三项收入差异

一、出售毛坯房同时提供精装修服务的会计处理

致同分析

出于房地产宏观调控的考虑，各地政府出台政策，对房地产价格进行了限制。对于出售精装房的开发商，价格很可能超出了限价。于是开发商往往在销售时，与业主同时签订两份合同，一份合同约定毛坯房房价，该价格不高于政府的限价；另一份合同为精装修合同，合同价款远超过市场上装修公司同等装修的价格。精装修完工后交钥匙。

新旧收入准则下出售毛坯房同时

提供精装修服务的处理差异：

在新收入准则下涉及到两方面的问题：（1）合同合并；（2）履约义务的识别。

图1：合同合并的要求

图2：单项履约义务的识别

在出售毛坯房同时提供精装修服务时，由于限价的要求，毛坯房的定价较低，而精装修的定价又远高于市价，满足合同合并中的第二条“该两份或多份合同中的一份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况”，因而应当将出售毛坯房的合同与精装修的合同合并在一起进行考虑。

在考虑出售毛坯房和提供精装修服务是否构成单项履约义务时，需要考虑两项履约义务之间是否存在重大整合、高度定制或修改以及高度关联关系。

作者：太阳雨

来源：品税阁

房地产企业收入如何确认？在会计上、企业所得税、增值税、土地增值税方面有什么不同？小编带您分析！

会计上如何确认收入

根据新收入准则、财会〔2017〕22号文件规定如下：

一， 企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

较旧收入准则的“主要风险报酬转移时确认收入”，新收入准则强调，相关控制权的转移而确认收入。

二，满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：

（1）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来 的经济利益。

（2）客户能够控制企业履约过程中在建的商品。

（3）企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，是指在由于客户或其他方原因终止合同的情况下，企业有权就累计至今已完成的履约部分收取能够补偿其已发生成本和合理利润的款项，并且该权利具有法律约束力。

当履约进度不能合理确定时，企业已经发生的成本预计能够得到补偿的，应当按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

新准则对于收入的确认强调，在一个时间段内确认收入，较以前建筑施工按完工进度百分比确认收入不同，新准则下强调的是“合同的履约进度”，更强调的是合同的作用。

房地产企业收入的确认，分为现房销售和期房销售。

一、现房销售收入比较好确认，按照合同的约定确认收入的实现。

二、期房销售收入的确定相对复杂，我们先来看一看期房销售是时段履约还是时点履约。期房预售时一般已经明确了房号、面积和金额，此时对预售的那套房子来说具有不可替代性。房屋预售合同一般明确约定房款的支付进度，约定的房款受法律保护，有权收取房款。因此，期房销售满足时段履约的第三个条件，可以在一段时间内确认收入，无需等到“交房”这个时点才确认收入，在预售之后就可以按照履约进度来确认收入。

三、未确认收入的预收房款会计处理

问：企业在执行《企业会计准则第14号——收入》（财会〔2017〕22号）时，对于因转让商品收到的预收款及相关增值税应当使用什么会计科目？

答：根据《企业会计准则第14号——收入》（财会〔2017〕22号，以下简称“新收入准则”）的规定，合同负债，是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如企业在转让承诺的商品之前已收取的款项。企业因转让商品收到的预收款适用新收入准则进行会计处理时，使用“合同负债”科目，不再使用“预收账款”科目及“递延收益”科目。

根据新收入准则对合同负债的规定，尚未向客户履行转让商品的义务而已收或应收客户对价中的增值税部分，因不符合合同负债的定义，不应确认为合同负债。

企业所得税方面如何确认收入

根据《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》国税发〔2009〕31号文件的规定：

第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二） 开发产品已开始投入使用。

（三） 开发产品已取得了初始产权证明。

第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。   

4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）的规定：

根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

综上，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。商品房达到完工条件的，应及时结转收入和计税成本。具体收入的确认区分以下几种情形：采取一次性全额收款方式、分期收款方式、银行按揭方式、委托方式、视同销售方式销售开发产品，按照上述规定确认收入。房地产企业销售未完工产品，应当按照预计计税毛利率计算应纳税所得额。

