执行实务｜一文厘清：一般不动产物权期待权和购房消费者物权期待权的区别与适用规则

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本文作者结合自身司法实务经验，通过法条分析法的研究方法，全面梳理总结《执行异议和复议规定》第27条、第28条与第29条三个法律条文，以期厘清相关争议难点。

”

文｜ 韩锦超 上海兰迪（青岛）律师事务所

本文由作者向新则

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正》（以下简称《执行异议和复议规定》）第27条规定了案外人排除强制执行的实体权利与申请执行人优先受偿权发生冲突时的一般解决规则，第28条规定了一般不动产物权期待权排除强制执行和第29条规定了消费者购房物权期待权排除强制执行的两种例外情形。

第27条与第28条、第29条之间有什么关系、第28条和第29条适应的条件是什么、如何选择适用第28条和第29条，在司法实践中一直存在较大争议。

因此本文作者结合自身代理案件的司法实践经验，通过研究法条本身的含义及梳理法律条文之间的关联，以期梳理清楚三个法律条文之间的关系。

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第27条、第28条与第29条的规定

《执行异议和复议规定》第27条规定了案外人排除强制执行的实体权利与申请执行人优先受偿权发生冲突时的一般解决规则，第28条规定了一般不动产物权期待权排除强制执行和第29条规定了消费者购房物权期待权排除强制执行的两种例外情形。

① 第27条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

② 第28条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

③ 第29条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

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第27条、第28条与第29条的含义

1. 《执行异议和复议规定》第27条的解读

《执行异议和复议规定》第27条从原则性上规定了案外人排除强制执行的实体权利与申请执行人优先受偿权发生冲突时的一般解决规则。

申请执行人在通过执行法院强制执行被执行人的财产时，若申请执行人对被执行人的财产享有抵押权、建设工程优先受偿权等优先受偿权，此时案外人针对执行法院处置的被执行人财产提起执行异议的，执行法院不予支持。除非法律、司法解释对此有特殊规定。

申请执行人对不动产执行标的依法享有对抗案外人优先权，主要有以下几种权利：

① 担保物权

依据《民法典》相关法律规定，担保物权分为抵押权、质权和留置权。不动产之上存在的担保物权主要是抵押权，抵押权即为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该房产财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。

② 建设工程优先受偿权

建设工程优先受偿权是一种法定优先权，其法律依据是《民法典》第807条。该条规定发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。

发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

申请执行人对处置的执行标的享有担保物权、建设工程优先受偿权的，先于无优先顺位案外人的普通债权受偿。因此执行过程中，案外人对执行标的主张相关权利阻却执行的，依据法律、司法解释规定，申请执行人对执行标的优先受偿权足以对抗案外人权利的，人民法院对案外人执行异议不予支持。

但是在法律、司法解释另有规定的情形下，如果申请执行人的优先受偿权不足以对抗案外人权利的，人民法院对案外人异议应予以支持。具体适用情形，笔者在下文会进行论述。

2.《执行异议和复议规定》第28条的解读

《执行异议和复议规定》第28条规定了金钱债权执行中，满足一般不动产物权期待权的构成要件得以排除强制执行的规则。案外人的权利若想符合第28条规定的“一般不动产物权期待权”需要同时满足四个条件。

① 在查封之前签订的购房合同，司法实践中查封之前签订的以房抵债合同也可参照适用。

② 合法占有不动产，在法院查封之前占有不动产一般有拿到房屋钥匙、办理物业入住手续、有相关物业费水电费缴费凭证等情形。

③ 100%支付购房款，表现为已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。

④ 非因买受人自身原因未办理过户登记。

如何理解买受人自身原因，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》这样解释的，即“从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面：

一是对他人权利障碍的忽略，例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记；

二是对政策限制的忽略，例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续；

三是消极不行使登记权利，例如，有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的，不应受到该原则的保护。”

3.《执行异议和复议规定》第29条的解读

《执行异议和复议规定》第29条规定了金钱债权执行中，满足购房消费者不动产物权期待权的构成要件得以排除强制执行的规则。

金钱债权执行中，案外人的权利若想符合第29条规定的“购房消费者不动产物权期待权”除针对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，还需要同时满足三个条件。

① 在查封之前签订的购房合同。

② 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。

对于条件②如何理解，审判实践中掌握的标准不一样。可以参考《九民纪要》第125条的规定，即'买受人名下无其他用于居住的房屋'，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

③ 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

理解条件③，同样可以参考《九民纪要》第125条的规定，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

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第27条、第28条与第29条之间的关系

1. 第28条与第29条系适用条件不同的并列关系，是一般与特殊的关系，而非互斥关系。

首先，需要明白一个法律概念：物权期待权。

“期待权”属于从德国引进的概念。我国的法律体系并未对”期待权的概念、含义等“作出明确的规定。需要注意的是本质上物权期待权属于债权，而非物权。

司法实践中，符合《最高法执行异议和复议规定》第二十八条的为一般不动产物权期待权，符合第二十九条之要件为消费者物权期待权。

其次，第28条与第29条皆为案外人申请执行异议排除强制执行的依据，但二者适用条件不同。而关于第28条与第29条的适用条件，笔者在文章第一、二部分已经进行了详细的介绍。

再次，金钱债权执行中，作为案外人的买受人对登记在被执行人（当然包含第29条被执行的房地产开发企业）名下的不动产可以提出异议，而提出异议的法律法规依据可以是第28条，也可以是第29条。关于适用哪一条作为其请求权基础，买受人享有选择权。只是相比较而言，第29条的适用条件比第28条的适用条件更为严苛。

