在我团队顾问单位的多起房屋租赁合同纠纷中，出租人诉至法院，要求顾问单位作为承租人履行恢复原状义务并支付占用费。在该案中，我们通过类案研究总结出相关规则，最终促使二审法院改判，维护了顾问单位的合法权益。本文将就承租人何时具有恢复原状的义务、恢复原状费用的计算标准以及出租人能否主张租金损失三个问题进行探讨。《民法典》第715条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失”。从文义解释的角度，本条规定出租人有权请求承租人承担恢复原状或赔偿损失其中一种责任，而不能同时并用。[1]因赔偿损失通常指通过支付金钱方式弥补损失，为体现恢复原状与赔偿损失的功能区分，此处的“恢复原状”应理解为“恢复租赁物原貌”[2]。出租人同意有两种形式：一是，双方在房屋租赁合同中明确约定，承租人可以对租赁房屋进行改善或增设他物。二是，如果合同未作约定的，承租人就租赁房屋改善或增设他物向出租人作出通知，并取得出租人明示同意。根据《民法典》第733条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态”，如出租人同意承租人对租赁房屋进行改善或增设他物，且房屋租赁合同中未约定房屋返还时应恢复原状的，承租人无需恢复原状，以现有状态返还即可。出租人自然也应接受承租人返还时房屋的租赁形态或价值发生改变的后果，无权主张承租人承担违约责任。[3]综上所述，承租人须承担恢复原状义务有两种情形：一是承租人未经出租人同意，即对租赁房屋进行改善或者增设他物。二是虽出租人同意承租人对租赁房屋进行改善或增设他物，但双方同时约定房屋返还时应恢复原状。如果承租人应承担恢复原状义务的，出租人有权请求承租人恢复原状或者支付恢复原状费用。关于恢复原状费用的计算，涉及以下几个问题：第一，应将房屋恢复至什么程度，系房屋竣工时的状态，还是房屋交付给承租人时的状态？案涉房屋应恢复至交付给承租人时的状态，而非房屋竣工时的状态。[4]同时，出租人负有固定案涉房屋交付和返还时状态的义务，应当提交充分证据予以证明。如因出租人未通过有效方式履行该义务，导致法院对恢复原状费用的金额无法查清，将在原有金额上予以酌减。[5]亦有法院认为，如果无法证明交付时的“原状”和搬离时的状况，则“原状”应指能满足正常租赁需要、不存在明显破损等状况，“搬离时的状况”由法院酌定根据现场勘察情况确定。[6]此外，恢复原状不应简单理解为恢复到房屋完好无损的原始状态，应考虑房屋因使用产生的自然损害、出租人在房屋租赁关系中承担的维修义务，酌定减轻承租人应承担的恢复原状费用。[7]出租人为恢复原状与第三方签订的施工合同、报价单、电子回单以及付款发票等能相互印证，足以证明恢复原状费用合理性的，能够依此认定损失。[8]如双方对恢复原状的费用无法达成一致意见，经由当事人申请、人民法院委托的鉴定机构出具的鉴定报告，能够作为认定恢复原状费用的依据。[9]但一方当事人单方委托评估机构对房屋恢复原状损失金额进行评估的，法院应审查评估金额是否过高、对方当事人的意见以及其他证据材料，对出租人的损失金额予以综合判断。[10]关于其他费用。出租人如主张恢复原状过程中支付的搬运费用、交通费、住宿费等其他损失，须举证证明该等费用确已发生。[11]单方委托第三方评估机构，且双方当事人未约定评估费用的承担比例，则视为举证行为，自行负担。[12]第三，如果出租人具有过错，承租人能否以此要求出租人承担部分费用？出租人对损害的发生具有过错的，可以减轻承租人负担的恢复原状费用金额。[13]如法院明确告知出租人可自行恢复并要求承租人承担相应费用后，出租人仍不及时固定现场并进行修复，导致房屋状况持续恶化的，则出租人具有过错，应当承担恢复原状的部分损失。[14]《民法典》第583条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。因承租人未履行恢复原状义务，导致房屋不能另行出租而空置的，出租人除有权请求承租人恢复原状之外，还可以主张租金损失。但须注意，如果出租人以房屋未恢复原状为由而拒不接收房屋的，法院或认定出租人没有采取适当措施致使损失扩大，应就损失扩大部分自行承担责任。[15]在计算租金损失时，法院通常会考虑恢复原状所需工期、双方的过错程度，酌定租金损失的计算期限。[1]参见最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（三）》，人民法院出版社，第1487页。
[2]参见崔建远：《恢复原状请求权辨》，《甘肃政法大学学报》2020年第5期，第43页。[3]参见最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（三）》，人民法院出版社，第1485页。[4]参见新疆维吾尔自治区高级人民法院（2020）新民申1644号案[5]参见上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终2822号案[6]参见广东省深圳市中级人民法院（2020）粤03民终16637号案[7]参见天津市高级人民法院（2019）津民终558号案[8]参见上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终2822号案、上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终15746号案[9]参见广西壮族自治区高级人民法院（2019）桂民申4669号案、新疆维吾尔自治区高级人民法院（2020）新民申1644号案[10]参见广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终3358号案[11]参见广东省高级人民法院（2016）粤民申3848号案[12]参见广东省深圳市中级人民法院（2020）粤03民终16637号案[13]参见广东省高级人民法院（2016）粤民申3848号案[14]参见广东省深圳市中级人民法院（2020）粤03民终16637号案[15]参见湖北省高级人民法院(2018)鄂民再101号案、北京市第二中级人民法院(2022)京02民终2768号案
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