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2024年5月8日，上海市住房和城乡建设管理委员会发布了《上海市住宅工程业主房屋质量预看房管理办法》（沪建规范联〔2024〕9号，以下简称“《管理办法》”），新的管理办法在2022年《本市新建住宅工程“业主房屋质量预看房”制度（试行）》（以下简称“《试行制度》”）的基础上，总结经验，由“试行”的制度正式转为“办法”，《管理办法》于2024年5月16日起实施，有效期至2028年12月31日。这标志着上海探索的业主预看房制度已经成熟，上海住宅工程全面实行预看房制度，预看房的程序和要求也更加明确、细化，预看房制度正式成为住宅项目开发的必经程序。 一、从《试行制度》到《管理办法》 为促进预售制度下住宅工程的品质提升，解决一直以来预售房屋质量问题层出不穷的情况，从落实新建住宅工程参建单位主体责任、强化建设单位首要质量责任的角度，上海于2020年开始试点推行房屋质量预看房制度。2021年5月，上海市建设工程安全质量监督总站发布《关于在本市试行新建住宅工程业主“预看房”制度的通知》。2022年1月，上海市住房和城乡建设管理委员出台《试行制度》，正式出台了针对预售房屋的预看房制度，文件试行两年。预看房制度使业主在房屋建造过程中由原来的“旁观者”变为“参与者”，共同督促住宅质量问题及时发现和整改。 今年2月1日之后，《试行制度》期满。期满前的1月4日，市住建委、市房屋管理局召开了业主房屋预看房工作会议。会议就预看房制度及工作指南再次进行培训宣贯，并邀请成功开展预看房的建设单位代表交流了预看房工作的经典案例。今年上半年计划开展预看房项目的建设单位负责人160余人参会，现场集中签订了《“业主房屋预看房”告知承诺书》。 根据市住建委《对市十六届人大二次会议第0140号代表建议的答复》，预看房制度推出以来，预看房阶段集中反映的问题主要是：一是违规组织预看房。依据规定，建设单位组织预看房前，应完成全部施工内容和质量分户验收，并将预看房方案及现场准备情况报所属监督机构备案。个别项目由于“保交楼”等各种原因，其建设单位违反规定，在未完成前置工作的情况下违规组织预看房，由此引发集中投诉和负面舆情。二是未落实质量主体责任。受现阶段房地产市场影响，部分建设单位压缩成本和工期，部分关键环节验收把控不严，导致部分工程在预看房阶段仍存在一些质量问题。主要有观感质量问题、使用功能质量问题，如楼地面面层观感缺陷、外立面空鼓、有色差、外墙渗漏、墙体开裂、外窗破损等。三是非工程质量问题矛盾突出。预看房制度初衷为了让业主提前发现工程质量瑕疵并落实整改，从而达到顺利交付。但实践中，业主在预看房阶段更为关注小区的综合品质提升，其提出的如房屋销售虚假和夸大宣传、交付时未达到样板房或宣传标准、建设单位降低配套设施标准等非工程质量问题难以完全解决。[1] 在前述总结问题的基础上，市住建委对《试行制度》进行了修订，出台了《管理办法》。本次修订，预看房制度的总体要求和流程未发生实质变化，但在预看房要求的流程嵌入、强化建设单位及控股股东责任、明确其他参建方的责任、细化预看房相关文件和准备工作的要求、新增保险机构及风险管理机构作用等方面更加完善和细化，有不少新规则。笔者对主要修订内容总结如下。 二、预看房制度修订内容 1.预看房的定义、适用范围、业主范围 在预看房的定义、适用范围、业主范围方面，文件未发生大的变动。业主房屋质量预看房，是指在住宅工程分户验收后，由建设单位组织预购房或预选房的业主查看所购或所选房屋的质量情况，并在工程竣工验收前对业主提出房屋质量问题完成整改的制度。即，预看房的时间周期是分户验收后、工程竣工验收前。 预看房针对的是房屋的质量问题，而不是其他问题。对于超出质量预看房查看范围的非房屋质量问题（如涉及规划、销售、绿化、交通及车位、虚假宣传等），或超出国家和本市有关工程建设标准、设计文件、购房合同的诉求，不属于预看房的查看范围。 