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系列文章经常提到一个很有意思的比喻，房地产将面临市场出清规律这头猛虎和政策强拉之间的博弈，这个转变大概发生在2020年，佐证也很清晰，房地产过热并非完全依靠居民收入增加而支撑的，而是很大程度依靠居民举债，反映在居民杠杆上，居民杠杆不要说下降，就是涨的慢也会出问题，2020年恰恰是居民杠杆停止扩张的时间。而房地产的庞氏信贷要求后来者必须借更多钱才能维系，这就出现了不可调和的矛盾，要么居民在保障不足下无限加杠杆，要么庞氏结构崩断，事实上表现为后者，以某知名房企违约为开端，大规模庞氏信贷崩断问题，至今已有3年有余，这种风险蔓延还并没有停止，号称行业之光的房企信用也被国际评级机构下调到垃圾级，整个行业信用流失显著。文章约4100字。 然而这还只是个开始，过热之后便是市场出清，不只是总结的规律，背后更是人性使然。房价涨不动，投资属性即刻消失，大量原本的需求端转向抛售端，进一步加速了市场的出清，这个在2022年开始加速，在2023年蔓延到所有城市，无一幸免。而刺激性政策也从年为单位的调整，逐渐的每月都有政策推出，到后来的每周几乎都有政策。从时间线来看，房地产过热周期恰恰是政府财政收入增长最快的时候，短期利益面前，抑制性的政策几乎很难真正执行，反过来在市场稍微冷一些就会不断的刺激，最具代表性的就是15年的政策，各地房价几乎在短时间内还能翻一倍，且市场的过热周期内本身就是自我强化的，也就是说这个阶段政策和市场是协作共同推动了房地产的过热，让房价达到了一个普通人必须穷奇所有都未必够到门槛程度，也为现在的各种问题埋下了伏笔，比如增长潜力，居民消费，金融风险，烂尾，生育率等等一系列问题。 1. 政策与经济规律扳手腕 到了出清周期，政策一如既往的希望刺激房价，而市场则转向到了政策的对立面，且过去几十年的高增长，实际上是工业化和人口红利带动的实体经济增长，让人们都盲目的自信于政策可以主导一切，也表现在房地产的上面。前几年听到比较多的一些话，“政策不会让房价跌下来”，“大放水可以用”，“一线永远涨”，我们后面都可以一一验证，毕竟实践才是检验理论的最可靠途径。最显著的表现就是，过热周期之后，市场出清的力量越发庞大，而政策由于巨大的边际效应，刺激效果越发疲软，和市场扳手腕时几乎都没什么抵抗力，瞬间就败了下来，而市场的本意也无非是调节供需关系到居民可承担的范围内罢了，需求上不来只能说明两个问题，一个是没跌倒刚需能承担的范围内，第二个就是过去的泡沫太大了。 过去的信仰呢？房价不会跌，在2020基本就被证伪了，大放水会刺激楼市，从2020年开始，哪一年不是货币供应增速大幅高于名义GDP？降息降准降首付，信贷投放大增，还要怎么放水，无非是货币在政府及其可控的小圈子内空转和分配，到不了经济大循环，再说早就有大量的经济体趟过雷了，货币政策的边际效应非常显著，越用效果越差。再看当时最重要的信仰-一线永远涨，以最新的70城数据为例： 所谓最抗跌的一线城市，二手房同比表现，北京下跌5.3%，上海下跌6%，广州下跌7.5%，深圳下跌6.1%，当然这还是平均值，基数高，一些跌幅就是二线及以下全款的一套房，尤其是那些房龄大的，慢慢就成了纸上财富。实践是检验真理的唯一标准，我们不妨再回头看前几年专栏文章观点与主流之间的差异，主流观点是一线城市房子永远稀缺，且总是有年轻人顶上来，所以即便小城市房价跌，一线也不会跌。这明显是不太懂市场供需关系，任何一次交易，一线城市的优势已经在其当时房价中包含，都说一线稀缺，难道当时购房的供需关系不知道吗？都包含在当时的价格里面了。结果就是过热的时候更热，房价收入比更离谱，当市场冷却，又岂会有不跌的道理，现在看来比多数二线城市跌的还厉害，尤其是高位加了大量杠杆投资的人，自求多福了。 经过实践来看，可以大致得到两个结论： i: 房地产的出清周期已经开启且根本就不分一线还是二线，高杠杆支撑的欢愉终将在居民不加杠杆中消散。 ii: 过去的救市政策强顶着经济规律几乎软弱无力，也就是大家说的，本来以为工具箱里面还有很多工具，回头看来只剩下喇叭了。 2. 房地产刺激政策对市场出清的围追堵截 那么过去政策主要集中在哪些方向呢，本人也大致总结了一些：强制限制新房价格下跌，也就是所谓的限跌令。降低信贷门槛的方式鼓励居民加杠杆维系债务支撑的繁荣。 这两个其实就是典型的过去几十年高增长带来的狂悖，认为发文和政策强制措施可以抑制房价的下跌。然而市场却表现出与政策初衷巨大的不同，尤其是限跌令，本质是降低泡沫着陆的速度，然而，根据过去上百年经济学总结的经验，政策限制低价则会带来产能过剩，什么意思？市场需求不足，限制低价的结果就是以流量换取价格，而比资产价格下跌更可怕的是流动性下降。尤其是我国特色预售制下，房企回款受阻，资金池用于偿付过去已经出售的房子，高杠杆高周转的带头大哥没有扛过几个月，而资产负债控制好的也在这几年逐渐出现现金流危机，限跌令只会加速市场库存的堆积和房企信用崩溃的速度。 