王玉霞专栏14：继承父母房产如何办理不动产登记

家产传承是不动产登记工作中经常面临的情形，父母名下不动产如何过户给子女的问题，广受关注。财产分配既要考虑家庭亲情，又要遵守法律规定，还要兼顾所需费用，最终分配方案的形成与执行并非易事。在父母已故的情况下，确定分配的真实意思表示就更难。随着社会的发展，有关继承的法律规定和登记规范在不断更新和变化。本文以子女因继承取得父母名下住房为例，分享几个办理不动产登记时常见的问题。

一、为什么独生子女未必能全部继承父母遗产？

这其实是个老问题了，但随着80年代这代独生子女步入中年面临继承父母房产问题，以及新时代父母提前安排身后事意识的增强，如何分配才能实现不动产留给独生子女的实际需求正在逐渐增多。

简单讲，这个问题是因为独生子女不是唯一的继承人。深挖其背后的依据，是法律明确规定了继承方式和应用程序，以及继承人范围和顺序。

根据《民法典》第1123条，遗产的继承主要有四种方式，包括遗嘱、遗赠、遗赠扶养协议以及法定继承。继承开始后，适用优先顺序为遗赠抚养协议>遗赠或遗嘱>法定继承。如下表所示：

其中，依据关于适用《民法典》继承编的司法解释第三条，同时存在遗赠抚养协议和遗嘱的，二者没有抵触则分别按照二者的分配方案处理，有抵触的，协议优先，与其抵触的遗嘱全部或者部分失效。

因法定继承属于最后顺序，独生子女的父母如存在法定继承外的不动产分配方案，则需待遗赠抚养协议未（完全）履行，或遗嘱无效，或遗嘱（遗赠）继承人放弃继承，或存在未分配遗产等1154条规定的情况时，才能开始参与继承。

此外，法定继承人包括了配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，根据《民法典》第1127至1129条、1152条，法定继承人有着明确的范围和顺序。

同一顺位的继承人享有平等的继承权。即便没有其他不动产分配方案，直接适用法定继承且只有第一顺序继承人参与继承的话，独生子女也可能无法独自继承，例如父亲比爷爷奶奶过世早或母亲比姥姥姥爷过世早，或者父母一方过世另一方再婚，独生子女与祖父母、外祖父母及继父母都是第一顺位继承人，可同时参与继承。存在转继承或者代位继承的情况下，可能要与叔伯姑舅堂表亲等一同参与继承。

因此，父母如果计划将来将不动产留给独生子女继承，最好提前设立遗嘱。

二、子女能不能拿着父母立好的遗嘱申请不动产登记呢？

根据《民法典》，这个问题要考虑继承的开始时间点，遗产的范围以及遗嘱的有效形式。

首先，第1121条明确继承从被继承人死亡时开始。也就是说遗嘱要在立遗嘱人死亡后才能发生效力。父母仍在世的情况下，即使有遗嘱，也无法因继承申请不动产登记。

其次，需要确定继承不动产的范围。第1122、1153条明确遗产应为个人合法财产，且分割前应分出共有人不动产。办理不动产登记前还应判断是否已取得合法权证。实务中有遇到自建房或集资建房的继承人，持乡镇或村自行印制的房产凭证申请继承的，在达到不动产统一登记条件前，无法因继承办理不动产登记。也有遇到继承公证书，对共同共有财产的分配，仅明确遗产继承人，未确定具体份额，需要详细判断共有份额。例如，妻子去世，夫妻共同财产的继承，仅明确丈夫放弃，由子女二人继承。办理登记时不能将权利人仅登记为子女，应继承的不动产为妻子50%的份额，丈夫50%的份额不动，应依据公证书登记为丈夫50%、子女各25%按份共有。

第三，遗产中可能包含债务。债务人去世不代表债权关系的消灭。第1159、1161至1163条要求继承（受遗赠）人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。如果继承的不动产办理了抵押权登记，应提醒继承人做好相应抵押变更登记或债务清偿后抵押注销登记。

最后，还要注意遗嘱的效力。对不动产登记人员来讲，实务中多为依据公证的遗嘱办理或者在非公证继承中参考使用，因此，了解和掌握法律规定的有效遗嘱的形式仍有必要。在实务中可依据第1134至1139条的格式要求和第1140、1142、1143条的禁止和无效条款判断遗嘱的有效性。

三、因继承办理不动产需要提供什么材料？

这个问题应是办理不动产登记业务时必然要面对的问题。虽然继承自被继承人死亡时开始，但在遗产处理前，需要明确继承人，以作为新的权利人办理不动产登记，公示物权。从这个角度讲，被继承人的死亡证明材料、权利人的确认材料就是办理不动产登记最为关键的材料。

死亡证明材料较为容易理解，《民法典》第15条明确自然人的死亡时间以死亡证明记载的时间为准，没有死亡证明的，以户籍登记或者其他有效身份登记记载的时间为准。实务中常见的材料包括：在医院去世的，医院会开具《死亡医学证明》；在其他场所正常死亡的，居(村)委会或卫生站(所)可出具证明；非正常死亡或不能确定是否正常死亡的，公安司法部门出具死亡证明；已经火化的，殡葬部门出具火化证明；因死亡注销户口的，公安部门出具户籍注销信息证明，等等。

确认继承关系的材料，经历了一个由强制公证到“三选一”确认继承权的发展过程。

自1991年11月1日起施行的《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（司公通字〔1991〕117号）开启了强制提供公证材料时代，遗嘱人设立的遗嘱应公证，继承人办理房产登记需提供公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”。遗嘱未经公证需形成并公证“遗产分割协议”，达不成协议的向人民法院提起诉讼，提供法院判决办理。

2016年1月1日起实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第14条打破了这些强制性规定，因继承、受遗赠取得不动产申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。同年上文通知被废止，公证材料变为了参与继承的当事人自愿选择提交的材料。

自此，因继承申请不动产登记，可以分为三种情形准备证明继承关系的材料。

第一种是人民法院生效法律文书。持有法院判决不代表继承办理完成，因判决书（裁定书、调解书）约束的是当事双方，不经不动产登记公示，当事人之外的第三人较难知悉物权变动的结果。所以，虽然《民法典》第229条规定因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力，但232条强调处分因人民法院、仲裁机构的法律文书、继承等方式享有的不动产物权，依法需要办理登记的，未经登记不发生物权效力。因不动产登记机构不需对生效法律文书进行实质性审核，其可直接作为登记时的权属来源材料。

第二种是公证处出具的继承权公证书。《公证法》第36条明确，经公证的民事法律行为、有法律意义上的事实和文书，应当作为认定事实的根据。据此，公正机构依照法定程序，对继承人享有继承权作出的公证书，可作为真实、合法的证明材料。而之所以是继承权公证书而不是公证遗嘱，是因为遗嘱可撤回、可变更且可设立多份，即使均已公证，不动产登记部门无法核实是否为最后一份，确定不了被继承人的真实意思表示。

第三种就是不动产登记机构需要的财产分配材料和继承身份证明材料。不同于公证机构发挥司法制度优势依法证明继承关系，以及人民法院解决民事争议确定继承关系，不动产登记部门作为行政机关，主要是履行行政确认职责，核验继承关系是否符合法律规定，根据当事人意愿，充分尊重被继承人真实意思记载不动产权利分配结果。自开展这项工作以来，自然资源部不断规范化、优化、简化不动产登记非公证继承手续，提升不动产登记便利度，各地对涉及非公证继承登记事项推行告知承诺制、遗产管理人制度等改革举措，形成各具特色的非公证继承工作模式，切实减轻当事人负担，期待下次再单独探讨。