预看房适用的范围包括新建预售商品房和预售或预选产权类保障房两类，即非现房销售的住宅房屋，因此，不包括其他业态的房地产，也不包括二手房。业主相应的包括两类，一是已完成住宅预售合同备案的房屋产权购买人，二是已签订动迁分配协议并完成图纸选房的产权类保障房安置对象。 2.预看房查看范围 预看房查看范围为业主所购住宅套内及建筑公共部位的质量情况，查看内容分为全装修和非全装修工程两类。《管理办法》以附件形式分别规定了非全装修情况下的户内、全装修情况下的户内、公共部位的查看内容，但较为简略。相较而言，原《试行制度》对于查看内容的规定更为详细，对于允许的偏差、需达到的要求等有相应规定，笔者认为，各方仍可借鉴原《试行制度》的规定对查看内容及其要求进行理解。 3.预看房的前提条件：新增了张贴分户验收表的要求 《试行制度》未明确规定预看房的前提条件，但上海市建设工程安全质量监督总站2023年2月发布的《“业主房屋质量预看房”工作指南》规定了开展预看房的前提条件。本次《管理办法》基本延续了该规定，但新增了在户内醒目位置张贴《上海市住宅工程质量分户验收表（户内）》的要求，同时明确《质量预看房工作方案》应提前一周向工程受监的监督机构报备。关于分户验收要求，原《试行制度》仅要求在户内醒目位置公开分户验收数据（公开内容包括每户验收后形成的室内净高、净开间尺寸等分户验收结果），《管理办法》则要求张贴《上海市住宅工程质量分户验收表（户内）》，该要求加强了预看房必须在分户验收后之要求的落实。 4.增加了预售后不得擅自进行设计变更的要求 《管理办法》明确，建设单位在申请项目预售许可前，应确保按本市设计深度要求完成装修图纸设计。房屋预售后，建设单位不得擅自进行设计变更。确需变更的，应征得业主书面同意。 但是，设计变更与房屋质量无关，因此而引起的相关争议一般不属于房屋质量争议，而属于房屋交付标准与预售合同的争议。因此，严格而言，关于设计变更的内容其实不属于预看房的范围，但《管理办法》可能基于实践中此类情况多发，仍然进行了规定。 5.预看房的流程嵌入 预看房权利义务内容应写入预售合同中。由于预看房制度属于上海特色，因此绝大多数开发商并未在预售合同中约定预看房的事宜。本次《管理办法》明确，预售合同应对此进行约定，开发商后续需修改其预售合同版本。 申请预售许可需提交《上海市住宅工程业主房屋质量预看房告知承诺书》。预看房需在房屋竣工验收前开展，因此需根据预售合同确定的交房日期，倒排时间，同时留足一定的预看房问题整改期限。开发商在申请预售许可时，需预估预看房时间，并向房管部门作出承诺。 6.细化了预看房相关文件和准备工作的要求 主要包括：《质量预看房工作方案》应当经项目负责人及质量负责人审核并加盖公章，经建设单位控股企业法人股东审批后实施。方案中应包括质量预看房数量、看房周期、工作流程、业主接待点设置、服务团队、人员分工、相关责任人及投诉处置预案等。应当设立服务团队，做好登记记录，团队服务期为质量预看房启动之日至已预售房屋全部交付业主之日。应当制定投诉处置预案，成立以建设单位项目负责人为组长的投诉处置小组。制定“投诉不出小区”管理制度，压实建设单位矛盾化解责任。选择具有工程类专业背景的预看房陪同人员。 7.预看房的通知、周期、人员 预看房的通知、周期、人员方面变化不大，基本与原《试行制度》和《“业主房屋质量预看房”工作指南》一致，主要包括至少提前一周通知业主，通知全部业主，允许业主更改一次看房时间（两次未看房的，视为放弃看房权利），预看房周期天数的要求，可以委托看房，可以陪同看房（看房人员不超过3人）等。 8.强调预看房针对质量问题的属性 《管理办法》多处明确，预看房针对的是房屋的质量问题，具体而言就是房屋建筑工程质量是否符合国家、地方住宅工程施工质量验收标准以及设计文件要求，质量问题以外的事项并非本制度要解决的问题。业主在预看房过程中提出的问题，参建各方要进行甄别，属于质量问题的，由施工单位负责整改闭合。不属于质量问题的，通过其他方式解决。