增值税方面如何确认收入

房地产开发企业增值税纳税义务发生时间：以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。此时确认增值税方面的销售额。

房地产企业应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税，开具适用税率或者征收率的增值税发票；纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照国家税务总局公告2016年第18号的规定向主管国税机关预缴增值税。预缴税款时按照国家税务总局2016年第53号公告规定，房地产开发企业收到预收款开具发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。待正式交易完成后，开具全额的增值税发票时，开具的不征税项目的发票，可不收回。

注意:房地产企业的增值税的纳税义务时间，即对销售额的确认申报，一般比企业所得税确认收入的时点要迟得多。

根据国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:

销售额=(全部价款和价外费用—当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)

土地增值税方面收入如何确认

土地增值税在清算前是采用预缴的方式申报的，达到清算条件，计算收入和扣除项目金额，据此计算应缴纳的土地增值税。

土地增值税清算条件的规定：《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发[2009]91号）

第九条规定： 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条规定：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

营改增后，增值税和土地增值税在政策上关联更加紧密，尤其是土地价款作为房地产开发企业的重要成本，在增值税处理中可以在销售额中扣减，对土地增值税影响较大。实务中，对于销售额扣减土地价款后减少的增值税销项税额，在计算土地增值税时应如何处理，一些纳税人存在误解，容易导致计算出现差错。

例：某房地产开发公司2020年1月A项目完工交房，开具增值税发票价税合计1090万元，销售面积1090平方米。该项目总可售面积10900平方米，支付土地价款3000万元,。

计算对应允许扣除的土地价款=1090÷10900×3000=300万元，允许抵减的销项税=300÷1.09*0.09=24.77万元，应纳增值税=（1090-300）÷1.09*0.09=65.23万元。

确认收入及销项税额

借：预收账款1090万元

贷：主营业务收入1000万元

应交税费-应交增值税-销项税额90万元

如果该房地产开发公司对外开具的是增值税专用发票，则票面税额应为90.00万元，收票方可全额抵扣增值税。

确认土地价款抵减销项税额

借：应交税费--应交增值税-销项税额抵减24.77万元

贷：主营业务成本24.77万元

对于这24.77万元增值税销项税额抵减，在计算、缴纳土地增值税时应如何处理？实务中，部分纳税人存在误解。

有一种观点认为，这部分销项税额，不应计入土地增值税应税收入，而是应该冲减成本。这种观点认为，《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》（财会〔2016〕22号）规定，按现行增值税制度规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，待取得合规增值税扣税凭证，且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，贷记“主营业务成本”“存货”“工程施工”等科目。因此，会计处理上，这24.77万元增值税销项税额抵减，应冲减主营业务成本， 借记“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”，贷记“主营业务成本”。

按照上述会计处理方法，在计算土地增值税时，这部分纳税人直接将这24.77万元销项税额冲减成本，而没有注意税会差异，未将这部分减少的销项税额计入土地增值税应税收入。

笔者认为，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。 计算公式为：土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-增值税销项税额。

从计算公式上看，尽管因销售额扣减土地价款而减少了增值税销项税额，但增值税销项税额是土地增值税应税收入的抵减项。因此，减少的这24.77万元销项税额，应计入土地增值税应税收入。此案例中土地增值税的计税收入应当为1024.77万元。

本文由品税阁原创整理，不作为执行依据，具体以当地政策为准，转载请注明来源！

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企业日常11种特殊销售方式下的增值税、企业所得税处理

言税 6月26日

近日，润德财税整理了企业日常发生的11种特殊销售方式下的增值税、企业所得税处理，收藏吧！

1、分期收款方式销售货物

增值税：根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十八条的规定，按照合同约定的收款日期确认增值税收入的实现，无合同或者有合同但未约定收款日期以货物发出的当天确认增值税收入的实现。

企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十三条的规定，按照合同约定的收款日期确认收入的实现。

2009.31号文 第六条 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。突破

2、采用售后回购方式销售商品

增值税：《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条的规定，“增值税纳税义务发生时间：（一）发生应税销售行为，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天”的规定，销售商品时缴纳增值税，购进时取得专票进项抵扣。

