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消费者越来越习惯于一站式服务，商业空间为了融入更多功能，商场纷纷变成了综合体，与传统百货相比，单体设计有什么区别？ 综合体的定义源于商业项目中融入各种功能，包括教育、娱乐、办公和酒店等；综合的功能越多，整个商业体的设计中涉及的内容也越多，细节中可能包括各功能区不同的开放时间、各种电梯的使用与管理等等。今日，知库设计从业态 & 布局两个方面解读其中影响综合体总体设计的要点。 1 业态 对于商业体来说，最重要的就是业态。商业体与其他建筑体最大的区别就在于拥有不同的业态，商业业态可分为：百货超市、零售、餐饮和娱乐四大业态，而其中百货超市和娱乐店又可以归入商业主力店的概念。 百货、超市 百货和超市的最大区别就是前者采取柜台销售，后者采取开架面售的方式。然而时至今日，百货和超市的发展已经趋向于二者结合的形式，GMS模式（综合百货超市）应运而生。 （1）主力百货的特征： 目标客户以追求时尚和品位的流动客户为主； 营业面积为6000-20000平方米； 商品经营结构表现为综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主； 采用柜台销售和开架面售相结合的方式。 代表商户：芮欧百货 代表商户：上海老佛爷百货 （2）超级市场的特征小型超市辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主； 大型超市辐射半径2公里以外； 小型超市营业面积在6000平方米以下，大型超市营业面积在6000平方米以上； 营业时间12个小时以上，大型超市附设不低于营业面积40%的停车场。 代表商户：沃尔玛 代表商户：山姆会员店 （3）主力百货的建筑要求 经营包括服装、家电、日用品等众多种类商品的大型零售商店。特点是大空间、分区卖点。 普通中型百货的建筑要求如上图，重点要关注面积、层高与柱距的信息。 建筑面积大概在8000-20000㎡的区间内。面积取决于开发商招商的品牌商户，中小型品牌像大润发，面积在一万平方米左右；一些国际品牌入驻，面积则达两万或三万平方米。单层店和多层店的单层面积又有所不同。 层高方面一般要求是5m，层高最低要求是4.5m。 柱距对于车位停放还有超市开架形式造成较大影响，所以柱距会涉及到商业体的经济层面，较为经济可行的柱距是8.4m×8.4m，一些专业的大卖场会选择10m×10m的柱距。 （4）超市市场的建筑要求 实行顾客自助服务，敞开售货和一次性付款的零售业态形式。 普通中型超市的建筑要求如上图，可以对比比较百货的建筑要求，得知如今的超市与百货在面积，甚至层高、柱距上并没有太大的区别。 针对结构专业的朋友，这里我们还要注意百货和超市在楼板承重上的区别，由于百货的零售间距比较宽松，在布局上没有超市那么密集地排布，所以中型百货的楼板承重在450kg/㎡，超市的楼板承重在800kg/㎡。 百货、超市对于商业体来说是前期培育商业氛围，引入大量客流的主力军。 所以开发商一般对百货、超市都会给予一两年的免租期。主力店在过了免租期后会迎来长达10-20年的租赁年限，这是因为百货和超市的后勤设备用房在商业建筑中都是固定不变的，不像其他零售商店可以随意变动。 实际上这些数据都是以开发商提供的具体要求为准，但是事先了解有关百货与超市的建筑需求的要点，仍是我们前期规划与做方案不可或缺的一步。 零售 一般是指经营一类或几类商品的零售商店。常见的专业店主要有以下几种类型:时装店、鞋店、食品店、电器店、珠宝店等。大型专业店是经营一大类或几大类相互关联的商品，规模比一般的专业店大，品种齐全，可挑选余地大，如建材广场，大型电子广场等。 （1）特征 经营品种单一，但能在深度上满足消费需求； 有明确的目标市场，针对性强； 经营方式灵活，多与厂家合作； 经营特色明显，个性化突出； 售货员对自己所售的商品具备一定相关专业知识； 对顾客的服务成系列化的售前、售中、售后服务。 （2）建筑要求 一般的零售商店面积都比较小，经营品种单一，主要满足人们衣食住行的日常需求，而大型专业店也属于主力店的范畴。 具有代表性的家居品牌专卖店有百安居和宜家，他们的共同点是建筑面积要求大，尤其是宜家。 品牌的定位决定了两者在建筑的层数、层高和柱距上的区别。百安居定位在中低档的消费水平，地处一二线城市郊区和中心区结合部，停车位设置不少于300个即可。百安居作为一个一站式购齐的建材超市，囊括了许多大型家具，通常设置1万-1.5万㎡的面积，8.5米以上层高的单层店。