专题：楼市调控还有多少狠招新一轮调控6大利空预测

平常心 2006-04-26

展开全文

　　今年春季，北京房价一路飙升。数据统计，第一季度北京期房预售均价为6885元/平方米，同比增长14.8％。更有媒体报道，北京的房价已经反超上海，成为“中国楼王”。

　　与之相伴的“怪象”是，北京楼市的“供应量、销售量和价格”同时增长，多有楼盘排号还难求一房。正值中央政府对房地产铁腕调控周年之际，房价却出现报复性上涨。调控是失败了？还是效果滞后？政府会在“旧八条”“新八条”之后，再出利空吗？

　　细心人也许已经发现，今年温家宝总理在国务院常务会议上，已经把对楼市调控中，稳定房价放在了第一位，我们是否有理由猜测新一轮抑制房价上涨速度的调控之策即将出台？！

　　近期有关央行将很快上调准备金率的传言再度升温。央行上调准备金率，主要目的在于抑制过快的投资，对债市股市的影响首当其冲，对银行股、资金密集型行业如房产、汽车、钢铁等也会带来一定负面影响。

　　如果准备金率确实上调，这也是自04年上调准备金率后的连续调控，表明了政府和央行紧缩货币政策的决心。温家宝总理在政府工作报告中强调，要保持固定资产投资适当规模，坚持有保有压，优化投资结构，防止投资过快增长。继续把好信贷闸门，坚持按照贷款条件和市场准入标准发放贷款。

　　货币紧缩，给房地产业带来的一方面是投资规模的缩减，供应会相应减少，在刚性需求不变的情况下，房价会由于供应减少而继续上扬。但是我们也应看到，在继去年调控之后再次提高开发商的贷款门槛，还会出现部分开发商因资金链短缺，而急于抛售手中的房源回笼资金。这就在一定程度上存在着房价下跌的可能性。这应该是大众希望达到的调控目标。

　　但是反观04年5号令准备金率上调，以及121号文件的连续作用，房价继续上扬，调控目标收效甚微。今年如果连续出台同一政策，政府很有可能在准备金率上调之后，如果在还达不到既定调控目标的情况下，辅以利率政策，这样的话，准备金率上调已经为利率上调打开空间，房价调控目标的实现就会指日可待。

新一轮调控思路近日公布

　　近日，建设部住宅产业司司长沈建忠在一场房地产形势报告会上适度表示了今年调控的主要思路：当前最重要的任务是稳定市场预期，保持政策的连续性和平稳型。近期主要是继续完善各项措施，严密关注观察市场变化。

　　沈建忠不回避房价上涨的现状："房价最近一段时间是社会关注的焦点，市民不断向地方政府打电话，要求他们采取切实有效的措施来施加压力。" 进入全文

　　如果说准备金率上调不是猛药，那利率的上调对房地产业的影响不言而喻。在没有通胀担忧的前提下，为了遏制房地产市场和消费信贷过热的现象，英格兰银行从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，把利率从3.5％这一48年来的最低水平提高至4.75％，导致抵押贷款成本增加，房主还本付息压力增大，有效地遏制了购房出租和首次置业人士的入市热情。

　　上世纪90年代日本土地价格和房地产价格持续上升，日本的很多地方大量投资房地产。为此，日本央行曾四次提高贴现率，以遏制对房地产的过度投资。而美国自04年经过十几次的连续加息，房地产泡沫终于开始破灭。

　　从我国的现状看，央行已在04年对房地产贷款利率调整了两次，包括提高贷款利率幅度和取消贷款优惠，但是仍未能有效遏制房价上扬。各国的楼市调控经验告诉我们，只有经过连续的加息，房市投机气氛才会逐步缓解。但是，目前中国银行业资金日益充沛的流动性，以及人民币的升值压力，让加息变得非常敏感。也正因为利率上调承受巨大的压力，让楼市调控也因此变得温和。预测今年还会实施稳步的利率调控政策。即使加息，幅度也不会很大，房价亦不会因此剧烈振荡。

