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被继承人死亡，继承法律关系由此产生。本文从被继承人、遗产、继承人等继承三要素及继承权、受遗赠权的实施等方面展开论述，希望能对不动产登记从业者办理不动产非公证继承登记业务有所帮助和启示。本文对于公证继承和诉讼继承不做赘述，重点针对遗嘱继承或遗赠和非公证继承的不动产登记进行论述。 被继承人及其死亡时间的确定 《民法典》第1121条明确，继承从被继承人死亡时开始。被继承人的死亡标志着法定继承、遗嘱继承或遗赠的开始，法定继承人的范围、遗产范围、继承人的继承份额由此确定，此时方可作出放弃继承和接收或放弃受遗赠行为的表示。 在被继承人及其死亡时间的认定过程中，要重点把握以下要点：第一，被继承人只能是自然人。因为法人、非法人组织解散或者破产后，需要按照法律规定清算以处理其财产。第二，转继承规则。继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。其身份由继承人转化为被继承人。 遗产范围及份额的确定 遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。办理不动产继承登记遗产的范畴为已办理不动产权属证书或者具有土地权属来源的不动产。按照被继承人不动产共有情况可以分为单独所有、夫妻共有（或与他人按份共有）、家庭成员共同共有等形式。各种形式的遗产范围及份额是不同的，应具体问题具体对待。 夫妻共同（或与他人按份共有）财产（不动产）。在继承登记的过程中，先要剥离被继承人配偶的这部分财产，才能确定遗产的范围。即应先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。与他人按份共有的，应分出他人所有份额。 家庭成员共同共有不动产。重点针对宅基地上的房屋所有权的处置展开论述。我国现行有效的法律和国家政策所确定的宅基地制度，以“一户一宅”、福利分配、面积法定、成员专享、长期使用为基本特征，在功能上以承载农民的居住保障为主，宅基地资源配置呈现出高度的身份性和福利性。 要正确理解“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记”。非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。 基于现行政策法律，不动产登记人员在办理农村不动产继承登记时应注意以下几点：一是不能单独进行宅基地使用权的继承，必须基于宅基地上房屋的继承。这样，房地一体登记就成为了宅基地上房屋所有权继承的先决条件。二是继承宅基地上的房屋所有权再继承问题。目前没有相关法律，也未出台相关规定。三是审慎办理因原户主死亡，申请变更其他家庭成员为户主的变更登记。按照《民法典》“遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产”之规定，在办理变更业务前应首先将原户主（被继承人）宅基地上的房屋所有权所占份额作为遗产进行继承法律关系梳理，办理继承登记后，再进行变更登记，以免引起法律纠纷。古人云，圣王者不贵义而贵法，法必明，令必行。希望能尽快出台适应当前形势的农村房屋所有权及宅基地使用权继承登记相关法律规定。鉴于宅基地使用权的高度身份性和福利性等特殊原因，笔者主张，户主死亡后，若本户中还有其他人员，应更换户主，在不动产登记中应办理户主变更登记，而不应办理继承登记。若户主死亡，本户无其他成员，可依据规定办理继承登记。这需要部级以上层面出台相关规定。 继承人范围的确定 在实际操作中，要注重把控，防止遗漏法定继承人和代位继承人，掌握代位继承人继承份额问题。 法定继承人与代位继承人范围和顺序。采用代位继承，会增加法定继承人的范围，法定继承人可能扩展到侄子、侄女、外甥、外甥女范围。据《民法典》第1128条，被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的直系晚辈血亲代位继承。被继承人的兄弟姐妹先于被继承人死亡的，由被继承人的兄弟姐妹的子女代位继承。值得注意的是，若继承人丧失了继承权，代位继承就不存在了。代位继承人一般只能继承被代位继承人有权继承的遗产份额，但“继承人协商同意的，也可以不均等”。 遗产分割时，应当保留胎儿的继承份额。关于为胎儿保留的继承份额的最终处理，一般分三种情况：胎儿出生后存活的，已保留的继承份额归其所有；胎儿出生后死亡的，为胎儿保留的份额，由其继承人（即母亲）继承；胎儿在脱离母体时即属死体的，原为胎儿保留的份额应当按法定继承办理，即应当由被继承人的继承人再行分割。 继承权的放弃。继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出放弃继承的表示；没有表示的，视为接受继承。 继承权的丧失和恢复。丧失继承权可以分为绝对丧失继承权和相对丧失继承权两种情形。其中，相对丧失继承权可以通过被继承人实施宽宥得以恢复。宽宥作为一方对他方过错行为的谅解与宽恕，实施的主体是被继承人，应该具有民事主体资格。 遗嘱继承和遗赠 遗嘱形式的变化。遗嘱（遗赠）形式有自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱、录音录像遗嘱、口头遗嘱、公证遗嘱等形式。各种形式的遗嘱都有其严格的格式要求，在办理继承业务时要严格按照要求进行审查。 遗嘱继承的优先效力。遗嘱继承优于法定继承，但因遗嘱不符合法定的形式要件、主体不符合法定条件、内容存在违反法律强制性规定、受胁迫或欺骗所立的遗嘱等情况导致遗嘱无效的除外。《民法典》规定，遗嘱应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。遗嘱继承或者遗赠附有义务的，继承人或者受遗赠人应当履行义务；没有正当理由不履行义务的，经利害关系人或者有关组织请求，人民法院可以取消其接受附义务部分遗产的权利。 公证遗嘱不等同于继承公证。《民法典》否定了公证遗嘱优先效力制度。公证遗嘱和其他类型的遗嘱法律效力是等同的。若出现有多份遗嘱同时存在的情况，要遵循后遗嘱优先原则。 继承权、受遗赠权的实施 继承权、受遗赠权通过不动产继承登记的办理得以实施，在日常办理中还应注意以下几点。 继承（受遗赠）不动产登记事项公示制度公示期60天。此规定与《民法典》第1124条相对应，即受遗赠人应当在知道受遗赠后60日内，作出接受或者放弃受遗赠的表示；到期没有表示的，视为放弃受遗赠。 继承权与债权之间的处置。不动产债权的体现方式主要为被抵押、被查封。在受理不动产继承登记中要首先处置债权问题。 继承权的放弃。继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出放弃继承的表示，没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后60日内，作出接受或者放弃受遗赠的表示；到期没有表示的，视为放弃受遗赠。 可供参考借鉴的探索路径 2016年1月1日起实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第14条规定：因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。同年7月，司法部发布了《关于废止〈司法部 建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知〉的通知》明确，继承、受遗赠房产等不动产转移登记不强制公证，无疑是对不动产登记从业人员的高难度挑战。 近几年，各地在继承（受遗赠）不动产登记工作中积累了丰富的经验。如一些地方采取告知承诺制，由继承人签署《继承（受遗赠）不动产登记具结书》或《继承声明书》等，以规避登记风险。山东等地为增加人民的获得感、幸福感，降低不动产登记风险，正在探索由政府购买公证继承不动产登记“一窗受理”“一次办好”模式。此外，当前也有一些专注于遗嘱服务的第三方专业平台，为司法认定及不动产登记提供便利。笔者认为，通过引入更加成熟、完善的机制和专业、优质的服务，不动产继承登记这项复杂性、专业性较强的工作一定能开展得更加顺畅。 作者单位：山东省潍坊市不动产登记中心 《中国不动产》2021年第9期  i自然全媒体 编辑：高荣唱 供图：徐 健 审定：李军晶 以上文章不代表本官微观点 仅供参考 ·END· 让不动产信息“动”起来 |
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