而刺激居民举债，即无法增加货币政策和财政政策向居民让利的速度，可支配收入占GDP比重较低，也并没有改善过去的特色预售制度，这种制度对居民的唯一保障就是房企的道德，然而事实证明房企并不具备太高的道德底线。信用缺失下，特色预售制反而成了限制房地产交易的重要阻力。 如果把市场的自发出清比作洪水，政策干预其冲击力比作治水，前几年的侧重点基本表现在一个词-堵，堵的土又寄望于居民举债的挤出来的资源，哪出问题在哪里堵。导致的结果就是市场流通不足，房企回款更加艰难，延迟去杠杆又出现更多的利息支出，房企信用风险增加，同时增加了更多的库存。对于市场出清围追堵截，总是会在薄弱的地方突破，库存越去越多，二手房也越来越恐慌，堵塞的越厉害，未来的风险积累越大。甚至还有人提出降低二手房的挂牌供给来协助新房的出清，这本身都会增加更大规模堰塞湖形成的风险，未来一旦决堤，市场恐慌情绪必将摧枯拉朽，且多数经济体的房地产泡沫硬着陆，要么来源于主动的抛售恐慌，要么来源于违约后被动的法拍。 3. 救市政策向疏通方向转移 人定胜天这几年基本已经被验证是不切实际的幻想，而对市场出清围追堵截又会带来与预期防止市场硬着陆相悖的结果，基本也验证了早期系列文章的所谓的南辕北辙的救市政策。是时候改变软着陆的策略了，对于经济规律可以引导利用而不能硬碰硬，未来可能需要在以下方面做出转向： 1）重塑房地产市场的信用 房地产任何时候都不可能摆脱金融属性，而现在金融体系的根基就是信用，过去的既得利益者的过度贪婪，导致现在一条链上的所有人几乎都没有信用，从房企到监管再到银行，这个重塑可不是靠着喊口号能实现的，要做到对购房者权利的绝对保护，本身就是130~140块钱，买一个造价只有20块左右的房子，这么一个几乎垄断暴利的行业都做不好最基本的按质量交付，怎么都说不过去。 执行层面，政策能做的就是降低对土地财税的依赖，让土地供应也回归市场化定价，城投退出兜底机制，打破土地价格的下限，需求没有了，馒头卖不出去，面粉还不想降价，自己卖给自己无非是特色的赤字货币化，未来都是全民承担的压力，也不可能永远靠透支未来几十年的税收维系短期的花销，再多发展积蓄也不够挥霍的。如果监管能力做不到特色预售制的风险隔离，和对购房者的权利保护，就应该尽快退出特色预售制，没有金刚钻不揽瓷器活，特色预售制的前提本身就是各个环节信用要高，信用破产之下不去除留着也并不会发挥什么作用。 2）放松对价格的强制限跌，逐渐回归市场定价 与设置强行阻断市场交易门槛的方法相反，现在是任何促进新房和二手房流通的政策都有利于堰塞湖的的风险化解，当然也只是对现在经济规律的妥协。打通买卖双方的交易阻碍，一个就是取消限价，本身也是名存实亡，而既有台阶又能打破现有政策的选择，每年根据市场供需调整限价，比如顶峰时100块钱，15%是折扣最大值，可以之后在85块的基础上再调节15%，以此类推，直至价格达到市场供需的平衡。 而对于二手房的态度，也是疏通为主，降低交易环节的成本，甚至可以出台政府背书的交易系统，让价格更加透明，为了防止新房价格的继续下行，缓解房企的去库存压力，反而要鼓励二手房的交易。有两个原因，一个是几乎所有房地产泡沫的破裂都来源于二手房的抛售，有主动的抛售恐慌，也有被动的法拍激增，如果二手房继续堆积，供需关系达到一定程度就会出现市场的恐慌踩踏，新房二手房价格又是相互影响的，唇亡齿寒。第二个原因是只有二手房流通起来，才能增加改善型等的需求，不是谁都有能力在置换的时候先拿出钱买新的，再去慢慢处理旧房子，疏通二手房交易本身就是降低踩踏风险和加速新房去库存的政策，无非是很多人只能看到葫芦而不是整个系统的流转而变得狭隘。 总结起来: 政策在房地产上行周期没有做好抑制泡沫的举措，反而在每次下行时都给打一针鸡血，导致的结果是对居民财富透支，房企劣币驱逐不良币，不顾风险的扩张和拿地，地方土地财税收入激增，又做不到高效返还给经济大循环，每次房地产高涨都对应居民财富的再分配。过热时期市场和政策共同造就了畸高的房价，过热之后，市场进入出清阶段，此时政策企图复刻人定胜天的狂悖，然而这次几乎一碰就碎，货币政策边际效应显著，根本没啥力气和市场出清扳手腕，作为信仰存在的一线城市跌幅甚至高于一大票二线城市。 货币政策靠着对市场出清的围追堵截，对着庞氏信贷的无限输血，终究不能阻止市场风险的蔓延，也基本宣布了期待居民继续加杠杆维系资产泡沫政策的失败，未来不转向也得转向，否则未来硬着陆风险更大，无非是主动体面或者市场规律下的被动体面。而疏导则必然集中在两个方面，重塑房地产市场各个环节的信用，而做法无非只是做到按质准时交付房子这个最基本的义务，信用破产下，守着收益风险剥离如此干净的特色预售制，本身就是自欺欺人。而另一个就是与堵不同，任何有利于疏通新房二手房的政策都是有利于逐渐排雷的做法，而成本最低的就是市场化定价，限跌令无非是拿房企和银行的风险在赌年轻人婚育需求的紧迫性，但事实上现在连婚育都不是刚性需求了，房子自然也很难再捆绑新时代的年轻人，这类政策迟早也得向现实低头。您的支持是持续更新的动力。 |
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