论配套,这里不弱于青浦新城核心区; 论学区,这里民办公办家长都还认可。 究其根本,自住客群太少。 2016年淀山湖大道附近,便有首创禧悦、中南君悦府、东渡悦来城、大发融悦等项目同时上市。 近25W方的万达茂正在建设,周边满天星、北极星、吾悦广场早已成熟。 一切的迹象,都告诉外部“这里才是青浦新城的核心区”。 就连中介和售楼处销售都是这么认为的, 自己都相信的事儿,自然更有说服力,由此吸引了大量的投资客。 即便6年后,已经置换走了一批,投资客的比例依然高达50-60%。 高比例的投资客,使得这里产生了大量的空置房屋。 自住人群少,东渡蛙城也开不起来,25万方开业的万达茂工作日也是空空荡荡。 指望谁接盘呢?中介说:学区和华为。 Are you kidding me? 两个学校满打满算,每年不到400个名额,周边板块分一分。 真正买房上学的,恐怕1/5都不到吧。 至于让大家一直YY的华为员工。 一共3-4W人,人才公寓先收下一半。 淀山湖大道附近的人才公寓 高收入的华为打工人,该买的也早都买了。 年轻单身家里有点钱的,也选择了新房。 附近新房一直拿华为作为主要卖点,提及多少华为员工过来买房时,却都支支吾吾。 当然具体数据不好统计,聊了几个销售,华为客户多的占比都不到10%,其他更是寥寥无几。 讲到这肯定有朋友反驳:华为基地还在施工,华为的人还没来。别着急,马上让你高攀不起。 再过几年,华为会把朱家角/淀山湖大道片区带起来吗? 2 华为能带朱家角周边起飞的信心,来自松山湖。 松山湖在珠三角,是郊区,有湖,有华为,后来起飞了; 朱家角在长三角,是郊区,有湖,有华为,后面也会起飞。 逻辑好像无懈可击。 青浦华为研发中心 2016年华为落户松山湖的消息不胫而走,至2019年新房价格涨幅已2倍有余。 青浦华为的基地更大,是松山湖基地的1.26倍。 青浦华为的员工更多,预计会导入3-4W人,约占华为全球员工的8%。 朱家角引领长三角,松山湖引领大湾区。 这么推算,朱家角不就是下一个松山湖了么?房价嗷嗷涨,那不是妥妥的! 不过大家忘了一点,时代不同了。 松山湖是特定时期的产物,无法复制。 2001年,松山湖高新区获批建立,此时正值全国大兴造城运动的时期。 这个时候,重点打造一个区域将更容易成功。 同时期的武汉光谷、成都麓湖等,都是如此,难以再造。 现在全国经济放缓,城投濒临破产,造城速度明显下滑。 知乎上有个热帖,为什么浙大、哥大学历都买不起车和房。原因很多,其中最核心的是你生错了时代。 你要是40年前有这个学历,现在无论如何都是国之栋梁,想的都是宏大叙事,而不是纠结房子车子。 时代不同,同样的能力发展机会相差很大。 而且朱家角自身条件与松山湖也相差很大。 机会到来时,你需要有足够的经济基础,松山湖就是如此。 别的城市搞高新区,大都是迎合国家政策导向。但东莞是提前布局,举全市之力,重点规划。 一个家底殷实的城市,搞重点规划,自然更具备成功的条件。 2001年-2018年,18年的时间,松山湖早已成为了多个产业的基地。 高端电子信息、机器人及高端制造、生物技术、新能源等,都有成熟且完备的产业支援链。 酷派、大疆、漫步者、生益科技、盈动高科等更是其中好学生。 要说华为的上下游,这里本来就有。 只不过华为的带动,使得整个产业链流动性更强,更完备,才产生了这样的结果。 同时,2017年,深圳光明区成立。 惠州东莞等环深城市,自然成为了这些高新产业建厂建基地的首选,和光明科技中心的产业联动也给了松山湖更多的发展空间。 这是时代推送和城市重点发力结合的产物。 