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贷款市场报价利率（LPR） 迎来2024年首度下调，5年期以上品种大幅下降25个基点，1年期品种保持不变。 中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，保持不变，5年期以上LPR为3.95%，下调25个基点。 对房地产市场而言，更能反映按揭贷款利率走向的即是5年期以上LPR。作为房贷报价的参考基准，5年期以上LPR的调整会影响到购房者的房贷，即如果LPR下行意味着月供额度降低，也就是购房成本有所降低。 房贷利率接近历史最低点，百万房贷月供减少约145元 LPR上一次调整要追溯到2023年8月，当时1年期LPR下调10个基点，5年期以上LPR按兵不动。2023年全年，1年期LPR累计下调20个基点，5年期以上LPR下调幅度为10个基点。 据中指研究院监测，此次下调后，当前购买首套和二套房房贷利率下限分别降至3.75%（5年期以上LPR-20个基点）、4.15%（5年期以上LPR+20个基点），进一步接近历史最低点，部分城市房贷利率已降至历史最低水平，仅个别地区首套房贷利率高于4%（本次调整后北京城六区首套房贷利率为4.05%）。 广开首席产业研究院资深研究员马泓指出，此次5年期以上LPR下调25BP至3.95%，货币政策总体保持着相对宽松的基调。对房地产市场而言，调降中长期LPR基准利率有助于降低居民购置房产和存量房贷的偿付压力。由于当前商品房销售复苏情况不及预期，市场信心恢复需要更多政策扶持和耐心。基于5年期LPR基准利率的下调，后续商业银行房贷利率也会响应调降。 假设以首套房100万贷款余额、等额本息房贷、30年期贷款期限为例，在利率调整前，首套个人住房LPR为4.2%，月供为4890.17元；此次利率调整后，5年期以上LPR为3.95%，月供额为4745.37元，据此计算月供减少约145元，合计30年本息累计减少还贷5.2万元左右。 马泓指出，此次贷款优惠力度是比较显著的，后续有望促进增量购房和其他消费领域的提升，推动年内商品房销售跌幅较2023年收窄。 58安居客研究院分析师史晓敏指出，需要注意的是，LPR调整后，居民的房贷利率并非即时调整。通常，房贷利率的重定价日是每年的1月1日或贷款的发放日(不同银行政策不同)。因此，对于存量房贷来说，将在利率重定价日当天，按照最新LPR报价利率加上合同约定的基点得出新的利率，在下一周期执行。 广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次LPR一次性下调了25个基点，为有史以来最大下调幅度，过去最大下调也仅仅15个基点。之所以大幅度下调，一方面在于当前楼市需求端基本面依旧疲弱，居民加杠杆购房的预期较低；另一方面，开年大幅度、一次性下调，一次性到位，避免挤牙膏，产生“利率还会下调，再等等买房和贷款”的市场预期，导致购买力观望。此次将红利一次性释放到位，产生明显的降成本效应，促进居民贷款买房。 多项政策叠加有望助推市场情绪修复 中指研究院指出，2024年以来，房地产行业供需两端政策持续落地，需求端，春节前，一线城市接连放松限购政策，信号意义明显，意味着2024年楼市政策整体仍处于宽松阶段，更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策。 供给端，1月地方房地产融资协调机制加快建立，各地积极上报融资支持项目白名单，银行金融机构也积极对接，根据五大国有银行最新披露，其对接的房地产融资白名单项目已超过8000个。项目资金逐渐到位，一方面力促“保交付”，另一方面也有利于稳定企业预期，进一步稳定购房者信心。 除此之外，今年以来，三大工程建设也在持续推进，北京、上海、广州、深圳、福州等地陆续公布2024年度或首批配售型保障房建设规模，合肥、广州、南宁等地公布首轮城中村改造计划，广州发放了第二批房票，对稳投资、促需求均将产生积极影响。 从市场情况来看，受春节假期影响，今年以来供需两端政策落地的政策效果尚不明显，根据中指监测数据，2024年春节假期期间（2.10~2.17），25个代表城市新房日均成交面积较上年春节假期（2023.1.21~2023.1.27）下降约27%，新房市场表现较为平淡。 中指研究院市场研究总监陈文静指出，当前行业调整态势未改，多项政策叠加有望助推市场情绪修复。春节后，居民工作、购房置业逐渐进入正轨，一线及核心二线等前期出台政策的城市，政策效果有望进一步显现。本次5年期以上LPR大幅下调后，购房者置业成本下降，有望强化核心城市政策效果，“小阳春”行情或逐渐开启。但值得关注的是，去年同期高基数效应逐渐显现，接下来2-3个月，不管是新房还是二手房销售规模同比表现或整体偏弱。 |
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