企业所得税：根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）的规定，采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。

3、以旧换新销售商品

增值税：根据《国家税务总局关于印发《增值税若干具体问题的规定》的通知》（国税发[1993]154号）“纳税人采取以旧换新方式销售货物，应按新货物的同期销售价格确定销售额”的规定，采取以旧换新方式销售货物，应按货物的同期销售价格开具发票并计税。收取旧货物，取得增值税专用发票注明的进项税额可以抵扣。特例：对金银首饰收以旧换新业务，可以按销货方实际收取的不含增值税的全部价款征收增值税。因此，只收取差价的可以按差价确定销售额。

企业所得税：根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）的规定，销售商品应当按照销售商品收入确认条件确认收入，回收的商品作为购进商品处理。

4、商业折扣条件销售

增值税：根据《国家税务总局关于印发《增值税若干具体问题的规定》的通知》（国税发[1993]154号）的规定，纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税；如果将折扣额另开发票，不论其在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。《国家税务总局关于折扣额抵减增值税应税销售额问题通知》(国税函[2010]56号)规定，纳税人采取折扣方式销售货物，销售额和折扣额在同一张发票上分别注明是指销售额和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税。未在同一张发票“金额”栏注明折扣额，而仅在发票的“备注”栏注明折扣额的，折扣额不得从销售额中减除。

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)

纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，按折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。

企业所得税：根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）的规定，企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。

5、现金折扣条件销售

增值税：根据《国家税务总局关于折扣额抵减增值税应税销售额问题通知》(国税函[2010]56号)规定，纳税人采取折扣方式销售货物，销售额和折扣额在同一张发票上分别注明是指销售额和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税。未在同一张发票“金额”栏注明折扣额，而仅在发票的“备注”栏注明折扣额的，折扣额不得从销售额中减除。因此，现金折扣只要不是同一张发票注明的，均应当按照折扣前的全额计算缴纳增值税。

企业所得税：根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）的规定，债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于现金折扣，销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。

6、折让方式销售

增值税：根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第十一条的规定，小规模纳税人以外的纳税人（以下简称一般纳税人）因销货退回或折让而退还给购买方的增值税额，应从发生销货退回或折让当期的销项税额中扣减，因进货退出或折让而收回的增值税额，应从发生进货退出或折让当期的进项税额中扣减。

企业所得税：根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）的规定，企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给予的减让属于销售折让;企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。

7、买一赠一方式组合销售

增值税：根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条第八款规定，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，视同销售货物。“买一赠一”是销售主货物的同时，附送货物的行为，并不是无偿赠送。笔者认为对于“买一赠一”所赠送的物品，在增值税上并不视同销售，不应当征收增值税。根据《关于折扣额抵减增值税应税销售额问题通知》(国税函[2010]56号):纳税人采取折扣方式销售货物，销售额和折扣额在同一张发票上分别注明是指销售额和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税。企业可以在销售时将主货物、从货物开具在同一张发票上，然后注明将主货物的价格予以折扣，折扣的幅度即为从货物的价值，即折扣后的货物价值合计仍与主货物的原价一致，这样在一张发票上体现出了主、从货物的价值，而且销售额和折扣额在同一张发票上列明，可按折扣后的销售额征收增值税。未在同一张发票上注明折扣额的，增值税处理是有风险的，具体的可以咨询主管税务机关。

企业所得税：根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）的规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

8、持续时间超过12个月的劳务

增值税：根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十八条的规定，采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。因此按照收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天作为增值税纳税义务发生时间。

企业所得税：根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）的规定，企业受托加工制造大型机械设备、船舶、飞机，以及从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

9、采取产品分成方式取得收入

增值税：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号文件附件1：营业税改征增值税试点实施办法）第四十五条的规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。因此笔者认为，增值税应当按照企业分得产品的日期确认计税收入的实现，其收入额按照产品的公允价值确定。

企业所得税：根据中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第二十四条的规定，采取产品分成方式取得收入的，按照企业分得产品的日期确认收入的实现，其收入额按照产品的公允价值确定。