调节房价各国有招

　　英国房价自2001年初进入新的上涨周期后，3年多时间里连续以每年超过20%的速度增长。为了抑制房地产市场的过分火爆，英国政府和中央银行从供需两方面入手，采取“双管齐下”的政策和措施，并取得初步成效。进入全文a>

　　最近外管局和业界有专家对国家一直努力堵截为博人民币升值而流入的国际游资，却对外资在房地产领域的投资大开门户表示质疑，认为这种政策应该改变。同时，国家统计局新闻发言人郑京平在国务院新闻办的新闻发布会上也明确表态称，在房地产价格继续保持快速增长的态势下，对于外商作为直接投资进入国内房地产领域的政策，需要适当考虑，重新评估。这是中国政府官员首次在公开场合表示要调整外商投资国内房地产的现行政策。

　　现行《外商投资产业指导目录》把房地产业(普通住宅的开发建设)列入鼓励类项目。虽然高档宾馆、别墅和高档写字楼等被列入限制类项目，但事实证明，外资在这些项目上仍能够大刀阔斧地投资。此外，外资房地产企业在税收和土地出让等方面享有超国民的优惠待遇，并拥有方便的境外融资渠道。另外，海外个人在投资房地产市场时因不受加息限制，相对国内投资者而言，购房成本低，所以也造就了大批海外人士的境内炒房。

　　正是由于上述的优惠条件，加上人民币升值的预期，外资近几年在中国房地产市场兴风作浪。曾有分析人士指出，中国楼市的火爆很大程度源于热钱的涌入。

　　如果一旦废除上述优惠条件，并限制外资进入房地产，则可能出现两方面的结果，一是，在政策实施之前，会有部分外资谋求迅速套现，这样楼市放量，供应大增，价格会出现短线调整，甚至下跌。其次，尚未进入房地产的外资，也会考虑成本，暂缓进入中国楼市，表现出需求减少，也会出现房价调整的可能性。可以说，限制外资投资房地产，使楼市失去资金面的强大支撑，或许是诸多楼市调控政策中最具有杀伤力的一个政策。

外资进入房地产有望受限

　　应该尽快出台针对外资大举进入中国金融房地产市场的限制政策，以减轻汇率政策实施中的漏洞压力。”国务院发展研究中心金融所所长夏斌在第二届中国金融改革高层论坛强烈呼吁。进入全文

　　建设部政策研究中心主任陈淮一次又一次的表示，我国早晚一定要征物业税。物业税在业内一直争论不断。

　　物业税改革的基本框架一种说法是将现行房产税、城市房地产税和土地出让金等合并，转化为房产保有阶段收取的物业税。把房地产开发商一次性缴纳土地出让金的政策，改为由购房者在房产使用过程中分次缴清。这一模式意味着占住宅成本50%的地价和相关税费将在70年内缴清，销售时只需缴纳微小的一部分。毫无疑问，这种做法理论上将大大降低房屋的开发成本，从而大大降低房产的销售价格。但是，问题也会随之而来，如何在需求不减的情况下，让开发商舍弃利润空间而主动降价？！如果不降价，在新房和旧房的使用成本出现巨大差异时，消费者是否会宁愿选择已经缴纳了土地出让金的旧房而使新房交易减少？新房需求减少，开发商会不会迫不得已降价？

　　关于物业税的另外一种说法，认为“把一次性收取的土地出让费用分年收取”，混淆了土地出让费用的地租性质与国家税收之间的区别。土地出让金是土地所有者出让土地使用权的交易价款，属于地租范畴；而房地产税则是政府对不动产业主赋予的一种法律义务，两者性质不同，不能互相替代。如果把土地出让金排除在物业税范围之外，物业税对于调控房价的幅度将很有限。所以，无论是物业税的课税范围还是对房价的调控作用，目前都存在争论和置疑。征收物业税，任重而道远。

我国早晚都要征收物业税

　　物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产。要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。进入全文

　　针对近期疯长的房价，深圳已有消息透露，五一过后，深圳购房首付比例将提高四成。其一为提高商住房按揭贷款首付比例，强化银行住房按揭贷款的管理。至于提高的标准，首付上限最多会提高四成左右，最低也会提高至三成左右。所以提高首付比例，就是为了打击遏制炒楼行为。另外，针对近年火爆的二次及以上置业（炒楼），深圳几乎可肯定会出台有力措施，当然，最有力的动作肯定还是提高首付比例。