而宜家这种系统化采购的大型品牌店，通常地处一二线城市的中心区，要求容纳的客流量庞大。则会设置两层或以上，面积在2.8万-3.5万，能够提供800个免费停车位的标准店。 家电专业店建筑要求： 餐饮 餐饮类按照商业业态的形式可以分为:正餐、快餐、轻质餐饮。我们接触较多的就是正餐和轻质餐饮，面积通常在四五百平方左右。 常见餐饮店建筑要求： 娱乐 文化娱乐可以分为影院、KTV、夜总会、冰场、健身、音像、书店、教育、儿童乐园、网吧、电玩、演艺、俱乐部……种类繁多，为顾客提供了丰富多彩的文化生活。 了解不同院线（万达、大地、金逸等）在建筑上的要求。在设计影院的时候我们要注意一个规范问题，有人可能问：三层以上是不是不能做影院？答案是可以的，根据规范要求影院是可以做到四层以上，但是超过四层以上的每个影厅面积不能超过200㎡。 做电影院的时候应该如何选择入口？主要取决于业态和商业规划的动线，如图所示三层和四层都可以作为入口，一般原则上越高越好。我们建议把入口设置在四层，包括售票、休息厅，进入厅内看完电影从三层离开，整个shopping mall就是从上至下的疏散过程，只要保证四层以上的影厅不超过200㎡即可。 KTV的建筑要求： 业态的布置 布置又分为垂直布置与平面布置。其实我们在前期规划的组织设计的时候，基本可以确定平面上的业态组合。 用一个拥有横向动线的shopping mall来举例，这种情况基本确定主力店在两个端头。 这种原则在我们做平面单体时依然不变，所以我们可以首先考虑一个垂直业态的布置。 1）垂直布置 价值最高处设置承租能力最大的业态 该原则适用于无论是业态垂直还是水平的布置，而对于业态垂直布置的决定因素是租金。从业态承租能力来说，超市百货和家电、娱乐店偏低。餐饮店相对而言租金会偏高，一般情况下即使整个shopping mall处于亏本状态，餐饮店也不会受到影响，盈利比较稳定。 上图是一、二线城市的零售租金表，我们可以对比比较各楼层的租金和地位，原则上租金会随着高度递减。层数重要性排列是1F>-1F>2F，1F作为入口，是价值最高的楼层，要设置承租能力最大的业态（奢侈品店、精品服饰店等），一定会将主力店设置在首层。其次是-1F，通常会设置餐饮和超市主力店。由于顾客可达性最高，直接连通地下车库，再与某些shopping mall设计的下沉广场和露天餐饮结合，进一步方便了顾客直达负一层，所以在地位和租金都要高于2F。在北上广深的城市，-1F的零售租金可达1000以上，1F则到1500以上。二三层是大多零售店分布的楼层，四五层则是娱乐与家电（主力店）集中的楼层。 综合可知，我们在设计的时候要充分考虑这三个楼层，然后再按步往上做。 2）平面布置 业态平面布置的决定因素——人流拉动 业态平面布置在组织设计上可以归纳为三种形式：哑铃式、T字式和回字式。原则是靠主力店聚拢人气，将人流导向其他标准零售店铺，带旺整个商圈。 1、哑铃式：主力店设置在两端，如果跨度很大时，会在中间再增设一个点。 2、T字式：一般在呈T型的商业广场的三个入口设置面积较小的次主力店，如餐饮快餐店。而在T字路口的交汇处会设置一个大主力店。 3、回字式：在围合的三到四个角设置主力店。 业态的比例 商业的定位决定了业态比例的倾斜。 首先我们要了解商业的建筑面积包含哪些面积，如下图公式： 对于大中型商业设施的租赁面积占建筑面积的比例（经营实用率）要求是：  商业定位最常见的几种是综合型、娱乐主题型、美食主题型和社区服务型。不同的商业定位对应着不同的业态比例，业态比例即零售（含主力店）：餐饮：娱乐的面积比例。 综合型的特点就是各部分平均，租赁风险较小。而对于主题鲜明的商业，主打哪一个主题，就会提高相关主题的面积比例。而社区服务型商业定位是解决衣食住行需求的寻常百姓，所以在零售店的面积比例会偏高。 根据分析大量成功案例我们得出了一个针对综合型商业，零售：餐饮：娱乐的黄金比例是5:2:3。其他主题商业再按需调整。 2 规划布局 结束了平面上的业态解读后，我们进入到规划层面的商业布局。 规划设计的最初，我们会先确定塔楼的位置与动线的走向，深化阶段做单体设计，沿街长度与宽度都十分重要。为此研究商业沿街长度、体量进深、与塔楼的关系和外部交通流线的布局要点。 沿街长度 因沿街商业忌讳不连续，所以要尽量吃满密度，不应打断商业外街从而达到价值最大化。但是过长的沿街长度又会带来不良的顾客体验，目前很多商业项目都有这个问题。 对于商场的沿街长度我们要熟悉的规范是：商场沿街长度250m以内不设中间车道；按规范单边沿街150米，全长超220米设置消防车道通道（有环形消防车道除外） 具体实操过程中，我们根据人的步行体验设置上限值，原因是商业体一般会在两端设置主力店，长度占60—70米，若商业沿街长度为210m，剩余的140—150m对于许多顾客来说已经吃不消，所以两个端点的距离若设置过长，会降低顾客购物的体验。