最后，第28条与第29条适用条件不同，对应地符合不同适用条件的案外人对不动产所享有的权利次序也是不同的。对于符合第28条的一般不动产物权期待权与符合第29条的购房消费者物权期待权对应的权利次序如何，就是第28条、第29条与第27条之间的关系。

笔者的观点是符合第28条优先于申请执行人基于查封所享有的普通债权；而符合第29条不仅优先于普通查封债权，还优先于抵押权、建设工程优先受偿权等优先权。

2. 第29条是符合第27条“但法律、司法解释另有规定的除外”的情形，而第28条不属于第27条的例外情形。

第27条规定了“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。

笔者认为《执行异议和复议规定》第29条是符合第27条“但法律、司法解释另有规定的除外”的情形，而第28条不属于第27条的例外情形。

理由如下：

首先，案外人享有法律适用选择权，只要举证证明符合第28条、第29条任何一条规定的条件即可排除法院基于普通债权的强制执行。区别在于第28条规定了在金钱债权执行中买受人满足四个条件的仅能对抗被执行人享有普通债权的债权人，而第29条基于生存权不仅能够排除普通债权执行，更能够排除优先权。

其次，符合第29条的购房消费者物权期待权，旨在执行程序中，对于消费者生存权这一价值位阶最高权利之维护，而从法律上赋予位阶的优先权属性，故享有更高的权利次序。首先，要明确消费者物权期待权所特殊规定与设立，其依据为优先保护生存价值之必要。

再次，第29条排除强制执行的实体法依据在于最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[1]，该批复旨在保护消费者购房人的居住区、生存权，而第28条的主要目的是保护一般不动产善意买受人，第28条构成要件也不存在涉及居住的目的要求，故而不存在特殊主体居住权、生存权的保障问题。当然也有观点认为《执行异议和复议规定》第29条吸收了《批复》的规定。

最后，与最高人民法院的态度一致，《九民纪要》第126条亦重审了一般不动产买受人不得对抗抵押权人的基本原则，这也符合物权优先于债权的一般原则[2]。

基于以上分析，涉及不动产之上的权利保护顺位笔者的观点为：消费者物权期待权、建设工程价款优先受偿权、抵押权、一般不动产物权期待权、其他普通金钱债权。具体可见笔者于2022年11月16日发布在新则公众号的《执行房产时，各类权利优先次序的制度规则详解》一文。

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涉及第27条、第28条与第29条典型案例

案例来源：最高法院（2016）最高法民申254号

裁判要旨：《执行异议和复议规定》第28条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第29条规定了消费者购房人排除执行的权利。第28条和第29条适用上产生竞合的，案外人享有选择权。

最高法院观点：

最高人民法院认为，《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。

上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。

案例来源：最高法院（2021）最高法民终846号

裁判要旨；第29条是符合第27条“但法律、司法解释另有规定的除外”的情形，而第28条不属于第27条的例外情形。

最高法院观点：

执行异议和复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”

执行异议和复议规定第二十八条属于一般不动产买受人针对金钱债权提起的执行异议的处理，并不是上述规定的除外规定。基于保护消费者生存权的考虑，执行异议和复议规定第二十九条规定符合条件的商品房消费者可排除金钱债权甚至是享有抵押权等优先受偿权的金钱债权的执行，系上述规定中的除外规定。

案涉房屋系抵顶工程监理费的办公用房，不属于消费者生存权的保护范畴，不能参照适用执行异议和复议规定第二十九条的规定。

案例来源：最高法院（2021）最高法民终600号

裁判要旨：第29条属于第27条的规定的除外规定，对于商品房买受人物权期待权的保护是对消费者生存权优先保护的进一步细化。

最高法院观点：

本院认为，相对于抵押权和金钱债权等权利，工程价款优先受偿权处于优先顺位，但劣后于商品房消费者生存权。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”

第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

上述规定体现了商品房消费者的生存权优先保护原则。

《执行异议和复议规定》第二十九条对于商品房买受人物权期待权的保护是对消费者生存权优先保护的进一步细化。

《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”

因此，《执行异议和复议规定》第二十九条本身也属于第二十七条规定的除外规定。根据上述规定，在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权。

本案中，案涉房屋用途为住宅，胡莉购买案涉房屋系用于个人居住，属于上述规定中的商品房消费者，其已经支付一定购房款，并明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，能够排除强制执行。

注释：

1. 《批复》第一条明确了建设工程价款优先受偿权优先于抵押权与其他权利，而第二条进一步确立了消费者物权期待权应先于建设工程优先受偿权受偿，因此消费者物权期待权优先于建设工程优先受偿权抵押权有成文法上之法律依据。

2. 《九民纪要》第126条【商品房消费者的权利与抵押权的关系】：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。

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作者简介：

韩锦超，上海兰迪（青岛）律师事务所执行团队负责人、icourt执行实务集训营讲师、资产界-次贝学苑不良资产讲师、QG执行城市合伙人发起者、浙江大学融资租赁研究中心特约研究员，业务领域为商事诉讼和疑难复杂案件的执行，具备会计从业资格和证券从业资格。代理执行案件较多，拥有丰富的执行案件代理经验；发表执行文章近百篇，新则2021、2022连续两年最高产作者，著有《疑难复杂执行操作指引》《律师代理执行案件10大流程168个步骤》。