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forcode：跟网友扯淡，聊现在该不该买房，写了蛮多的，相信我的观点和思路对有悟性的年轻人会有启发。我能够在四十多岁就实现财务独立（非财务自由，但每年的投资收益已经远超过我家庭的年支出），不用朝九晚五打卡、听别人使唤，其中一个原因就是我工作早期扛住了压力不买房，手头才能有足够的本金可以创业、投资，直到2014年创业和投资双丰收，才拿出一小部分钱，半价买了一个小房子自住，剩下的钱继续投资滚雪球。而我周围大部分人，不仅高价接盘一套自住房，甚至工作几年手头宽松一点后，立马又贷款买了第二套单价更贵的学区房，他们今天的工作压力、生活压力就要大得多，远不如我潇洒自在，家庭财富更是被我远远甩在后面…… 有关楼市，我过去十年也写过好几篇，比如： 网友：我99后，回头看才发现我已经走了很长的路了，从16岁就开始想方设法地挣钱，17岁就在工地开塔吊，18岁开户入市。6年多股市经历。我现在亏损5万出局。开塔吊月工资很低的：2017年4千，2018年5.5千，2019年6.5千，2020-2023年7.5千，今年只有7千了。我目前合计存款：35万（股票，卡里等) 5万（股票亏损） 5万（平均每个月给母亲打¥1000过去几年约5万）=45w。我炒股期间平时是省吃俭用一瓶饮料都会考虑很久才会去买。这两年我没有买过一件厚衣服，都是我弟穿不要的留给我，45w这么点钱对于同龄人肯定是一笔巨款。很多人24岁存不到这么多钱,但对于像我没有家庭背景无车无房甚至没有父母扶持的人。我45万只能在小县城买套房。2024年底我准备在县城全款买套房，因为刚需，如果过去几年我不买股票，可能在2021年已经贷款买了一套房，首付20w贷款30w,20年利息要20w，我年底有全款买房的实力。我感觉最近几年我炒股虽然亏钱了，但是相对于买房来说我还挣了利息。中国90%的家庭都是贷款买房，而我全款买已经跑赢90%的人了，不知道是不是可以这样理解。如果大家都跟我一样，就是一个普通的农民工，或者是打工人还是不要玩股票啦，到最后都是亏钱，赚钱的人少之又少，我一个农民工都能挣钱谁还在工地上上班呢，工厂里面还有人打螺丝吗？我已经买了29w，180天的国债逆回购。下定了绝心不玩股票了。熬到年底就买房。从此只看不玩…… forcode：不懂不投资，永远是对的，不仅适用于股票，也适用于房产，如果5～10年内，没有很大的把握会翻倍，这个房产也不要乱投，这是你全部身家，要考虑清楚。 住房的消费和投资，可以分开，租房也可以生活，甚至租房可以花更少的钱租到远超过你购买能力的房子，24岁还年轻，34岁买房并不算迟，老龄化社会，每年都有一两千万老人离世，腾出住房来，房地产未来十几年都很难翻倍，何必一头扎进去 网友：仔细研读了F大的白手起家三步走的解读，深有同感。 网友：人家是买自住房，你和别人说投资。。。 forcode：自住房是大部分人一辈子最大一笔投资，而且多数还是加杠杆投资，这笔投资的成败，对于一个家庭的经济状况，影响极大。目前已经过了闭眼买房都铁赚的时期了…… 网友：大多数人还停留在思考“自住房是不是投资”阶段，哈 网友：F哥说的很对，赚到钱了，不要急着买房，买房过去还有涨价的可能，未来基本上不太可能了，不会投资更不要去把钱打水漂了，把钱存起来，出去走走看看，谈个女朋友啥的，生活会轻松的多。 网友：就想安安稳稳过日子的话，买个自助房问题不大。 forcode：需要100年的收入才买得起的房价，也铁定要买？什么东西都要看价格，何况解决住房需求，不只有买房这一条路。 我做投资平均6-8年可以翻一倍，买房就基本不可能做到，巴菲特早期一直不买房，住着一套老房子，是非常理性的选择。 很多人完全没有意识到200-500万是相当大一笔钱，直接拿去买房的机会成本有多么巨大，可能一辈子的工资收入加起来也不过就这么多，何况买房只不过买了超高层里一个格子间，买下这个格子间，人生的可能性基本就被锁死了，你不敢轻易辞职，不敢消费，遇到急需大笔开支的疾病或事故，都会很被动。 