10、还本销售方式销售商品

增值税：根据《国家税务总局关于印发《增值税若干具体问题的规定》的通知》（国税发[1993]154号）“纳税人采取还本销售方式销售货物，不得从销售额中减除还本支出”的规定，还本销售方式销售商品的销售额就是货物的销售价格，不得从销售额中扣减还本支出。

企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定：企业实际发生的与取得收入有关的合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出准予在计算应纳税所得额时扣除。因为还本发生在销售之后，销售时要全额确认收入，不能减除还本支出，但所还本金可以作为销售成本在税前扣除。

11、非货币性资产交换及货物、财产、劳务流出企业

增值税：根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》的对该规定，企业发生非货币性资产交换以及将货物、财产、劳务无偿赠送、投资等流出企业的行为，是一种视同的销售行为，它是指销售双方不是以货币结算，而是以同等价款的货物相互结算，实现货物购销的一种方式。双方都应作购销处理，即以各自发出的货物核算销售额并计算销项税额， 以各自收到的货物按规定核算购货额并计算进项税额，取得专票的允许抵扣。

企业所得税：根据《企业所得税实施条例》第二十五规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利和进行利润分配等用途，应当视同销售货物、转让财产和提供劳务。

来源：润德财税

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含导图：增值税收入和企业所得税收入不一致的7种情形

言税 1月13日

在日常税收征管中，税务机关经常会对纳税人申报的增值税收入和企业所得税收入进行比对。

增值税申报收入一般会提取12月份《增值税纳税申报表》累计数，包括按适用税率计税销售额、按简易办法计税销售额、免抵退办法销售额和免税销售额等四项收入。

企业所得税申报收入则一般会提取《企业所得税年度纳税申报表》主表第1行营业收入金额，包括主营业务收入和其他业务收入。

如果两个收入不一致，税务人员经常会将此作为一个重要风险点要求企业做出说明，而很多纳税人会困惑，明明自己如实申报了两项收入，为什么会出现异常呢？

但事实上，如果存在以下情形，企业所得税收入和增值税收入不一致是正常的，我们分别看一下：

1. 确认时间的差异

增值税的收入确认时间和所得税的收入确认时间规定是不同的。

增值税纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。这是一个时点性的概念。

所得税的收入确认时间分为销售商品和提供劳务。更多的是强调权责发生制和实质重于形式的原则。

从具体的业务来讲，两者确认的时点，也可能出现差异。比如，提前开具了发票，那么企业应当在开票时确认增值税的收入，而企业所得税，如果销售行为没有发生或者是服务还未提供，那么并不需要按照开票的时间来确认收入。又比如，一次性收入租金的情况，在收到预收款的当天，确认增值税的纳税义务，而企业所得税可在租赁期内分期计入。对于工期超过12月的建造合同，增值税上按照收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天确认收入，而企业所得税上按照完工进度或者完成工作量确认收入，可能暂时并没有进行收入的确认。

2. 确认的口径差异

由于增值税上确认收入和所得税上确认收入的依据是不同的，所以，在一些特殊的业务项下，可能会出现两者收入确认不同的情况。

（1） 视同销售

在视同销售的确认上，增值税的口径和所得税的口径是有所不同的。比如，我们将外购的货物用于集体福利或者是个人消费，增值税上是不视同销售的，而是做进项转出，企业所得税要视同销售，并且是按照公允价值来确认收入。又比如，总机构货物移送外省分支机构，增值税上视同销售，而企业所得税上是不用视同销售的。

一、某些视同销售行为，会产生两税收入不一致。

（一）纳税人将货物在实行统一核算的跨县(市)内部机构间移送用于销售。此种行为增值税需要计算销项税，但在会计核算与企业所得税政策规定上，均属于企业内部转移资产行为，既不计入营业收入，也不计算缴纳企业所得税。

（二）纳税人将自产或委托加工货物用于集体福利。此种情况下货物并没有离开本企业，所有权并没有发生转移，也没有相关经济利益流入，会计核算上只结转成本，不确认收入，也不计入企业所得税应纳税所得额。（用于职工福利则同），自产的出企业企增都确认，外购的集体福利个人消费企增都不确认，出去的企业所得税确认。

