可否以业主未交物业费为由拒绝业主车辆进入小区？| 基层治理案例⑥

原创 余艺 龚杨帆 上海二中院近年来，随着私家车越来越多，因小区车位规划等原因，小区停车位成为了稀缺资源。部分建成时间较早的小区原先没有规划车位，现仅能在公共道路上划定数量有限的停车位，难以满足小区业主的停车需求；部分新小区虽然有规划车位，但配比不足，亦存在停车位一位难求的困境。在小区停车位不足的情况下，应如何合理地设计规划业主的停车顺位，是困扰业主大会和物业公司的一个难题，实践中也易出现因规则设立和执行失范而侵害业主合法权益，从而引发纠纷的情况。

基本案情

上海市某小区为自管小区。王某系该小区业主。2014年王某对于小区物业费涨价持有异议，未再交纳过物业费。该小区内公共道路规划为地面停车位，停车费为200元/月，王某停车费交纳至2020年12月止。根据王某2015年1月至2020年12月的停车费收据显示，王某停车费的交纳方式为半年一付，先停后交。2021年3月9日，该小区业委会因王某长年未交纳物业费，不允许王某车辆进入小区停车。后经多方调解未果。王某诉至法院，请求判令该小区业委会排除妨害，允许王某的车辆在该小区内停车。

审理中，王某表示同意支付2021年在该小区停车期间的停车费，具体为2021年1月1日起至2021年3月8日止以及王某车辆此后被允许进入该小区内停车之日起至2021年12月31日止。

审理中，该小区业委会提供了小区的《管理规约》，其中关于车辆停放管理的规定主要内容为：业主、使用人应当遵守本住宅物业管理区域机动车停车管理制度，听从停车管理人员的指挥，按照规定或者约定交纳车辆停放费用；机动车停车位应当按照业主优先及业主首辆车优先的原则予以使用；车辆停放不得占有、堵塞、封闭疏散通道、安全出口和消防车通道等。

法院经审理认为，该小区内部的停车位属于业主共有，对此本案双方当事人均不持异议。对于共有部分，业主享有共有和共同管理的权利。根据该小区业委会的陈述，该小区现无物业服务企业，属于业主自管小区。但即便是自管小区，该小区业委会对于业主共有部分的管理权限亦应来源于业主大会的授权。该小区业委会认为根据《管理规约》，其有权决定不允许王某的车辆进入小区停车。但该小区业委会提供的《管理规约》中关于车辆停放管理的规定不足以证明其上述主张，因为《管理规约》并未授权物业服务企业或业委会根据是否缴纳物业费来决定小区业主是否可以进入小区停车。故即使暂且不考虑将按时缴纳物业费作为业主可以进入小区停车的前提是否合理，本案中，小区业委会并不享有自行决定因业主未缴纳物业费而阻止其进入小区停车的权限。因此，小区业委会阻止王某的车辆进入小区停车的行为构成对王某的妨害。故法院判令该小区业委会允许王某的车辆在该小区内停车。

法治建议

业主大会是小区公共事务的最高决策机构。业委会是业主大会决策的具体执行机构，其在业主大会授权范围内行事。住宅小区内公共停车位的规划及具体使用规则的设定属于小区公共事务的范畴，应属业主共同决定的事项。如果小区现有停车位数量不足，为使业主有序使用已有车位，可通过业主大会决议的方式形成具体使用规范。一般而言，经合法程序而形成的业主大会决议对小区全体业主均产生约束力。但在尚无相应业主大会决议或授权的情况下，业委会或物业公司自行设定小区公共停车位使用的顺位规则，排除部分业主停车资格的做法，往往难以实现其规范目的。

对此， 建议如下：

● 明确业主大会在停车位使用管理中的决定性地位，停车位紧缺情形下的使用问题属于业主共同决定的事项，应通过业主大会决议的形式对停车位使用事项形成具体规范。可通过形成小区居民规约的形式固定并加以公示，以明确具体执行规范的业委会或物业公司的权责范围。业委会或物业公司应当在业主大会授权范围内对小区停车位进行管理，服务于广大业主。

● 因小区公共停车位使用规则关涉业主切身利益，业委会可在规则草拟环节广泛听取业主意见，在后期决议环节加大宣传力度，广泛发动业主参与业主大会决议程序，依循法定程序召开业主大会，并接受地方人民政府有关部门、居民委员会指导及协助，确保业主大会决议的有效性。

● 作为小区业主，应当遵守小区规约，尊重业主大会基于合法程序所作出的决议，配合业委会或物业公司的具体管理并及时履行自身的物业费、停车费交纳义务，以图共建良性、和谐的小区管理秩序。当然，若小区业主认为业主大会或业委会作出的决定侵害其合法权益，亦可通过合法途径主张撤销。

相关法条

《中华人民共和国民法典》

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

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