我前几年也动过买别墅的心思，后来搜索阅读了一下相关资料，打消了念头，我出去自驾游住民宿、酒店要划算得多，以后孩子独立生活了，也可以租别墅或农房，买别墅和装修别墅的这500-1000万，我拿来投资，6-8年翻一倍，比买一栋别墅变成死钱要好得多。当然，如果等我有5000-10000万的身家，拿出500万买个别墅纯消费，那完全没问题…… 很多人以自住房是消费不是投资来自欺欺人，问题是，你只有100万净资产时，贷款去消费300万的住房，你不觉得有问题吗？这就是不折不扣的奢侈消费，虽然实际上你买下的只是可怜的超高层里的格子间，看起来一点也不奢侈，但你其实可以花少得可怜的钱去租一个这样的房子来消费，租房才是真正的住房消费…… 网友：佛大的这段话，其实就说出了投资和消费的本质 网友：靠谱的建议。但是在县城，无房恐怕结婚都很难，所以有时候非买不可啊。。。 forcode：如果你银行卡里有200万，只是没买房，还有脑子不好的女的不肯结婚，那就不要跟她结婚，结婚也是人生最重要的选择之一，选错了人后患无穷…… 网友：在中国租房过一辈子不现实。租约太短，无法稳定预期，房主也不愿意签长约。 forcode：你加价10%，租房还是比买房划算得多，如果房东还不愿意，你就不要选这个房东，我父母和我自己长期租房过，一点问题都没有。 网友：不能拿你的标准去对标普通人，我始终认为对于普通人来说，自己努力挣来的财富能否跟上通胀才是要考虑的第一要务。而不是让自己的财富复利多少？财富复利，不是一般人能具备的能力。简单的指数基金无脑买入都做不到就别指望其他的了。最后，我觉得长期来看，房产还是能跟上通胀的，应该有上百年的数据吧，我记得之前熊猫大侠有分享过。 forcode：你站在泡沫顶点附近，就不要说什么长期跑赢通胀了，很可能20年才能回本。房地产长期跑赢通胀，是把上涨和下跌全部算进来平均的结果，过去20年中国房价翻了多少倍？未来要跌多少或者多少年不涨才能平均到年均3~5%左右的涨幅？ 网友：钱又不是大风刮来的，很多人好像打个自住的旗号就可以瞎买。只要是资产，无论用途是什么，都要讲性价比。 网友：买房相当于三倍杠杆投资，其实风险一点都不小。 网友：只要现金流大过基本生活所需，那么就一定会有资本积累，这些就是资产。持有任何资产都是投资，包括货币。 网友：我实在是很奇怪，为什么自住房你一定要扯到投资？而且贴主已经说了是全款买房。根本没有杠杆。他24岁就全款买房，我就假设这房子一辈子卖不出去，对他漫长的人生又有多大影响？他又不是存了20年的钱，40岁才艰难买下一套房。 forcode：看来你投资还没入门啊，我就不多说了，浪费口舌…… 网友：顺带加一句，如果租房都感觉压力很大，住的不舒服，说明这个城市或者地区有问题！ 比如一些一线城市，连租房都租不起舒服的。应该考虑换城市。 网友：过了50，房东就不太愿意租给你了 forcode：瞎扯淡，我父母70多岁还租房住，虽然买了好几个门面，但在做生意的地方没有买住房…… 网友：老爹做生意居然不屯住宅屯商铺，很有眼光。我就很后悔当初没买一两个我们这步行街的商铺，当年总价也就百八十个，现在一年租金十几几十个，要是买了，妥妥的人生赢家，做梦都会笑醒。看来你也很好继承老爹的经济头脑，投资这么成功 forcode：我老爹1990年在那个小镇，最初花9000多块钱，买了一栋3层楼的沿街旧门面，地下室放货，一楼开店，二楼住人……这个房子后来拆掉，好像只补偿了8000块钱，因为没有土地所有权，现在看，要是当初买下这块地重建，现在搞搞民宿，也是非常好的，同一条街好几户都重建了五六层的住房，可惜当初我老爹没有这个心思…… 在那个房子住了六七年，后来当地一条街火灾重建，买了一个位置好的两层门面，一楼开店，二楼自住。 在这个房子开店了可能三四年，对面有个位置更好的门面（当地最核心的位置，人流最多），但属于公家的房产，只给租不给买，就租下这个2层门面，二楼住人，一楼开店一直到现在。