而朱家角,产业基础本就薄弱。引进华为,是打着靠华为赋能整个片区的算盘。 all in 华为能带来强大的影响力,但华为的影响力也就是地区的上限。 而松山湖仅1家中国散裂中子源,每年带来的产业规模就已经是华为的3.5倍。 朱家角相比松山湖,产业发展上限完全不是一个量级。 所谓的“长三角一体化示范区”,说白了就是周边几个城市,各拿出城市边界的空地,来搞一个大的产业集群。 可惜这个大片区,产业基础其实都比较一般。而且淀山湖附近是上海水源保护基地,很多地方不适合大面积开发。 青浦本就不是很富庶的地区,西虹桥尚一片工地,赵巷还在开荒,青浦新城尚未成熟。 “先行启动区”的意思,就是上海老大哥先给周边弟弟们打个样,好带大家飞。 人家还指望着你带飞,上哪指望周边的带动作用? 3 再说华为,到底有用没用? 必须有用!但也不是全能的。 十郎跟大家说过多次,你不能把希望全砸在一家企业身上。 安亭拥有top级企业上汽总部,每年也就四五百亿产值,房价也不见得多高。 华为很牛,朱家角也只是全球研发中心之一,上下游带动作用一定比上汽高? 再比如苏州盛泽镇,拥有盛虹集团、恒力集团两家世界500强总部,两家企业年营收9000亿,上下游企业也多分布当地。 那又如何呢,盛泽依旧是吴江区的一个乡镇,房价一万多元水平。 城市的发展是多元的,核心企业有用,但是不可能只靠几家企业就完成城市化。 核心企业就好比以前农村的农田,大家白天下地干活,晚上要回村睡觉的,节假日更是需要进城消费。 只有企业等于有了农田,留住人才、留住消费还需要完善的城市配套。 当年城市边界的松山湖,如今距离东莞市区不过20公里,又直接接轨深圳光明区。 地理隔绝低,自身产业体量大,就业机会多。 自然有源源不断的人口导入进去。 自身又有较好的配套基础,渐渐的就有了不错的居住氛围。 朱家角且不提单单西虹桥和青浦新城,就已经留住了绝大多数想外溢的人口。 距离上海市中心近46公里,有巨大的地理隔绝。 仅这一项,就扼杀了朱家角获得外溢客群的资格。 张江和紫竹高新,都是产业园。 为何张江的房价就能起来,吴泾就起不来? 要知道,张江地处内中环之间,上一站就是副中心花木。 而紫竹高新,向南过了江就是奉贤,北部的颛桥配套尚未成熟,何谈吴泾的机会? 所以吴泾的大量优质客群都去莘庄、七宝定居,吴泾依旧是刚需市场。 其实很简单,你在微软上班有1000万预算,你会住在吴泾吗? 你在华为上班,有1000万预算,你会住在朱家角吗? 淀山湖、朱家角核心地段其实开发过了,青浦现在重心向青浦新城转移。 青浦新城兜兜转转,终于找到了自己的发展核心,即,青浦新城地铁站北侧大片区域。 青浦新城中央商务区百废待兴,需要大量的人力、资金投入,近些年一定是区里最受宠的儿子。 淀山湖大道房子也卖个差不多,可能就等几家医院建成。 可以相信,即使是在青浦区内,高端购买力也优选新城中央商务区附近,朱家角、淀山湖一带始终是配角。 4 朱家角的未来值得期待,华为进入后,会提供部分人群优势,一定是一个发展机会。 但也仅此而已。朱家角的产业基础、地段劣势、时代背景,决定了人口上限。 这也是正常现象,郊区房地产市场非常拥挤,开发商为了卖房任何利好都会被充分榨干乃止透支。 到我们手里,已经是透支后的房价。 另外,开头提到到安联湖山悦触发积分,很大程度也是因为全上海中介帮忙带客户。 如果没有分销,这个项目也不好卖。 以上,Enjoy~ 编辑 | 环线咨询 |
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