原创 | 关于集体经营性建设用地的知识和规定梳理

随着我国城镇化进程的迅速发展，城乡二元体制使得农村的土地无法享受与城市同等的收益和权利。为破解集体经营性建设用地入市的法律障碍，新修订的《土地管理法》删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定，使得农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途管制的前提下，可以进入城市的建设用地市场，与国有土地享受同等权利。本文主要从集体经营性建设用地的概念定义和法律法规规定以及入市流程等几个方面进行梳理和介绍，建议收藏学习！

一、什么是集体经营性建设用地

我国的土地分国有和集体所有两种形式。而集体所有又分集体农用地和集体建设用地两种。集体建设用地主要包括公益事业用地和公共设施用地、农村宅基地和集体经营性用地，所有权归村集体所有，农民只享有集体土地的使用权，并没有规定使用期限，可以长期使用。

概念定义：农村集体建设经营性用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业所使用的农村集体建设用地，比如乡镇企业用地。

农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途管制的前提下，可以进入城市的建设用地市场，与国有土地享受同等权利。集体经营性建设用地入市后，应当与国有建设用地统筹安排，并纳入土地利用年度计划管理，保障集体经营性建设用地入市工作有序平稳进行。

二、法律层面明确集体经营性建设用地入市的合法性

1.《土地管理法》关于集体经营性建设用地的法律条文规定如下：

第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

2.《土地管理法实施条例》关于集体经营性建设用地的规定如下：

第三十七条 国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途，依法控制集体经营性建设用地规模，促进集体经营性建设用地的节约集约利用。

鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。

第三十八条 国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。

第三十九条　土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，市、县人民政府自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。

市、县人民政府自然资源主管部门应当会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。

第四十条　土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，并依照《土地管理法》第六十三条的规定，由本集体经济组织形成书面意见，在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府。市、县人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。土地所有权人应当按照市、县人民政府的意见进行修改。

集体经营性建设用地出让、出租等方案应当载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。

第四十一条　土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者，双方应当签订书面合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报市、县人民政府自然资源主管部门备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。合同示范文本由国务院自然资源主管部门制定。

第四十二条　集体经营性建设用地使用者应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。

第四十三条　通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。

三、集体经营性建设用地的入市条件

根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的相关规定，一是必须是符合规划的集体经营性建设用地，也就是要求符合国土空间规划，中共中央、国务院 2019年下发了《关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》，该意见要求将主体功能区规划、土地利用规划、城乡规划等空间规划融合为统一的国土空间规划，实现“多现合一”，包括作为详细规划的村庄规划，否则是无法进行入市交易的。二是入市前必须完成集体土地所有权的依法确权登记。

因此，以上两个条件缺一不可，能够入市买卖的只能是集体经营性建设用地（国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地），而宅基地和集体公益性公共设施用地是不允许的，宅基地关系到百姓的居住保障，只能由本集体经济组织的成员才能申请用于自住，具有福利性质；公益性公共设施用地很容易理解，是无盈利目的公益性用地，不能转为经营性用地。需注意的是，以下两种情况是禁止的：一是不得通过农用地转为新建设用地入市；二是符合入市条件的土地不得进行房地产开发。

四、集体经营性建设用地的入市流程

集体经营性建设用地入市是指农村集体经营性建设用地使用权以有偿方式进入土地市场交易的行为。通俗地讲就是集体土地中的建设用地使用权能够进行交易。根据新修订的《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的相关规定，集体经营性建设用地的入市流程简要梳理如下：

1．办理土地所有权登记

集体经营性建设用地入市前，需完成集体土地所有权登记。农民集体经营性建设用地所有权者，应按规定办理土地所有权登记。

2．市、县级自然资源主管部门提出规划条件，并会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求

土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，市、县人民政府自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。市、县人民政府自然资源主管部门应当会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。

3．编制土地入市方案

4．通过集体会议进行表决

入市方案需要经村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并由本集体经济组织形成书面意见，经公示无异议后形成入市决议通过。

5．政府审查入市方案

6．组织土地供应程序

根据入市方案确定的方式，由村集体或受其授权、委托的法人组织实施入市交易：以招标、拍卖、挂牌等方式确定土地使用者。集体经营性建设用地入市应通过农村产权流转交易市场平台进行。

7．出让后签订入市合同，进行交易结果的公示公告并进行备案

交易完成后，由组织入市交易的实施主体与竞得方签订《集体经营性建设用地使用权成交确认书》；交易结果需要公示。《集体经营性建设用地使用权出让、出租合同》签订后上报市、县自然资源部门备案存档。

8．办理土地使用权登记

土地使用者按合同约定缴清土地出让、出租的价款以及相关税费后，便可依法申请办理集体建设用地使用权和不动产登记手续。