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来源：深圳买房计划 最近，网上传出一份深圳执行了18年的“90/70”政策已废止的文件。 记者第一时间致电规自局核实该文件真实性，规自局工作人员表示文件属实。 “90/70”政策可能很多人也经常听说，但可能不太清楚它到底是什么意思？ 1、什么是“90/70”政策？ 源于2006年住建部发布的“关于落实新建住房结构比例要求的若干意见”。文件明确，商品住房总面积中，套型建筑面积90m²以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。而深圳在当年6月20日出台相关细则。 此外， 2010年，深圳针对更新项目加入了 “90/70”限制。在《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》（深规土[2010]688号）文件中，明确两条关键规定： 1、新出让住宅用地，按“90/70”控制户型比例，即单套住房建筑面积90平方米以内的住房面积所占比重，必须达到住宅面积的70％以上； 2、对于城市更新项目，在现状住宅建筑面积的基础上，新增的住宅按“90/70”控制户型比例，同时允许以更新单元为单位进行内部平衡。 简而言之：一般项目须符合“90/70”，更新项目除还建外须符合“90/70”。 2、政策的由来 2006年，据中国社科院城市发展与环境研究中心发布《2006年房地产蓝皮书》称，我国到2005年末，40个重点城市累计可售商品住房面积中，有23个城市120平方米以上的住房占50％以上；有16个城市80平方米以下的住房不到总面积的10％。 因此得出一个结论： 当时市场小面积户型太少了。 于是住建部设定了增加中小户型供应的目标，满足部分人群。 如今，深圳“90/70” 政策被废止，是支持多样化改善性需求的关键一步，也是市场呼唤已久的。 这有利于开发商后期的产品的提升以及规划的调优，面积段也可以做出更多的差异化。 比如，此前出让的中海深超总地块，根据土地出让要求，户型不受限制，首次突破深圳“90/70”限制。 这块地不仅位置好，价值也高，有利于开发商做纯粹的大户型豪宅产品。 如果按“90/70”政策限制，就要捎带刚需户型，很难去做纯粹的大户型豪宅小区。 那么，为何在此时取消？有两个原因： 一来，去年“新房改”，满足高阶居住需求的房子，定价权还给市场； 二来，随着计划生育的放开，二孩、三孩家庭对大空间的需求在增加。 市场表现也佐证4房及以上户型的成交占比在增加。 乐有家数据显示，2023年成交的二手房里，3房依然是主力户型，但占比相对2022年略有减少，4 房及以上的大户型占比则有显著提升。
不难看出，深圳对大户型的需求并不低，尤其是新房市场，这半年已稳定在3%以上。 毕竟买房这件事上，没有人不想一步到位。 此前接触过不少买大户型的买房人： “小换大”是买房的推动性需求，“从好换到更好”也是巨大的推动因素。 当然，还有一部分是不差钱，能买4房，不买3房，一步到位更好，没必要打怪升级。 而且，相比首套刚需客，改善型换房客对于区域、面积段一般会有更高的要求： 显然，随着市场需求的变化和居民住房需求的升级，政策的调整已成为行业发展的必然趋势。 不过，对比北上成交情况，深圳＞144㎡大户型市场能提升的空间其实还很多。 据中指研究院数据显示，2023年1-7月北京90-200㎡产品成交19203套，成交套数占比59.7%。在不包含144-200㎡成交的情况下，单200㎡以上的大户型成交就达到6.6%。
上海的改善需求同样不低。 2023年1-9月上海90-200㎡产品成交53230套，占比高达84.0%。
由此可见，深圳大户型市场还有很大的提升空间。 |
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