某企业为增值税一般纳税人，2020年3月将购进的某商品发放职工福利（行政人员），取得的增值税专用发票标明的金额为100万元，增值税为13万元，款项已通过银行支付。财务处理如下：

借：库存商品 100

应交税费——应交增值税（进项）13贷：

银行存款                 113

借：管理费用 113贷：

应付职工薪酬——非货币性福利 113

借：应付职工薪酬——非货币性福利 113贷：

库存商品 100 

 应交税费——应交增值税（进项税额转出）13

此处可以看出，增值税是做进项转出，企业所得税适用视同销售，应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。同时，如果不是在食堂用餐时提供的，而是直接发放给员工的，还要注意代扣个税的问题。如果这里不是购进的商品，而是自产的货物，那么会计上确认收入，增值税、所得税上也确认收入。

（三）受托方以收取手续费方式销售代销货物。受托方以收取手续费方式销售代销货物，代销货物销售额不作为本企业营业收入核算，也不涉及企业所得税。但因为收取了购买方货款并开具增值税发票，实质已构成增值税收入实现，即需要“视同销售”计提销项税金，交付代销清单并取得委托方增值税发票时再作进项税额核算。受托方向委托方收取的手续费计入其他业务收入，属于佣金性质，应按规定计算缴纳增值税和企业所得税。

二、价外费用，产生两税申报收入不一致。

增值税的销售额是按照纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用确定。价外费用包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

纳税人收取的这些价外费用，除代为收取符合规定的政府性基金或者行政事业性收费，以及以委托方名义开具发票代委托方收取的款项外，都应计入增值税销售额计算申报缴纳增值税。

但这些价外收费在会计核算和企业所得税纳税申报时却有相当一部分并不计入营业收入，如收取的延期利息费用应冲减财务费用，收取的包装费、储备费、运输装卸费应冲减销售费用，收取的违约金、赔偿金、滞纳金应计入营业外收入，代收、代垫款项应计入往来项目等。

虽然最终并不影响会计核算结果和应纳税所得额的计算，但在两税申报收入数据对比时却会形成增值税申报收入大于企业所得税申报收入的情况。

三、处置固定资产和无形资产，产生两税申报收入不一致。

纳税人在生产经营中发生固定资产、无形资产处置转让行为，均应按照出售价格和适用税率或征收率计算申报缴纳增值税，但在会计处理和企业所得税纳税申报上，则是将资产处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入营业外收入或营业外支出，很明显，这会造成增值税申报收入大于企业所得税申报收入。

四、金融商品转让业务，产生两税申报收入不一致。

金融商品转让，按照财税【2016】36号规定，纳税人转让金融商品按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额计算缴纳增值税。

纳税申报时，按照扣除之前的不含税销售额填入纳税申报表主表销售额相关栏次。而金融资产转让的会计处理和企业所得税申报则是通过投资收益体现在当期损益及应纳税所得额中。两相对比，增值税申报收入要大于企业所得税收入。

五、财政补贴核算，产生两税申报收入不一致。

按照国家税务总局公告2019年第45号规定，纳税人取得的财政补贴，与其销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产的收入或者数量直接挂钩的，应按规定计算缴纳增值税。

而纳税人取得的各种财政补贴，在会计核算和企业所得税纳税申报上则是体现在营业外收入或补贴收入等项目中。如果纳税人取得了上述性质的财政补贴，也会形成增值税申报收入大于企业所得税申报收入的情况。

六、增值税免税业务，产生两税申报收入不一致。

按照增值税相关规定，无论是一般纳税人还是小规模纳税人，发生应税行为适用免税规定的，不得开具专用发票，但可以开具税率栏注为“免税”的普通发票。

纳税人进行增值税免税业务纳税申报时，应以含税的销售额填报在申报表主表免税销售额相应栏次。

会计核算上，由于规定尚不明确，仅有的财会字【1995】6号关于增值税免税会计处理的文件也随着会计准则新科目设置已经作废，目前存在两种不同的处理方法，一是以价税合计的方法将免税销售额全部计入主营业务收入，一是以价税分离的方法将免税销售额还原成不含税销售额，计提的销项税额计入补贴收入或营业外收入。