对面买的那个两层门面就一直出租给别人做生意了…… 后面我父母赚了钱，都是买门面，没有买住房，因为当年那个小镇人口一直外流，房子没人要……没想到最近10年，旅游突然爆火，当地经济成功转型，游客人满为患…… 所以，过去20多年，我父母一直住在租的门面二楼…… 我刚毕业，也在丈母娘家小区隔壁栋租房住了三四年，结婚后长期租房住，一点问题都没有…… 网友：力挺f大的观点！完全正确！我的表达能力及语言总结不够，但是观点完全一致和认同！我需要把这些文字内容大概背下来，然后给我二个孩子见缝插针的灌输！让他们从小意识到，积累本金，延迟消费，投资复利！比即刻享受和读死书更重要！谢谢f大的很多文字和看法，我很有共鸣！ 网友：哥是好人 网友：说的太对了 网友：当局者迷 旁观者清，很多人其实买房还是抱着这东西会涨价的心理，如果能认清房子不涨，每年折旧跌3%，我觉得就不会承担那么大的压力去贷款买房了。 网友：大部分同意您的观点，这条有待商榷：不懂投资的女的，不一定不值得娶。看个人喜欢，当然有人认为懂投资优先 forcode：不懂投资没问题，关键要讲道理，听得进道理。胡搅蛮缠、情绪不稳定的女人不能娶…… 网友：大部分人还没经历房价下跌的痛，所以你怎么说他都体会不到 网友：这个逻辑适用于你我，有一定投资能力。 但是大部分人，炒股/投资，真不如被套牢买房得了。因为他们炒股投资的话，会亏的更快更多。 网友：这种人等以后房价跌了就明白了，屁股决定脑袋 网友：道理是没错，但大多数人（尤其是男人）要结婚，结婚后生娃、娃上学，房子除了居住属性之外，大多数时候还绑定着户籍、医疗、学区。在城市里，一套自住房基本是必需品。 forcode：城市里如果不得不为了户籍和就学买房，可以先买个面积很小的房子出租给别人，自己再租一个大房子自住…… 网友：以前房子不愁租，那可能老年人租房比较难，在过20年，房子供大于求，都没人租，到时候求着老年人租。 网友：投资人的世界，一切有关大资金相关的行为，都要以投资的视角省视一遍。 网友：一线城市房产的“利息收入-租金”完全可以cover优质民办甚至国际学校，每年甚至再倒赚几十万，大部分人的情绪价值不值这么多钱。我媳妇就是被我缜密的计算说服，作为一个上海土著愿意跟我一起租房套利。 但小县城房子便宜，这个差值不大，而且人思想保守，房产还和结婚挂钩，买房没问题，花有重开日，人无再少年。 forcode：如果已经有两三百万，花个四五十万在县城买房纯消费，无可厚非。但只有四五十万身家的时候，把辛辛苦苦积攒了十来年的钱全部拿去买一个住房，就不那么明智了。就问自己一个问题，如果未来10年，房价年均下跌3%（50万也就是一年下跌1.5万），你还想不想买，如果还是想买，那就买…… 网友：这个假定是错误的，跟假定每年上涨3%同样错误。既然是投资，就不能假定一个方向，否则你直接做空不是挣大钱了？ forcode：我用这个逻辑，是揭露一点：很多人说自己买自住房是纯消费，实际上心底里还是在期待房价会上涨的。如果未来10年房价年均跌3%，你仍然觉得无所谓，那才是真正把这笔钱当作纯消费了…… 网友：你说的懂的就懂了，不懂的得几十年后才懂。不过有你在这里循循善诱分享思考的线迹，是对方的幸运，有多少人在24岁能碰到这么一位智慧的人呢？看他自己悟性和定力吧。 网友：因为之前的经验，买了房长期会涨，至少保值。身边大多数人是这想法 网友：买房是底线思维，女生要个最低保障很正常 forcode：外国女人为何没有这个底线思维？为何不一定需要这个最低保障？ 网友：主要是前些年房价涨得太快，如果未来十年房价不涨甚至继续下跌，观念肯定会变 网友：因为人家有国家福利来负担底线。你这就像穿着鞋子对光脚的说，为什么你非要买一双鞋子呢？你看我都不需要买。 forcode：跟这些没关系，根源是中国男多女少，所以在婚姻市场上，女性还可以待价而沽，要求男方必须有一套房子，甚至还要求房子上加自己的名字。你到女多男少的越南或俄罗斯看看，女性不仅不要求有房子、加名字，甚至还要倒贴……巴基斯坦嫁女儿，听说还要倒过来给男方钱…… 网友：真相是，如果以后要一起过日子，为房子支付过高的价格带来的可支配现金流过少，是大家一起承担的。