因此，建设单位在预看房环节，应重视问题甄别工作，避免被业主的各方面诉求所冲击或影响，以房屋质量问题和非质量问题二分方式，分别处理应对。 9.加强建设单位控股企业法人股东的责任 近年来，暴雷的房地产项目数不胜数，而房地产开发一般都是专门设立项目公司，项目公司受控于房地产开发集团，其本身的偿债能力有限。若是合作开发项目，则股东之间的扯皮和争议，也往往影响项目的开发和交付。本次《管理办法》从实际出发，规定了控股企业法人股东的责任。 由此可以看出，针对实践中暴露出的问题，上海压实了项目开发公司上层控股股东的责任。 10. 压实相关机构负责人的责任 与原《试行制度》相比，《管理办法》所涉及的相关文件，除了单位盖章外，还要求相关机构的负责人签字。例如，《预看房告知承诺书》需项目负责人签字，《预看房现场查看登记表》需建设单位项目负责人和总监理工程师签字，《质量问题处置情况记录表》《情况汇总报告》需建设单位项目负责人、总监理工程师、施工单位项目经理、设计单位项目负责人分别签字，这也是责任落实到人的体现。 11. 加大了设计单位和监理单位的责任 原《试行制度》未规定设计单位的责任，《管理办法》要求设计单位应在质量预看房期间配合建设单位完成现场咨询工作，配合建设单位梳理甄别房屋质量问题。监理单位新增了“如发现项目不具备相应条件即组织质量预看房的，应立即向受监质量监督机构报告”的责任。 12. 新增了保险公司及风险管理机构工作要求 原《试行制度》未规定保险公司及风险管理机构的要求。目前，上海所有的住宅工程都需要投保住宅工程质量潜在缺陷保险。《上海市推进住宅工程质量潜在缺陷保险实施办法》（沪建规范联〔2024〕4号）也在今年颁布。潜在缺陷保险为民生保险，住宅工程项目土地出让合同中，应将投保潜在缺陷保险列为土地出让条件之一。根据住宅工程质量潜在缺陷保险实施办法，风险管理机构受保险公司委托，应运用包括工序检查、实体质量检查、资料检查、功能性试验、检验检测在内的各类风控手段，按阶段对房屋质量进行检查和评估，在设计阶段、施工阶段、竣工阶段和竣工备案（或取得综合验收合格证）后的两年保险回访期，实施工程建设过程质量风险管理，形成各阶段的检查和评估报告。 《管理办法》要求，保险公司或其委托的风险管理机构应抽查业主在质量预看房中提出的房屋质量问题整改情况（抽查比例不少于提出房屋质量问题总户数的10%），形成《上海市住宅工程业主房屋质量预看房问题整改情况抽查记录表》，作为《预看房质量问题专项检查报告》的附件，最终纳入质量风险最终检查报告。通过该等安排，实现了房屋质量和潜在缺陷保险两方面工作的衔接。保险公司或其委托的风险管理机构出具《预看房质量问题专项检查报告》是建设单位出具预看房汇总报告的前提，而建设单位出具预看房汇总报告是办理竣工验收的前提。层层衔接，既加强了对住宅建设质量的监管，也落实了保险机构对住宅工程质量潜在缺陷提供保险的风险管理要求。 [1]https://zjw.sh.gov.cn/bljg/20240506/9a8db350c5094b53a57f221930e2f00a.html  邮箱：luokaizhong@jianwei.com 【建纬观点】城市更新中的保护建筑问题（下）——城市更新中保护建筑的处理要求 【建纬观点】城市更新中的保护建筑问题（上）——保护建筑的体系分类及法律尽调注意事项 【建纬观点】房地产企业拿地法律风险系列（二）：土地交付的“毛地”“净地”问题 END 作者 | 罗凯中 编辑 | 建纬品牌部 精彩回顾 ◎【法规动态】自然资源与基础设施领域法规政策观察季度报告（2023年第四季度与2024年第一季度） ◎【建纬观点】分包工程定额计价标准约定不明时可否参照总包工程自然属性确定定额计价标准 ◎【建纬观点】《建设工程质量检测管理办法》之浅析（下）在司法实践中的作用 |
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