　　提高首付，实际在去年宏观调控的过程中，央行为防止过度投机炒楼，在部分区域就曾实施过，但是，遏制投机，提高首付，与各家商业银行之间的贷款任务的完成呈反向作用。各家银行为争夺房贷市场，按揭成数的限制实际是名存实亡，调控一年间，房贷双周供，固定利率房贷，各种名目的房贷产品相继推出，都是为了争夺有限的房贷份额。昨日刚刚出台的光大银行的“十成按揭”，以及建设银行酝酿下调存款利率，也从侧面说明，银行资金的充裕。而房产市场恰恰是目前来看，回报率较高，收益稳定，银行业普遍都非常青睐的一个投资品种。

　　提高首付，是一把双刃剑，一方面，在提高购房门槛的同时，也提高了人们的消费门槛。抑制投机的同时，也削弱了人们的购买能力。投资者在买与不买间是一种博弈。此外，此政策的实施与否，还要看银行能否舍弃房贷这块在房价节节攀升的市场状态下的最诱人的“蛋糕”？！

深圳购房首付将要提至四成

　　据知情人士表示，预计五一长假后，围绕这些措施，深圳还将陆续出台细化政策予以配合。同时，被业界誉为最有“杀伤力”的招数———“提高首付款四成”极有可能在近期正式出台。进入全文

　　去年的新老国八条，基本都是从税收、利率等经济手段调控楼市。在经济手段不能达到预期效果的情况下，启动行政手段调控，或许将是政府最后的杀手锏。禁止炒房，购房实名制、禁止期房预售、禁止开发商以各种名目囤积房源等，这些行政手段的调控，在过去的一年中，都是雷声大，雨点小。基本都建立在舆论导向范畴，市场并未对这些调控措施辅以法律监控。

　　对个人炒房，如果切实规定购房实名制，如规定在任何城市，个人名下房产不准超过二套，诸如此类，超过部分征收高消费税。

　　对开发商，禁止囤积房源，一次拿到销售许可证的项目，不允许分批销售。

　　此外，卖房征收个人所得税被公认为是调控楼市的最大王牌，但是过去一年，无论是杭州，青岛还是北京都没有真正贯彻下去，缺少的也就是一道行政命令，有人提出，只要在办理产权证同时出具缴纳个人所得税证明，楼市交易量就会骤然减少。

　　如此种种，或许行政手段的调控，是在政府对楼市"忍无可忍"的情况下最后的杀手锏。这些措施如果真的实行，想必房价不降都难。

要用行政手段调节房价

　　宏观调控一周年，北京楼价一路狂飙，再度成为“中国楼王”。“地荒论”下消费者需求集中释放并“恐慌抢购”，炒房团也暗涌北京楼市，官方正酝酿行政调节。进入全文

　　加强房地产市场监测和预警；完善房地产宏观调控手段；多渠道增加住房供给；逐步提高商品房预售门槛；加大查处违法建筑和违法用地的力度；加强闲置土地管理；加强经济适用房和公共租赁房建设；进一步规范市场秩序。

　　这些听起来，多少有些泛泛而论。

　　而征税，提高首付；加息，还是取消预售？这些调控措施也都是双刃剑，抬高了炒房的门槛同时也抬高了消费的门槛，并不足取。

　　如果房地产调控从销售制度、税收管理、金融调控等环节入手，辅以行政手段的硬性调控，或许会是今后政府调控楼市下一步的杀手锏。

　　这里要提醒大家的是，今年第一季度以北京楼市为代表的房价飙升，并不意味着政府调控政策的失败。“狠招未出，杀手锏未亮”正说明了政府过去一年对楼市调控的“温和”态度。但是房价如此这般肆无忌惮的继续上涨？恐怕政府也不会坐视不管。想不想把房价打下来？想把房价打压到何种水平？下一阶段，政策面波动给楼市带来的风险应该是大家在投资中要高度警惕的！