需求推动香港、东京写字楼租金上扬

需求推动香港、东京写字楼租金上扬

在全球最大的10个房地产市场中，随著顶级写字楼空置率的下降，此类楼盘的租金价格5年来首次出现了上扬。 据洛杉矶房地产服务公司世邦魏理仕(CB Richard Ellis)的一份研究显示，顶级写字楼市场状况普遍得到改善，其中香港、伦敦市场的表现最为抢眼。截至2005年底，香港A级写字楼业主每平方英尺要价上涨了45%，达到58.81美元，同时空置率从2004年12月的6.9%下降至4.8%。 市场对写字楼的需求不断增长，与此同时，新楼盘的建设却依然受到限制，这让全球一批最大的写字楼租赁市场受益匪浅。 在香港写字楼市场，租金和出租率在2003年曾一度跌至创纪录低点，当时香港正爆发非典型肺炎(SARS)，几乎所有企业都停止了扩张，经济止步不前，一些公司甚至辞退了所有的员工。然而仅仅过了两年的时间，到2005年香港A级写字楼租金就已经创下了17年来的年度最大涨幅，仲量联行(Jones Lang LaSalle)大中华区研究主管曾纪崇(Kenneth Tsang)说道。 房地产形势变化得如此迅速，让房地产开发商猝不及防，根本来不及建造更多的写字楼来满足需求。在香港繁华的中环地区，2005年只完工了一栋大型写字楼－－AIG大厦，这里的450,000平方英尺办公空间很快就租售一空，美国国际集团(American International Group Inc.)自身就占用了100,000平方英尺，世邦魏理仕驻亚洲的写字楼服务执行董事奈杰尔•史密斯(Nigel Smith)说。 与此类似，虽然东京也在不断建设新的写字楼，但仍远远赶不上需求的速度。正因如此，东京第三季度写字楼空置率下降至2%以下，预计第四季度仍将维持类似的低水平。世邦魏理仕的首席经济学家斯蒂文•邓恩(Steven Dunn)表示，东京大型A级写字楼十分紧俏，一些租户甚至要等上两年的时间才能租到办公用房。 世邦魏理仕每六个月就会关注一次以下城市写字楼市场的表现，它认为这些城市是全球最大、也是最热门的市场，数据最为可靠：香港、伦敦、洛杉矶、马德里、纽约、巴黎、悉尼、东京、多伦多和华盛顿。其他房地产专家指出，这份名单没有将像柏林这样的重要市场包括进来，这些市场的表现可能没有那么引人注目。他们还指出，一些城市是从一个较低的起点上实现增长的。 Hines是世邦魏理仕的一个竞争对手，该公司负责欧洲和英国业务的首席执行长麦克尔•托帕姆(Michael Topham)称，在过去18个月中，欧洲几乎所有城市（除德国城市外）的租金确实都有所上扬，但与5年前相比，这是在以往下跌基础上出现的回升。 邓恩称，2001年，对科技和电信行业的过度投资、加上公司利润下降和美国911恐怖袭击事件导致了全球性的业务收缩，主要城市对写字楼的需求也因此变得萎靡不振。 香港5个主要的商业区：中环、金钟、湾仔、铜锣湾和尖沙咀，都已感受到了写字楼市场的复苏。据高纬物业(Cushman & Wakefield)香港部门的总经理John Siu估计，去年一年中环主要写字楼的租金已经上涨了一倍。 再来看看国际金融中心二期(Two International Financial Centre)的租金情况，它是香港港口最热门的写字楼之一，于2003年建成。Siu称，它目前的租金在每月每平方英尺80港元（合10.32美元）之上，较去年1月份的要价高出一倍。 整个香港A级写字楼的空置率都已大幅下降，大大低于2003年时18%-20%的创纪录高点。 不过，飙升的房租已让租户们倾其所有，这可能有助于在今年缓和租金的涨势。 Siu表示，预计租户们可能不愿再支付如此高昂的房租。他预计租金还会再上涨15%至20%。仲量联行的曾纪崇预计的涨幅要更高一些，可能会到20%至25%。