所谓的保底，最后是一起压在两个人身上的负担。 forcode：说得对，大部分人都是韭菜，大部分女人也都是女韭菜，被女韭菜逼着贷款高价（比如800万）接盘一套一线城市的超高层格子间，在今天，面对房价下跌30%，那就是跌掉240万，这可能需要夫妻两人省吃俭用十几年才能还得清，蠢女人的失心疯，会拖累你一辈子…… 网友：佛口老师，我有个想法，不知道您可不可以给我批评批评。 目前生活在日本大阪（俺老家就是您生活的城市福州），有一套一户建永久产权（类似国内自建房），当时贷款买的，0.725% 利率。妻子换工作了，工资收入上涨挺多，也意味着可贷款的额度更多了，我有考虑过把现在的房子贷款还了，出租，然后以月租金收入倒推可买新房的总额上限，在这个上限左右买一套新房子住。 初衷是用房租的收益来改善生活，同时用日本银行的低息贷款来预支未来房租收入的现金流（现在贷款应该能拿到更低利息，因为年收增加了，绿卡也都拿了），还能增加资产。 当然这里也需要一笔还掉现有贷款和买新房一些杂费的头金，预估总额在 100 ～150 万人民币左右。 房租收入一个月大概预计在 7-8k 人民币左右。 贷款 35 年，大概新房价格在 350 万人民币以内（包括盖房子装修费用了）。 想听听佛口老师的看法？因为佛口老师经验丰富，人生阅历成熟，更多想听听佛口老师有木有啥觉得我欠考虑的地方？谢谢 并不是想让佛口老师替我出个主意的意思哈，单纯想从更有生活和投资经验的人那里得得到一些质疑，比如某些方面我是否考虑好了这类的。 forcode：如果0.7%的房贷利率可以固定利率，租售比超过3~5%，那当然可以买房了。如果0.7%的房贷只是目前的浮动利率，要考虑未来利率上调的不确定性，也要考虑未来收入的不确定性，手头一定要留有足够的余钱或高可快速变现资产，应付疾病或变故……租售比越高越好……也要考虑你这笔钱拿来投资其他资产的机会成本，每个人的机会成本不一样，选择也不一样…… 网友：佛总是雪球上少有的认真思考、独立思考、深度思考的人…… 网友：是的，很多人惯性思维太重了，跟他认知不一样接受不了 forcode：山姆会员店里，大把这种价格翻倍的，甚至牌子都不换，一模一样的东西，普遍价格比其他渠道贵30～50％以上，去过几次以后，觉得自己被当猪宰，再也不去山姆会员店了。 网友：有好的超市推荐么，山姆好像是贵了，求推荐 forcode：我家用朴朴超市比较多，主要品质不错，价格稍贵一点，但因为方便，所以可以接受。 另外家门口有个私人开的生鲜超市，里面蔬菜水果的品质比朴朴还要好，我怀疑老板自己会亲自品尝他采购的水果蔬菜，是本着为自家买菜的初心在采购，东西品质比永辉朴朴沃尔玛都要好，价格也比朴朴便宜，有时候散步也会顺便买一点。 超市这种生意，靠的就是回头客，东西的好坏，性价比怎么样，顾客心里有一杆秤，这种私人超市，老板用心采购、合理定价，我们就会长期不断复购，把我小区门口的几个小生鲜超市都给挤垮了…… ================ forcode：我以前有一个观点：投资持续盈利的门槛很高、天花板也很高，具备很强的规模效应；如果你具备持续盈利能力，能够将10万变成100万，那么，你也就具备了将100万持续盈利变成1000万、再变成一个亿的能力，因为从10万变成100万与从100万变成1000万、从1000万变成1亿，你所做的工作内容、所需要的能力没有实质性的差异，这就是投资这个行当的魅力所在。所以，我一直相信，每个人都应该在一生当中花时间提高自己的投资理财的能力、而且越早越好，在你刚进入社会只有几万块钱积蓄的时候，年均10%的投资回报不过几千块钱，不能解决什么问题，但随着你年龄与财富的增长，当你有几十万、几百万的时候，年均10%的投资回报是几万块钱、几十万块钱，投资的收益就能够解决问题了。对于多数人而言，投资理财的能力可以让你的资产保值增值，这种能力是可以通过学习提高的…… |
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