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2023年，上海改善，竞争激烈。 特别是，经过两波新政之后，市场上的改善房源已经在迅速去化。  前段时间，我写过12月成交的变化， 后台有不少朋友再次惊呼：1000万左右的改善竞争太大了。 如果24年改善之争更激烈，哪些板块是改善值得入手的呢？ 恰好这个问题，也是直播间里面问得比较多的。 今天就统一给大家点评几个板块，给置换改善的朋友一些方向。
尽量避开的 二手市场的变化，是逃不开基本的供需关系的。 2024年，我建议对两个地方要谨慎一些。 浦东的话，建议谨慎选择唐镇。 我说谨慎选择，不是说唐镇不能选。 如果在张江附近工作，希望有学区，居住环境还相对舒适，配套尚可， 那么，唐镇三兄弟（大名城、仁恒东郊、浦发罗兰），依然值得你入手的。 除此之外，唐镇就需要警惕了。 23年唐镇的新房项目一共触发了7次积分，入围分普遍在70分以上。
新房的热度确实不减，23年去化2000套也不在话下。 但是，板块内未来的供应量太大了。 根据现有规划，我预估了一下，唐镇未来的供应量预计在1万2千套以上。 上海金城项目7800套左右，卡园三期片区预计3800套左右，王港片区大约1000套左右。 这样大的供应，市场压力很大。 这里会不会步大虹桥的后尘，就要看操盘手如何把控土拍和推盘节奏了。 所以，大家选择这里一定，要提高选房的认知，才能尽量少踩坑。 浦西的话，黄浦次新也建议谨慎选择。 黄浦次新在2024年的新房供应量也很大。 2024年预计将有21个新盘供应。主要集中在豫园、新天地两大板块。
这个供应量在上海主城区里面是第一名。
2024黄浦整个区，都会陷入混战。 24年在黄浦二手里面想要抢到有竞争力的笋盘，难度堪比登天 。
乐观看待 2024年，第一个比较看好的板块是普陀的长风板块。 如果你有关注长风次新的话， 会发现：长风的整体挂牌量是偏低的，且去化速度稳定。 23年尽管普陀内环新房供应比较多，但是在24年新房冲击有限。 仅剩的冲击，也就只剩下：嘉佰道和北新泾的部分新房。 况且，体量不大，长风的二手价格，预计会慢慢企稳。 长风板块的价格能够企稳，是有一定支撑的。 毕竟，这里是普陀区城市界面最好、居住品质最高、有钱人最多的地方。 长风这里最早是工业区，后来整体开发成一个比较纯粹的富人区。 本身商业设施也不错，处于中环真北市级商圈，板块内部也布局合理。 这两年长风公园、大悦城的打造也是可圈可点。 城市界面也很不错，居住氛围也很好。 中海紫御豪庭、国浩长风、雅戈尔8号、沁和园等一大批高端住宅，都是可以好好挑选一下的。
相比真如，长风更像是普陀的亲儿子。 如果你想在浦西内中环，买个大户型，长风是值得多看一眼的。 第二个，我再聊聊大宁板块。 尽管23年不少自媒体说大宁标杆金茂府，跌破了14万，引起不少人的恐慌。 但实际上，大宁自身的价格是有支撑的。 第一个，板块内整体需求稳定，学区人口导入还是不少的。 简单根据学区预估一下，这里上学的刚需家庭就接近1万户。 风华4000户，闸北实验3500户，大宁国际2500户。 第二个，大宁后续几乎无新房供应，板块内像金茂府、静安府品质都不错。 特别是在品质住宅稀缺的北上海，
重点关注 御桥这个板块，在23年我提到过多次。 23年的市场表现也一直很稳定，值得24年重点关注。 前段时间，我们研究院对于近6年的领涨次数排行的板块做过一个统计。
浦东御桥，领涨过4次，一直有不错的排名。 从市场表现来看，御桥依然是值得改善高看一眼的板块。 我再给到大家一下我的观察。 御桥板块这里，被人经常吐槽的无非就是两个东西： 垃圾焚烧厂（已停烧），和密密麻麻的高压线。 但即便如此，这里的房子购买力却从未下降，反倒有点上升趋势。 20年之前这里7万单价就可以上车，21年初到达12万高峰，24年这里的标杆依然在10万以上。 价格上就能看到御桥的坚挺。
在我看来唐镇是张江的唐镇，而御桥却是浦东的御桥。 御桥身处中外环间，位于“黄金三角”包围圈内，处在金色中环带，发展位置好。 加上11号、18号线双轨交，通达性也很好，这自然对于整个浦东的改善吸引力强大。 同时，在我们的房源评价体系里面，御桥的标杆次新，属于：六边形战士。 无论是产品、产业配套还是交通，都有不错的实力。 新房的竞争上面，除了港城御桥项目外，几乎找不到竞品。 从23年的市场数据观察看，御桥的次新竞品不多，且去化稳定，很受改善欢迎。 最后，我再强调一点御桥的教育，这两年称得上是后起新秀。 御桥多年来一直是普小强初。 特别是建平实验地杰中学拆分独立之后，有很多人担心初中的未来。 但是从最新的浦东初中到校成绩来看，建平地杰已经在浦东站稳第二了。
你要知道建平地杰，独立出来时间不过两年。 这样的成绩，真的让人惊艳。
未来板块这里还有规划中的四所学校，教育资源聚集还是值得期待。 一句话，六边形战士御桥，填补了浦东次新学区三房的市场真空。
涨价 梳理完，这些板块之后。 我想再和大家聊聊最近看到一组1月份挂牌房源价格数据。  图源：网络 1月份的涨价房源占比在增加，降价房源确实在减少。 这和我们研究院的数据也是大致吻合的。 1000万~2000万价格段，涨价房源的比例是在上升的。 尽管具体的涨价房源，有些是急售的个案。 但是涨价的基本逻辑，无非三个要素： 1、供需关系健康； 2、板块有标杆产品，可作为领涨小区带动板块领涨； 3、强概念区域。 拥有这三个要素的板块，内部有标杆房源的回升拉动，挂牌涨价效应是很明显的。 改善型的去化在加快，置换的周期在缩短。 2024年的主战场，依然会是改善置换。 不过，当下置换的压力，主要还是在卖房上面。 卖房认知偏差，就是市场博弈。 自己的房子，怎么看都是好房子。 但是在别人眼里，你的房子到处都是毛病。
当下的行情对卖房并不是最有利的，但是总有人需要在当下卖房。
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