 晁震 律师
01 执行拍卖中涉及案外优先权人的情形 人民法院执行拍卖土地使用权时，市、县人民政府享有优先购买权，往往被忽视。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第二十六第一款，“土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。”而人民法院首次拍卖可降价30%，二拍在首次拍卖价基础上可再降价20%，土地使用权拍卖价格属于明显低于市场价格，市、县人民政府的优先购买权应予保护。 人民法院执行拍卖建设工程项目时，承包人享有优先受偿权。根据《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）》第十七条，“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。” 人民法院执行拍卖房产时，承租人享有优先购买权。根据《合同法》（1999年3月15日）第二百三十条，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 人民法院执行拍卖共有的不动产或动产份额时，其他共有人享有优先购买权。根据《物权法》（2007年3月16日）第一百零一条，“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。” 人民法院执行拍卖股权时，其他股东享有优先购买权。根据《公司法》（2013年12月28日）第七十二条，“人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。” 人民法院执行拍卖带有福利性质房产时，原产权单位享有优先购买权和租用权，实践中往往被忽略。根据《国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组关于全国推进城镇住房制度改革意见的通知》（国办发[1991]73号）第四条第八项，“职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。购房后拥有部分产权，即占有权和使用权、有限处分权和收益权，可以继承，可以在购房五年以后进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。” 人民法院执行拍卖合伙财产份额时，其他合伙人享有优先购买权。根据《合伙企业法》第二十三条，“合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的财产份额的，在同等条件下，其他合伙人有优先购买权；但是，合伙协议另有约定的除外。” 人民法院执行拍卖知识产权时，相关主体享有优先购买权。根据《合同法》（1999年3月15日）第三百二十六条，“法人或者其他组织技术合同转让职务技术成果时，职务技术成果的完成人享有以同等条件优先受让的权利。”第三百三十九条第二款“研究开发人转让专利申请权的，委托人享有以同等条件优先受让的权利。”第三百四十条“合作开发完成的发明创造，除当事人另有约定的以外，申请专利的权利属于合作开发的当事人共有。当事人一方转让其共有的专利申请权的，其他各方享有以同等条件优先受让的权利。” 人民法院执行拍卖文物时，国家享有优先购买权。根据《国务院关于加强和改善文物工作的通知》（国发[1997]13号）第四条，“国家对公民出售个人所有的传世珍贵文物有优先购买权。”
02 执行拍卖涉及优先权时的法律思维 1、执行拍卖土地使用权时的法律难点 司法实践中，执行拍卖土地使用权时，如果被申请人未对土地进行25%开发或被申请人尚未取得土地使用权证书，能否进行司法拍卖，人民法院拍卖后效力如何认定？上述情况是司法实践中遇到的法律难点。 关于被申请人未对土地进行25%开发的问题，系《城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项投资开发比例的限制性规定，全国民事审判工作会议纪要已经给出了明确答复，该第二项并非效力性强制规定，不影响合同有效。对于违反第三十九条第一款第一项的土地转让合同，即未取得土地使用权证书的转让合同，检索最高院案例，存在不同裁判观点。 最高院存在四种裁判意见： 第一种裁判意见，见最高院（2013）民申字第276号建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书，认定土地转让方即使在起诉前未取得权属证书，也未经有批准权的政府同意，土地使用权转让合同仍有效。 第二种裁判意见，见最高院（2014）民申字第1106号建设用地使用权纠纷、（2015）民申字第2949号拍卖合同纠纷、（2016）民申字第77号建设用地使用权纠纷申请再审民事裁定书，均认定土地转让方在起诉前未取得权属证书，也未经有批准权的政府同意，土地使用权转让合同无效。 第三种裁判意见，见最高院（2014）民申字第182号买卖合同纠纷申请再审民事裁定书，认定土地转让方在起诉前未取得权属证书，也未经有批准权的政府同意，土地使用权转让合同效力待定。 第四种裁判意见，见最高院（2014）民申字第1247号建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书、（2015）民一终字第163号建设用地使用权纠纷民事判决书，均认定土地转让方在起诉前已经取得权属证书或者经有批准权的政府同意，土地使用权转让合同有效。 2、执行拍卖难点的法律解析 对于最高院第一种裁判意见，最高院根据《物权法》第十五条规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。最高院认为案件当事人只要严格履行约定，就能满足转让条件并转让建设用地使用权，因此认为案涉土地转让合同合法有效。并认为《城市房地产管理法》第三十九条的规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，仅仅强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果。 对于最高院第二种裁判意见，最高院根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，认为起诉前转让方尚未取得出让土地使用权证书，合同无效。在（2015）民申字第2949号拍卖合同纠纷申请再审民事裁定书中，认为因违反上述司法解释第九条规定，导致委托拍卖标的存在权利瑕疵，及无法办理土地使用权变更手续的，拍卖合同无效。 对于第三种裁判意见，最高院根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，但认为转让方签订合同时没有取得土地使用权证书，合同属于效力待定的合同。 对于最高院第四种裁判意见，最高院根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，认为签订合同时转让方虽未取得土地使用权证书，但于起诉前取得出让土地使用权证书或有批准权的人民政府同意转让的，合同合法有效。
3、执行拍卖难点的对策或方法 通过上述四个最高院案例分析，发现均根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定裁判案件。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。作为最高审判机关，对同一司法解释的一个条款却出现有效、无效和效力待定三个解释，对于司法实践而言，该如何理解裁判标准？ 法律未规定起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让，需要采用法律漏洞补充方法进行解释。显然应该适用反对解释，所谓反对解释，是指将一个法律条文反过来运用的法律漏洞补充方法。正如最高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第２６条仅适用于发包、违法分包的情况，在没有规定挂靠情况下，不适用挂靠的情况。 《全国民事审判工作会议纪要》明确《城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，未规定第一款第一项是管理性强制性规定。这并非是全国民事审判工作会议的疏忽，从反对解释角度出发，第一款第一项在当前法律规定框架下不能按管理性强制性规定对待。最高院第一个案例中认为《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，仅仅强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果，不符合法律解释方法中未明确规定情形下反对解释的要求。按照反对解释，可以排除没有取得或者没有经过政府批准合同有效，应该认定无效还是效力待定呢？由于取得出让土地使用权证书或经政府批准同意转让涉及到行政审批，或许《城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项规定是管理性强制性规定，而第一款第一项规定还就是效力性强制性规定，尚需立法机关或最高司法机关进一步明确。但可以肯定的是当前直接认定没有取得或者没有经过政府批准的土地转让合同有效，是有问题的，律师代理这类案件时需要谨慎出具法律意见。 4、根据《民法典》最新规定，上述情况下的合同应当属于“未生效合同” 这涉及到一个新的裁判规则，非常值得注意。《民法典》之前的法律确立了合同有效、合同无效、合同效力待定，但《民法典》规定了合同生效时间，可以说未办理批准等手续影响合同生效的，暂定为未生效合同，裁判规则不同合同有效、无效和效力待定。 《民法典》第五百零二条，依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。 根据民法典上述规定，未生效合同裁判规则：合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力是有效的，对方当事人可以请求法院裁判应当办理申请批准等手续的当事人履行办理申请批准手续。问题是法院裁判后，应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方如何维护自己的权益，该规定对方可以请求其承担违反该义务的责任。就是对方只能请求应当办理申请批准等手续的当事人承担因过错致使合同未生效的责任。 ★ ★ ★ |
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