|
全国人大法工委民法室解读《民法典》第278条
谢存海/辑录 《中华人民共和国立法法》第七十一条规定：“全国人民代表大会常务委员会工作机构加强立法宣传工作，通过多种形式发布立法信息、介绍情况、回应关切。”
一、全国人大常委会法制工作委员会民法室发表的《权威解读：新时代应运而生的民法典各分编草案》关于物权编草案部分明确指出：“为了解决物业管理活动中业主作出决议难的问题，适当降低业主作出决议的门槛。”（来源：全国人民代表大会官网） 二、全国人大法工委民法室主编的《中华人民共和国民法典释义及适用指南》物权编第278条解释：
“本条在2007年通过的物权法第76条基础上作了修改完善：一是将使用建筑物及其附属设施的维修资金单列一项，并降低通过这一事项的表决要求。二是增加规定’改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动’为业主共同决定的重大事项。三是适当降低业主作出决议的门槛。 ”
“关于业主共同决定事项的表决程序。民法典第二百七十八条第2款规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。决定前款第6项至第8项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”
“根据本条第2款的规定，业主共同决定重大事项的表决程序如下：
（一）表决程序首先要由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。
关于专有部分面积占比和业主人数占比的计算，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条、第9条两条属于表决基数的技术规则，该规则也妥当协调了建设单位、普通业主与大业主的利益关系。
（二）决定前款第6项至第8项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。
筹集建筑物及其附属设施维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动，是建筑区划内较为重大的事情，关系到每个业主的切身利益。为了保证对这三类事项决策的慎重，保证决策能够获得绝大多数业主的支持，本条第2款规定，决定这三类事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。” 三、全国人大常委会法制工作委员会民法室副主任杜涛在《民法典物权编的主要制度与创新》一文中解读：“适当降低业主共同决定事项的表决门槛。”“在编纂民法典的立法过程中，各方面普遍反映，实践中，小区业主在处理需要共同决定的事项时，往往受制于物权法规定的表决门槛较高，难以作出决议。为此，物权编作出适当调整，依照第二百七十八条第二款的规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定特别重大事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定特别重大事项以外的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这样处理，既保证了与决定事项有利害关系的业主能够有效参与，又适当降低了作出决议的整体条件。表决特别重大事项的门槛，降到了全体的二分之一；表决一般重大事项的门槛，降到了全体的三分之一。同时，按照立法本意，这一条规定的“参与表决”，也可以通过网络、电话、传真等通信手段，采取简易方式进行。”（来源；《中国人大》杂志2020年第14期 ，全国人民代表大会官网）
|
