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来自重庆的曾女士在儋州购买了一套房，付款、签协议等一套流程走完后，如期入住。但因为双方签订房屋转让协议时房子还未办理房产证，双方约定房主取得房产证后再办理过户手续。然而，一段时间后，房主后悔了，迟迟不配合曾女士办理过户手续，并称两人之前签的合同无效。为了维护自己的权利，曾女士将房主告上法庭。 □新海南客户端、南海网、南国都市报记者 陈栋 案件审理 女子签转让协议付了54万 房主迟迟不办过户手续 2014年5月20日，葛先生和儋州中某房地产开发有限公司签订市商品房买卖合同，购买该公司位于儋州中南西海岸发的一套商品房。2018年1月30日，曾女士与葛先生签订《房屋转让协议》，约定葛先生将该房屋出售给曾女士，房屋转让价款为60万元。由于签订转让协议时，该房屋还未办理房产证，合同约定，房屋交付给曾女士后，葛先生在取得房屋产权证书后应立即办理转让手续，将房屋转到曾女士名下。因任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。 合同签订后，曾女士于当日向葛先生支付购房款54万元，葛先生向其出具《收条》一份。当时葛先生这套房没办理房产初始登记。 随着时间推移，曾女士也已交了大部分房款，房主葛先生却迟迟未将房屋过户到其名下，因此向法院提起诉讼，请求判令葛先生全面履行之前与其签订的《房屋转让协议》，将房屋产权办理过户手续。 房主：房屋是夫妻共同财产 自己无权处分，合同无效 面对曾女士的起诉，葛先生辩称其妻子对于他将房屋转让给曾女士一事并不知情，他无权处分夫妻共同财产。葛先生认为，根据《民法典》中关于不动产处分的相关规定，曾女士获得该房产亦不是属于善意取得，当时签订的《房屋转让协议》无效。 海南二中院一审经审理后认为，葛先生是以个人名义与房产公司签订商品房买卖合同，且在与曾女士签订的《房屋转让协议》中亦明确约定保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍，曾女士亦向其支付合理对价。 自2018年1月30日签订《房屋转让协议》，曾女士已经居住使用至今，曾女士有理由相信作为葛先生的配偶知道或者应当知道这一重要决定，并确信葛先生对案涉房产的处分行为系夫妻双方共同的意思表示。因此，双方于2018年1月30日所签订《房屋转让协议》系双方真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,应为合法有效。 此外，曾女士诉请葛先生将涉案房产办理过户，实质包含了要求葛先生办理房产产权初始登记，并将案涉房产的不动产权属转移登记至曾女士名下。 据此，一审法院判决葛先生于判决生效之日起十日内办理房产产权初始登记，并将上述房产的不动产权属转移登记至曾女士名下，相关税费由曾女士承担。 判决 房主违背诚信原则 应依约办理过户手续 宣判后，葛先生不服提出上诉。海南二中院认为，诚实信用是中华民族的优良传统，也是我国法律确定的基本原则；是市场经济活动的一项基本道德准则，也是一种具有道德内涵的法律规范。诚实信用原则作为市民社会必然的道德信条，必然关系着一个时代一个国家，一个法律系统对人性的基本认识和基本态度。葛先生将房屋转让给曾女士后，又主张无权处分要求返还房屋违背诚实信用原则。 2021年7月14日，海南二中院对此案作出终审判决：驳回上诉，维持原判。 律师解读 此类纠纷涉及哪些法律问题？ 律师钟敏：首先应明确的是，此类案件中，房屋虽尚未登记，但双方签订的房屋买卖合同是有效的。双方达成买卖合同合意，合同生效后，形成债权债务关系，只是因未办理登记房屋的物权不发生物权变动的效力而已。主要涉及的法律风险有： 1.未取得初始登记的商品房，买受人无法办理产权登记，在此期间开发商若因其他债务关系被强制执行，其名下未过户的商品房也会面临被强制执行的风险。同时出售人也可能因为自身债务导致形式上仍然备案登记在其名下的房屋被强制执行。 2.双方虽然签订了买卖合同，但因未办理产权过户，权利人很有能将房屋再次出售给第三人，一旦第三人善意取得，买方只能依据买卖合同约定，向对方主张损害赔偿责任。 买房需要注意哪些问题？ 钟敏律师：确认房屋产权是否清晰，且应与全部的产权人签订合同，同意要根据一般生活经验判断是否可能存在其他共有人，包括继承人、夫妻、家庭等各种共有情形，要求其他共有人一并参与合同签订。 不动产权证登记是证明房主对房屋所有权的物权公示凭证，在交易时没有登记的房屋对买受人来说，存在极大风险，不建议购买未办理产权登记的存量房（二手房）。 确认房屋是否有权利负担，如抵押权、居住权。如果买受人未查明房屋是否有其他权利负担，就极有可能买到一个随时被抵押权人行使抵押权的房屋，或是买到一个为他人设定终身居住权的房屋，以至于有房却不能居住。 房改房、经济适用房等一些政策性住房，在转让时有一定的限制，而且这些房屋在土地性质、房屋产权上有一些特殊规定，买受人在购买时要避免买卖合同与国家政策及法律的冲突。 确认房屋是否存在租赁，“买卖不破租赁”是一项基本民事法律制度，房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。如果房屋的租赁合同未到期，买受人极有可能得到一个不能及时入住的房屋。 确认房屋的物业管理费，水电燃气等各项费用是否结清。如果未结清，若出卖人长期拖欠上述费用，买受人不知情购买了该房屋，可能面临承担所有费用的风险。 购房人在有限购政策管控的区域购房时，要考虑自己是否具备购房资格，借名买房存在巨大的法律风险，不建议购房者通过此方式规避限购政策。购房者在购房时如果对于一般风险没有鉴别能力，可以委托律师提供全程法律服务。 |
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