投资者经人防主管部门批准取得的人防车位使用权，符合民法典中用益物权的法律特征。人防车位使用权可以转让或租赁，转让情形下不受二十年租赁期限的限制。
一、基本案情
2012年8月17日，曾某某购买江西某实业公司出售的一套房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，均已履行各自的合同义务。
2017年9月12日，曾某某与实业公司签订《地下集中式车位租赁协议》，协议约定：
曾某某已购买住宅一套，经曾某某要求，实业公司同意将该小区的一个人防地下集中式汽车停车位出租给曾某某，租赁价格为95000元；租赁期为5年，租赁期满后，曾某某可免租金继续使用车位，双方不再另行签订租赁协议，曾某某所购住宅土地使用年限到期后自行解除；实业公司应在2017年12月30日前交付车位。
同日，曾某某向实业公司支付了租赁款，实业公司向曾某某出具了金额为95000元的收据，加盖某实业公司财务专用章。此后，实业公司按约定交付了车位。
另查明，案涉人防地下集中式汽车停车位属于地下人防设施，由实业公司投资建设，且未计入楼盘开发总成本，该工程完工后已于2014年11月18日进行了工程竣工验收备案。
2019年2月25日，江西省人民防空办公室向实业公司核发了《人民防空工程平时使用证》。
2019年8月21日，曾某某向江西省于都县人民法院提起诉讼，请求：
1.确认双方签订的名为“租赁”实为“买卖”的《地下集中式车位租赁协议》无效；
2.判决实业公司返还车位购买费95000元；
3.本案受理费由实业公司承担。
二、裁判结果
2019年11月14日，江西省于都县人民法院认为实业公司有权转让人防车位的使用权，案涉《地下集中式车位租赁协议》合法有效，判决驳回曾某某的诉讼请求。
宣判后，曾某某不服，提出上诉。
2020年5月20日，江西省赣州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
三、裁判理由
本案二审争议的焦点有二：一是案涉《地下集中式车位租赁协议》在法律上该如何定性；二是案涉《地下集中式车位租赁协议》是否合法有效。
（一）关于《地下集中式车位租赁协议》的性质
双方当事人于2017年9月12日签订《地下集中式车位租赁协议》。从协议内容看，曾某某一次性支付95000元后，取得相关车位的使用权。该合同名为“车位租赁协议”，实为“车位使用权转让协议”，在法律上应属于买卖合同。既然不是租赁合同，自然也就不受租赁期限最多二十年的法律限制。
（二）关于《地下集中式车位租赁协议》的效力
本案中，《地下集中式车位租赁协议》系对人防车位的使用权作出约定。
人防车位系使用单位对人防工程的具体使用形式。人防工程的权属归国家所有，但为鼓励社会资本投资人防工程建设，减轻国家财政负担，人防工程经验收合格后，投资者可以取得用益物权性质的人防车位使用权。
为加强对人防工程的监督管理，有效维护人防工程的战时防御功能，投资者应按人防主管部门的规定履行备案审批程序，才能取得人防车位使用权。投资者经人防主管部门备案批准，取得人防车位使用权后，投资者就可以采取使用权转让、出租等处置方式以实现投资利益。
因此，实业公司将人防车位的使用权转让给曾某某，是其在取得《人民防空工程平时使用证》后对人防工程的具体使用方式。本案属于人防车位使用权的转让，未涉及人防车位所有权的处置。曾某某主张合同无效，法院不予支持。
四、人防车位不得买卖
网上盛传的“退车位”，就是指退人防车位。这是因为，按照法律规定，人防车位的使用人并不享有所有权，无权对外出售人防车位。
人防车位其实是对人防工程的一种利用方式，而人防工程属于国防资产，国防资产为国家所有。
因此，房地产开发商无权出售或赠与人防车位，其基于对人防工程的投资建设享有人防车位的使用权。
也正因如此，在出现了大量退车位的司法案例，开发商此后吸取了经验教训，改为出售人防车位的使用权。
本案被最高人民法院收入到人民法院案例库，成为参考案例。按照最高人民法院的要求，人民法院审理案件，必须查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。也就是说，开发商出售人防车位的使用权，彻底得到了司法判决的认可，
人防车位不得买卖，但人防车位的使用权可以转让。
五、人防工程的使用限制
本案中，法院认为，实业公司将人防车位的使用权转让给曾某某，是其在取得《人民防空工程平时使用证》后对人防工程的具体使用方式。但是，法律法规对于人防工程的使用，是有一定限制的。
根据《人民防空工程平时开发利用管理办法》，人防工程的使用单位应当签订《人民防空工程租赁使用合同》，之后到当地人民防空主管部门办理备案登记。审查合格后，人民防空主管部门会颁发《人民防空工程平时使用证》。使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程。
可以使用人防工程，但法律法规对使用方式作出了限制，不得转租或者转让人防工程的使用权。
这就导致了一个问题的产生，即法律法规禁止人防工程使用单位擅自转租或者转让人防工程的使用权，但是，按照本案的裁判观点，使用单位如果将人防工程划分为人防车位使用，则有权转让人防车位的使用权，且不受租赁期限最多二十年的法律限制。
或许，唯一的解释就是，把人防工程划分为一个个人防车位后，转让人防车位的使用权并不等于转让人防工程的使用权。
