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文章来源 | 格隆汇楼市 开发商降价的动作太快了，快到估计连同行都措手不及。 
这两天，中山的开发商加速卷起来了。 业主们不仅梦碎，可能短短几天就亏了十多万。 随着深中通道收费方案加速落地，开发商们纷纷喊出“买房送通行次数”的口号。 位于西晴街与和信路口交叉口东南侧的万科西海岸喊出“认购万科西海岸赠送2000次深中通道通行费”； 位于五桂路与和运路交汇处西北侧的保利天汇喊出“认购保利天汇赠送3000次深中通道通行费”； 位于翠亨新区深中通道出口西晴路34号的粤海城，赠送3000次深中通道通行费已经满足不了需求了，直接给出“每日往返也能免到2029年”“认购89平及以上户型即可获赠至少4000次通行费”。 
可以看到，中山马鞍岛的新房，价格战进入到白热化阶段。 按照深中通道的最新消息，听证方案全线最低66元/次，根据这几个项目给出的优惠，最低的优惠为13.2万，最高可以达到26.4万。 要知道这几个项目，开盘备案均价和总价都不算便宜。 万科西海岸总户数为1969户，车位数为871个，根据中山市商品房信息平台显示目前还有80套房源未网签。 2021年9月万科西海岸进行了两次备案，分别是1/2/3/7栋，共562套，备案单价2.58万-4.45万/平，其中单价超过4.1万/平的全部为顶层复式，总价区间约220万-633万/套。 
保利天汇共3362户，根据中山市商品房信息平台显示目前还有475套房源未网签。2020年首次开盘备案楼栋为1/2栋，共464套，建面为95-108㎡三房，备案价27673-31627元/㎡，总价区间约262.9万—341.6万/套。 中山粤海城总户数为1301户，根据中山市商品房信息平台显示目前还有564套房源未网签。 2021年8月中山粤海城8栋高层住宅的备案价出炉，共计1045套房源，价格区间在2.79万-3.41万/m²之间，总价区间约216万—418万/套。 所以可以看到这三个项目，基本上总价都超过216万/套。 若按照深中通道的收费计算，优惠力度还是比较明显的，这还不算各个项目本身额外给出的折扣。 而目前，整个马鞍岛上的在售新房虽然不多，但整个岛上海包括万科中天西湾汇，金辉苑，恒大悦珑湾、招商臻湾府等也有10余个项目。 去年12月这些项目就推出过更多的优惠折扣吸引购房者。 
而万科西海岸，粤海城，保利天汇这几个项目的位置非常近，基本上可以说未来所有的配套都能够共享互惠，尤其是粤海城和万科西海岸，只有一路之隔。 
所以，一旦有项目打起价格战来，其他项目也就很难坐得住。 2021年需要2万-3万/平的新房，如今1.7万-2.5万/平左右也能买到了，还送深中通道的通行次数。 这也就意味着深中通道的开通已经成为开发商加速出货的筹码，整个马鞍岛也就进入下轮的打折阶段了。 
虽然整个马鞍岛上的新房项目不算多，但过去这么多年，成交一直是最多，最活跃的地方。 2023年在成交方面，TOP3南朗、坦洲及火炬共计成交11751套占全市38%；2022年在成交方面，TOP3南朗、三乡、火炬区共计成交12042套占全市33%；2021年在成交方面，TOP3南朗镇、西区、火炬区共计成交18716套，占全市36%。 
2021年中山住宅成交套数中，排名第一的是位于马鞍岛的保利天汇，共1780套，排名第二的是位于马鞍岛的恒大悦龙湾，共1529套。 2023年中山住宅成交套数中，排名第一的是位于马鞍岛的万科湾中新城，共1277套，而排名第三和第五的同样是马鞍岛的项目，一个是招商臻湾府，共779套，另一个是保利天汇，共660套。
所以马鞍岛基本算得上中山楼市的风向标。 而在上一荣俱荣一损俱损的情况下，岛内的项目互卷很难不会把促销降价的压力给到岛以外的地段和区域。 换句话说，马鞍岛已经成为中山楼市折扣最汹涌的地方。 但折扣越多，并不意味着机会就越多。 一方面，可以看到虽然马鞍岛的价格已经有所回落，但价格相对而言依然不算便宜，如果是200万-300万左右的总价，深圳也有很多选择的余地。 无论是光明、龙岗、坪山已经在折价的新房还是深圳的人才房又或者是未来会推出的共有产权住房，都适合总价200万-300万左右的刚需一族。 与其追求“通道概念”，不如直接一步到位上车深圳。 即使不能一步到位选择深圳，但选择租在深圳也依然有性价比。 另一方面，通勤成本预期已经超出不少人的承受范围了，深中通道的收费还只是通道24公里部分的费用，上桥和下桥两头接线的市政道路也还有不少路程。所以 实际的路程要比想象的远不少，估摸单程通勤总里程能达到50公里，来回每天的通勤距离可能就达到100公里了。 而这样的通勤距离，即使资金成本降下来了，依然难以克服物理距离带来的时间成本。 所以，虽然深中通道缩短了通勤的时间，但并不一定真的适合所有人。 作者观点，不代表格隆汇立场 |
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