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通常来说，城投公司所持有的资产分为住宅和商业地产类、交通水利设施类、场馆类和城市运营类四大类资产。 其中，城市运营类可能是城投最大的资产类型，也可能是最难盘活的资产。 本文，我们先来看看城投持有的城市运营类资产有哪些？然后，再探讨一下这些资产的盘活路径。  概念： 城市运营类资产是指在城市运营过程中，能够为城市提供各种服务、创造价值并带来经济收益或社会效益的各类资产。 主要包括以下几类： 有形资产： (一)土地土地资源是城市最大、最根本的资产 政府通过土地出让、土地储备等方式进行运营，为城市建设筹集资金，吸引投资，推动城市发展。 例如，将城市中心的土地出让给开发商建设商业综合体，或用于建设公共设施如医院、学校等。 (二)基础设施资产 1.交通设施：包括道路、桥梁、隧道、地铁、公交场站等，不仅方便了居民出行，还能促进城市的经济交流和发展，可通过收取通行费、广告位出租等方式实现资产运营收益。 2.能源设施：如发电厂、变电站、燃气管道等，保障城市的能源供应，相关企业通过销售能源产品获得收益。 3.水利设施：水库、污水处理厂、供水管网等水利设施，对于城市的供水和排水起到关键作用，可通过收取水费、污水处理费等实现资产运营。 (三)公共服务设施资产 1.教育设施：学校、培训机构等教育设施，除了提供教育服务外，也可通过与企业合作、开展培训课程等方式实现资产的增值。 2.医疗设施：医院、诊所等医疗设施，可通过提供医疗服务、开展科研合作等方式创造价值。 3.文体设施：体育馆、博物馆、图书馆、剧院等文体设施，可通过举办活动、收取门票、场地出租等方式实现运营收益。 (四)商业与产业资产 1.商业物业：商场、购物中心、商业街、写字楼、酒店等商业物业，通过出租商铺、办公空间、客房等获取租金收入，还可通过举办商业活动、广告推广等增加收益。 2.产业园区：工业园区、科技园区、创业园区等产业园区，通过招商引资吸引企业入驻，收取租金、物业费等，同时还能带动相关产业的发展，促进城市经济增长。  无形资产： (一)城市品牌与形象资产： 城市的知名度、美誉度、品牌形象等，能够吸引人才、投资和游客，促进城市的经济发展和文化交流。 可通过举办大型活动、城市宣传推广等方式提升城市品牌价值，如杭州通过举办 G20 峰会，提升了城市的国际知名度和影响力。 (二)文化资源资产： 城市的历史文化遗产、民俗风情、非物质文化遗产等文化资源，可通过开发文化旅游项目、文化创意产业等方式实现资产转化和增值。 例如，西安凭借丰富的历史文化遗产，开发了众多文化旅游景点，吸引了大量游客。 (三)数据与信息资产： 城市运行过程中产生的各种数据，如人口数据、交通数据、经济数据等。 经过分析和利用，可以为城市规划、管理和决策提供支持，也可通过数据交易等方式实现资产价值。 盘活路径： (一)处置型盘活 1.产权交易所交易：城投公司可将部分非主责主业资产或闲置资产，通过产权交易所公开挂牌转让，实现资产的快速变现。 2.协议转让：对于一些有特定需求或战略投资者的资产，城投公司可以通过与对方协商，以协议转让的方式进行资产处置，如将部分商业房产转让给有运营经验的企业。 3.以物抵债：当城投公司面临债务压力时，可与债权人协商，用部分资产抵偿债务，既能解决债务问题，又能实现资产的盘活。 (二)重整型盘活 1.资源整合：对分散的同类或相关资产进行整合，如将多个小型停车场整合为一个大型停车场运营管理公司，提高运营效率和收益。 对分散的同类或相关资产进行整合，如将多个小型停车场整合为一个大型停车场运营管理公司，提高运营效率和收益。 2.改扩建与功能再开发：对老旧的商业建筑、厂房等进行改扩建，或改变其功能用途，如将老旧厂房改造为创意产业园、众创空间等。 3.与社会资本合作：引入社会资本的资金、技术和管理经验，提升城市运营类的运营效益。 4.混改：通过与民营企业等非国有资本进行混合所有制改革，实现股权多元化，为资产注入新的活力和管理理念。 (三)融资型盘活 REITs：将具有稳定现金流的基础设施等城市运营类资产打包，通过发行 REITs 产品，实现资产的证券化，从而回笼资金。 资产证券化：以城市运营类资产未来的现金流为基础，发行资产支持证券，在资本市场上进行融资。 银行贷款：对具有稳定现金流的基础设施等城市运营类资产，银行发放未来收益支持类贷款，类似于经营性物业抵押贷款业务。 以下是一些城投公司 盘活城市运营类资产的案例： 天津城投集团高速公路广告经营权盘活项目 盘活路径： 天津城投集团对旗下高速公路沿线的广告经营权进行梳理和整合，通过公开招标等方式，将广告经营权转让给专业的广告运营公司。 利用高速公路的流量优势，打造广告媒体平台，吸引各类企业投放广告。 盘活效果： 实现了广告资源的市场化运营，为城投公司带来了持续的广告收入，同时提升了高速公路的商业价值，也为城市的品牌宣传和商业推广提供了新的渠道。 重庆城投集团污水处理厂 TOT 项目 盘活路径： 采用 TOT（移交 - 运营 - 移交）模式，将旗下部分污水处理厂的经营权在一定期限内转让给专业的环保运营企业. 由专业企业负责污水处理厂的运营管理和技术升级，城投公司则收取经营权转让费用和一定的运营收益。 盘活效果： 引入了专业的运营管理经验和技术，提高了污水处理厂的运营效率和处理质量，确保了城市污水处理的稳定运行。 同时，城投公司回笼了资金，可用于其他城市运营项目的投资和建设。 南京城投集团老旧小区停车场改造项目 盘活路径： 对老旧小区内闲置或低效利用的空间进行改造，建设停车场。通过与小区物业、居民委员会等合作。 合理规划停车场布局，采用智能化停车管理系统，提高停车场的管理效率和使用便利性。 同时，通过收取停车费和相关增值服务，实现资产的盘活和收益提升。 盘活效果： 有效解决了老旧小区停车难的问题，改善了居民的生活环境，同时，停车场的运营也为城投公司带来了稳定的收入，实现了城市运营类资产的增值。 湖南振湘实业发展集团有限公司生活垃圾收转运特许经营权项目 盘活路径： 通过参与招投标，获得临湘市生活垃圾收转运 30 年的特许经营权。 对生活垃圾收转运系统进行优化和整合，提升运营效率，降低成本，通过收取垃圾处理费用和相关财政补贴实现收益。 盘活效果： 以 10327.67 万元的合同金额取得该项目，不仅承担了城市公共服务的职责，还为公司创造了长期稳定的收入来源，提升了公司在城市环卫运营领域的影响力。 江苏平陵电动汽车服务有限公司光伏新能源投资建设项目 盘活路径： 中标溧阳市光伏新能源投资建设特许经营项目，利用党政机关、学校、医院、国有企业等相关单位建筑物屋顶铺设分布式光伏电站，开发新能源项目。 盘活效果： 获得 18000万元的特许经营权转让费，推动了当地可再生能源的发展，减少了对传统能源的依赖。 同时，也为公司带来了新能源领域的业务增长点和长期收益。 淮安市淮创商务有限公司融尚广场项目 盘活路径： 清江浦城投控股集团结合淮海中心商业街高端化、精品化发展定位，将原拟打造成教培产业综合体； 但预期效益不理想的融尚广场项目，整体租赁给淮安市淮创商务有限公司，计划打造成亲子主题产业综合体。 盘活效果： 预计可带动就业 2000 人次，为 20000 多个家庭提供服务，还将与淮阴师范学院合作打造产业孵化基地创客空间。 每年提供 200 多个实习岗位，实现了国有资产保值、增值和效益最大化，填补了淮海商圈主题商业空白。 天津城投集团花园老街项目 盘活路径： 文旅商融合盘活。城投集团接收位于和平区五大道中心地段的闲置房产后，提出 “贯通两条大道，打造一个街区” 的盘活理念。 选取社会投资人进行投资修缮，统一规划设计，拆除围墙构建贯通街区；统一招商运营，引入首店经济和网红经济业态。 盘活效果： 2024 年 5 月开始运营后迅速成为五大道景区网红打卡点，试营业期间日均游客超 5000 人次；商户日均营业额约 6 万元，成为景区游览 “爆点”，提升了五大道区域的热度和活力，为城市文旅产业发展做出贡献。 |
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