所以结合规范，我们建议在沿街长度超过250m处，应该要设置中间车道将商场的首层断开（如上图） 这类超过250m沿街长度的情况通常出现在规模太大的综合体上，而此类综合体在背面一般会设置塔楼、商务或住宅片区，所以这条中间车道除了作为一个商业内部流线转折点以外，还起到了后面片区的入口和交通疏导的作用。一般的城市干道不能轻易设置出租车上落点，这条中间车道就可以承接一部分的客流，成为最佳的出租车上落点。 而车道两边商场建筑外墙间距控制在23米左右，包含7米的车道、两边各3米停车下客的距离和两边各3到5米的人行道。这部分内容谨记着250m沿街长度的这个数据就可以了。 体量进深 商业应控制体量厚度，保证合适的室内、室外铺位的进深，有利于招商。体量的进深与动线的设置有关，一般来说单动线、双动线和主力店与外铺结合的情况都有各自进深厚度的控制范围。 1、单动线 三排铺理想厚度：50-65m 两排铺理想厚度：40-50m 做单动线时，注意分为三排铺与两排铺的情况。 三排铺，可避免穿越铺，最理想的厚度控制在50-65m，包含15m内铺+15m内街+15m内铺+2m后勤走道+15m外铺；两排铺，除主力店外尽量不做穿越铺，厚度则控制在40-50m，包含15m内铺+15m内街+15m内铺。这些数据并不需要大家死记硬背，重点关注店铺的10-15m的进深以及15-20m的线性中庭街道宽度即可。 这里再提一点穿越铺的要点，穿越铺对于个别商户来说有利于顾客进出方便，但是不利于整体shopping mall的运营，穿越商铺双入口的设置会导致主入口的人气流失，起不了聚拢的作用。所以如果一定要做穿越铺的话一般设置在端头位置（主力店），商业价值高的内部则避免去做。 2、双动线 内外动线，商场厚度控制在80-90m，包含15m商铺+20m内街+25-30m双内铺+15m外街+15m外铺，这个厚度实际上是单动线厚度的叠加。 一般情况下不建议大家去设计双动线，特别是在狭长的地块，两条动线可能无法很好地交接，最后导致人群无法聚集在中心内。不过一些甲方会根据地段的经济发达程度，可能选择了双动线的做法，这种时候比较恰当的处理手法就是做大广场，或者在中央采取回字形的布局。 3、主力店+外铺 最后这种情况是主力店与外铺结合，最佳厚度控制在70-90m，包含两个10m的一跨外铺和50-70m的五至七跨的主力店（主力店的跨数若少于6，应该往横向发展）。 与塔楼关系 出发点是以尽量少影响商业布局，切忌将塔楼安置在高价值的商铺上。我们总结了三个与塔楼关系的原则 原则一：条件允许的情况下，购物中心顶部尽量不设置塔楼，让出大面积的独立柱网。 原则二：如需要设置塔楼，首选设置在跟购物中心脱开的外街商业上，次选在购物中心外街边界处，且尽量设置在非主干道上。 遵循原则二与塔楼关系的最佳方案，保证shopping mall的完整性 原则三：大多数情况下可能无法很好地避开塔楼和商业发生关系，那么我们就应该采取原则三，将塔楼设置在主力百货的上部，留出高价值的小商铺。 外部交通流线 了解完以上从塔楼与裙楼的垂直关系，我们可以进入到外部交通流线的水平关系讨论。 综合体商业的交通流线主要根据车流的属性来区分，比如商业车流、写字楼车流、住宅区车流、出租车流与货运车流。根据情况来进行人车分流，将下客流线、货运流线、顾客流线车流线分开。 1、商业车流 交通流线除了要形成闭环以外，无论你是商业外街还是shopping mall，所有的客流车辆到达点必须是商业的入口。 2、不同功能的车流线 当出现图示中两条车流线重叠的情况，我们要按照3车道以上来设计，预留排队车道，如果能做到12米以上基本可以容纳4车道。 3、出租车流 出租车流与商业车流的原则基本差不多，不过出租车流要注意一个下客点的设置问题。出租车停放的位置应是商业的主入口或次入口，最好是在次入口设置。 国外比较常见的做法是将地下车库与出租车下客点结合起来（如图2），这时候我们一般会将路边线与商业面的距离调整到15米以上，这个距离既可以满足车辆在商铺入口的旁边停车，又可以在路边停车，同时保留一个地下车库出车的距离。 如果不需要考虑地下车库的话，只需考虑在商业门口停车，如图3将距离调整至10米即可。 4、货运车流 货运车流线相对而言比较简单，单线迂回的路线，不需要形成闭环。考虑到尽量减少它在路面的行驶距离就可以了。 |
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