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前言 住宅项目配套的社区商业，指为满足居民日常生活消费为目的的属地性商业。社区商业的形式较多，本文主要分析沿街商铺型的社区商业，整理经常会出现的一些问题及解决思路。 沿街商业通常由一组或多组设置在小区道路周边的小型商铺组成，由开发商全部销售给小业主或部分销售，部分自持，少有开发商全部自持的情况。商业业态以便利性零售、生活服务、餐饮、教育等为主。据统计，较多项目的商铺去化率较低，销售不理想，导致开发商库存较多。 销售角度的原因包括：1、项目地块偏远，商业客源不足以支撑商业运营；2、项目规划指标中商业面积比例过大，购买客户需求不足，去化率低。3、项目以住宅销售宣传为主，对商业部分没有足够重视等。4、单铺总价过高。 设计角度的原因包括：1、商铺面积与社区商业业态不匹配；2、商业预留设备条件不足；3、商业界面不合理，商业动线不佳影响商业氛围等。 以下笔者主要就设计角度来分析这些商铺存在的典型问题及解决方向。  反面案例  案例一：
项目商铺为两层，除个别商铺为单层商铺外，其余大部分均为一拖二商铺，且首层和二层面积都较大，东侧的一拖二商铺面积都超过了500平米，面积过大且各商铺均未预留餐饮条件，商业业态受限，几乎无法去化。 案例二：
二层平面图 大部分商业为一拖二商铺，商铺面宽较窄多个商铺开间仅有4m，而进深达18m，内部布置较困难；商铺二层面积较大，一拖二商铺总面积多在300平米以上，端头商铺面积超过500平米，面积过大；各商铺均未预留餐饮条件，导致商业业态受限，去化率较低。 案例三：
一层平面图 商业平面布置不合理，在连续的商铺中间设置了公共卫生间，打断了商铺的连续性，同时对两侧临近的商铺运营也极为不利。 另外，商铺室内陆面与室外道路高差过大，商铺与人行通道中间设置连续性的绿化，对于商铺的可达性也会造成影响，降低客户进入商铺的意愿。
设计策略 针对沿街商铺设计中经常出现的问题，首先应分析社区商业业态和楼层需求，下表为某标杆房企的统计数据：
01 优先设置单层商铺 原则上应优先设置单层商铺，可增加商业沿街面长度，或者适当增加商铺进深来满足规划面积指标，避免仅因为满足面积指标而大量设置二层商业。
增加商业沿街面长度和进深 02 控制单铺面积 单铺面积应与社区商业业态类型匹配，主力面积段设置在30~150平米较为合理。 03 控制开间进深比例 商铺面宽进深比宜控制在1：2~1：3，进深12m为宜，不应超过15m。如果商业面积过大，首层15m进深无法消化，而将部分商铺进深加大即可避免做二层时，应优先考虑首层部分商铺进深加大，建议不超过20m。
大进深单层商铺平面图 如项目条件限制，必须采用一拖二商铺，内部竖向交通建议采用三跑楼梯，卫生间、储物间等后勤空间结合楼梯布置，充分占用进深，入口附近的空间尽量完整，作为与客户体验强相关的营业区。
一拖二商铺平面布置图 04 根据首层层高设置夹层提高商铺溢价 1、当首层层高≤5.0m 时，建议设置一层，层高为 4.5m。
标准单层商铺立剖面图（层高4.5m） 2、当首层层高 5.0~5.4m时，可局部设夹层（预留条件，后期可以由业主自理）。
标准单层商铺立剖面图（层高5.0~5.4m） 3、当首层层高≥5.4m时，可设完整夹层（预留条件，后期可以由业主自理，增加楼板，增加营业面积）。
标准单层商铺立剖面图（层高≥5.4m） 05 结合项目当地要求预留设备条件 因商铺多为销售给小业主后对外出租，业态存在不确定性，大多数商铺均应考虑预留足够的设备条件。 如：重餐饮类店铺的预留设备条件：
06 合理规划商业动线 沿街商铺中间尽量不被公共服务用房（如社康中心、服务站、卫生间等）打断。
商铺被其它用房打断，导致人流回头或分流 07 配置停车位 有条件时，建议在便于到达商铺的位置配至停车位，可以增加商业辐射范围，停车位数量不需过多，以当地规定为准。
商铺周边配置停车位 总结 沿街商铺设计需要综合考虑建筑设计、商业业态和配套条件等多个方面，在满足社区商业业态的基本功能需求的同时，通过规划，配置等方面提供附加商业价值，助力销售。  END |
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一层平面图