若纳税人采用第一种方法核算，不会出现两税申报收入不一致问题。若采用第二种方法核算，则会形成增值税申报收入大于企业所得税申报收入的情况。

七、收入确认原则不同，产生两税申报收入不一致。

增值税与企业所得税都是以收入为起点计算应纳税额，在收入确认上既有相同之处，也存在一些差异。这种收入确认上的差异势必要对两税申报收入造成一定的影响。这里仅就以下几种较为特殊的销售结算方式予以简要分析：

(一)委托代销货物。纳税人发生委托代销行为时，增值税以“收到代销清单”或者“收到全部或者部分货款”确认销售额。企业所得税以“收到代销清单”确认销售额(国税函【2008】875号)。如果企业先收到代销清单后收到货款，则两税同时确认收入;如果纳税人先收到货款后收到代销清单，则增值税先确认收入;如果纳税人既没有收到代销清单也没有收到货款，在“发出代销货物满180天的当天”也要确认增值税收入，而企业所得税还要等待代销清单的到达。

(二)托收承付方式销售货物。在托收承付方式下，增值税要求在“发出货物并办妥托收手续的当天”确认收入，而企业所得税只需“办妥托收手续”即可确认收入。若纳税人先发出货物后办妥托收手续或同时完成，则两税在收入确认上没有差异。若纳税人先办妥托收手续后发出货物，则企业所得税要先于增值税确认收入。

(三)预收租金业务。纳税人采取预收款方式提供租赁服务，增值税按照“收到预收款的当天”确认收入，企业所得税按照“跨年度，提前一次性支付，分期均匀计入相关年度”分期确认收入(国税函【2010】79号)。很显然，增值税要先于企业所得税确认收入。

(四)预收款方式销售大型货物。纳税人采取预收货款方式销售货物，在“货物发出的当天”确认收入，这一点基本规定在增值税和企业所得税上是一致的。但对于生产销售生产工期超12个月大型机器设备、船舶、飞机等货物，增值税以“收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天”确认收入，企业所得税则要求按照“完工进度(完工百分比法)”确认收入。

如果纳税人收到款项或约定收款日期早于按工程进度确定的收入实现日，增值税会先于企业所得税确认收入;如果收到款项或约定收款日期晚于按工程进度确定的收入实现日，则是相反的结果。

八、其他业务的差异

售后回购

增值税销售商品按照售价确认增值税销项税额，回购商品按照购进商品确认增值税进项税额。实质上按照购进和销售两项业务来处理。

所得税分两种情况。一般情况下，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。特殊情况下，有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认利息费用。

举个例子：

A公司在2019年6月1日，与B公司签订一项销售合同，根据合同向B公司销售商品，增值税发票价格100万，增值税13万。商品未发出，款项已经收到。商品成本为80万。与此同时，签订补充协议约定，于同年10月31日回购，价格为105万(不含税)。B公司于10月行使了回购的权利。

借：银行存款 113贷：其他应付款 100应交税费——应交增值税（销项税额）13

借：财务费用——售后回购融资利息 5 贷：其他应付款 5

借：其他应付款 105应交税费——应交增值税（进项税额）13.65贷：银行存款  118.65此处增值税按照销售和购进处理，所得税满足“以销售商品方式进行融资”的条件，不确认企业所得税的应税收入。两者之间产生差异。

特殊业务

对于一些特殊的企业，比如房地产企业，税种比较多，每个税种都可能存在口径上的差异。

所以，也可能会存在增值税和所得税的收入确认上的差异。

比如，在《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

而《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

因此，有可能会出现增值税根据销售金额“全额开票，差额征税”，而企业所得税收入确认上根据发票的票面金额来核算的情况。

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作者：冯东  杨春雨； 晶晶亮的税月简化整理，原文地址：增值税与企业所得税收入差异，导图制作：小颖言税。

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