搞懂房地产项目12大开发成本，读这一篇就够了

前言：本文向大家简要的介绍目标成本科目组成框架及大致的成本指标水平，有利于初学者对目标成本科目的框架建立大概认知；

计算第一步：100万元/亩，如果折算成占地面积则为：100万元/666.67m2=1500.00元/m2，所以100万元/亩，相当于每平方占地面积1500.00元；

计算第二步：容积率为2.0，表示每平方占地面积开发商可建设2平方米的计容建筑面积的建筑，则单位计容建筑面积所包含的土地价格为：1500.00/2.0=750.00元/m2

结论：该地块的楼面地价为750.00元/m2。

其他零星设计费用：根据项目具体情况确定；

成本水平：对于普通住宅的勘察设计费用，建筑面积单方指标范围在60元/m2-80元/m2之间；

05：工程咨询费解析

工程咨询费用主要包括：监理工程费用，工程造价咨询费用，结构安全检测费用等；

06：物业管理费解析

物业管理费用主要包括：前期物业介入费用，前期物业开办费 ，物业招标代理费用，空置房物业管理费用等；

物业管理费用的水平根据各家地产公司的物业管理模式（内部管理，外部委托）不同，费用差距较大。如果是内部管理，则直接执行内部管理的相关费用标准即可。如果是外部委托则根据项目定位，根据市场价格进行确定；

普通双层地库主体建安工程费用：2500-2800元/m2

09：园林景观费解析

园林景观费用主要包括：属于园林景观的软景，硬景，景观灯具与亮化，水景与泳池，园林小品等；园林景观是属于敏感性成本，能项目带来产品溢价。

成本水平：刚需项目300-500元/m2，改善型项目：500-700元/m2，高端项目：700-1500元/m2；

12：三费解析

三费主要指：企业管理费，项目营销费用，财务费用；

管理费用：可直接根据公司的费率水平计算即可，一般在为项目货值1.5%-3%之间；

营销费用：项目的营销费用根据公司的营销费用水平结合项目的种类和实际情况确定，一般为项目货值2%-3%之间；

财务费用：项目的财务费用跟项目的开发节奏，融资方式，融资利率水平有很大关系，需要与财务部门共同商议确定。

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